TÌNH HUỐNG SỐ 430: DỰ ÁN TRƯỜNG TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT NHƯNG NGƯỜI DÂN CẢN TRỞ, ĐÒI TĂNG GIÁ ĐỀN BÙ THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 430: DỰ ÁN TRƯỜNG TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT NHƯNG NGƯỜI DÂN CẢN TRỞ, ĐÒI TĂNG GIÁ ĐỀN BÙ THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?

Chậm bàn giao mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường là một trong những “điểm nghẽn” phổ biến nhất hiện nay đối với các dự án đầu tư, kể cả những dự án mang ý nghĩa xã hội như xây dựng trường học. Khi quyết định giao đất đã có hiệu lực nhưng thực địa vẫn “án binh bất động”, đâu là ranh giới giữa quyền khiếu nại chính đáng của người dân và hành vi cản trở trái pháp luật?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Đầu năm 2025, Công ty Cổ phần Giáo dục K được UBND tỉnh H ban hành Quyết định giao đất để thực hiện Dự án “Trường Tiểu học tư thục chất lượng cao K” tại xã M, tỉnh H, trên cơ sở dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng. Trước đó, UBND xã M đã ban hành Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất nông nghiệp của 12 hộ dân nằm trong ranh dự án, với đơn giá được xác định theo bảng giá đất cụ thể do UBND tỉnh ban hành.

Công ty K đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển đủ kinh phí về Trung tâm phát triển quỹ đất huyện để tổ chức chi trả. Tuy nhiên, khi triển khai chi trả và bàn giao mặt bằng, ông N.V.T cùng 4 hộ dân khác không đồng ý nhận tiền bồi thường, cho rằng đơn giá được phê duyệt thấp hơn nhiều so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường tại khu vực. Các hộ này cử người ở lại trông giữ đất, không cho phương tiện, máy móc vào san lấp mặt bằng.

Việc cản trở kéo dài khiến Công ty K chậm tiến độ khởi công so với cam kết trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, phát sinh chi phí lãi vay và chi phí thuê máy móc chờ việc. Phía nhà trường tương lai thì lo lắng không kịp tuyển sinh theo kế hoạch, còn phía người dân thì cho rằng mình đang bảo vệ quyền lợi chính đáng trước một mức giá mà họ cảm thấy chưa thỏa đáng.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

a) Về căn cứ và tính hợp pháp của việc thu hồi đất, giao đất

Trường tiểu học tư thục chất lượng cao là cơ sở giáo dục được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoạt động, nên thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại khoản 16, Điều 79 Luật Đất đai năm 2024:

“Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… trong trường hợp sau đây: …
16. Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông…”

Như vậy, Quyết định giao đất mà UBND tỉnh H đã ban hành cho Công ty K là có căn cứ pháp luật, không phải là một giao dịch dân sự tự nguyện giữa doanh nghiệp với các hộ dân mà là kết quả của một trình tự hành chính do Nhà nước thực hiện.

b) Về nguyên tắc và trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc xác định giá bồi thường không phải do doanh nghiệp tự đặt ra hay thỏa thuận tùy nghi, mà phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều 91 Luật Đất đai năm 2024:

“Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật…”

Đồng thời, trình tự, thủ tục thu hồi đất theo Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đòi hỏi phải trải qua các bước: thông báo thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, lập và niêm yết công khai phương án bồi thường, tổ chức lấy ý kiến người có đất bị thu hồi, thẩm định, phê duyệt phương án trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Nếu phương án bồi thường đối với 12 hộ dân nêu trên đã được UBND xã M phê duyệt đúng đầy đủ các bước này, thì đơn giá đó có giá trị pháp lý ràng buộc theo quyết định hành chính, chứ không còn là vấn đề “thỏa thuận giá” giữa các bên.

Trường hợp ông T và các hộ dân cho rằng mức giá bồi thường chưa thỏa đáng, pháp luật vẫn dành cho họ các kênh giải quyết hợp pháp: khiếu nại quyết định phê duyệt phương án bồi thường theo Luật Khiếu nại, hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Luật Tố tụng hành chính. Đây mới là con đường đúng đắn để bảo vệ quyền lợi, thay vì tự ý cản trở việc thi công trên đất đã có quyết định giao cho chủ đầu tư.

c) Về biện pháp xử lý khi người dân cố tình không bàn giao đất

Nếu sau quá trình vận động, thuyết phục mà một số hộ dân vẫn cố tình không chấp hành, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo Điều 89 Luật Đất đai năm 2024, với điều kiện phải hội đủ các yếu tố sau:

“Điều 89. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
2. Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.”

Kết luận pháp lý: Nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt đúng trình tự và Ủy ban nhân dân cấp xã đã tổ chức vận động, thuyết phục theo quy định, thì việc một số hộ dân tiếp tục cản trở thi công là hành vi không có căn cứ pháp luật, và cơ quan có thẩm quyền hoàn toàn có quyền tiến hành cưỡng chế theo đúng trình tự tại Điều 89 nêu trên. Tuy nhiên, đây phải là biện pháp cuối cùng, sau khi đã cạn kiệt các nỗ lực đối thoại.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Đằng sau hành vi “cản trở” của người dân thường không chỉ là bài toán về giá tiền, mà còn là nỗi bất an sâu xa: lo sợ mất đi mảnh đất canh tác gắn bó nhiều thế hệ, lo ngại về sinh kế sau khi giao đất, và tâm lý so sánh khi thấy giá đất khu vực lân cận biến động theo thông tin về dự án. Khi cảm thấy “tiếng nói của mình không được lắng nghe” trong quá trình phê duyệt phương án, người dân dễ chọn cách phản ứng cực đoan là cản trở thi công thay vì đi theo con đường khiếu nại đúng trình tự.

Về khía cạnh quản trị dự án

Bài học quản trị rủi ro ở đây thuộc về cả hai phía. Chủ đầu tư nếu chỉ chờ đến khi có quyết định giao đất mới bắt đầu tiếp cận người dân thì đã bỏ lỡ giai đoạn “tạo đồng thuận” quan trọng nhất. Một dự án giáo dục – vốn mang ý nghĩa cộng đồng – càng cần được truyền thông minh bạch ngay từ giai đoạn lập phương án, để người dân hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và các mốc thời gian, tránh để đến khi máy móc vào công trường mới phát sinh xung đột.

Về khía cạnh giáo dục cộng đồng

Cần giúp người dân phân biệt rõ giữa “giá đất cụ thể” do Nhà nước phê duyệt để tính bồi thường (dựa trên nguyên tắc, trình tự luật định) với “giá thị trường tự do” mang tính thời điểm, đầu cơ theo thông tin dự án. Đồng thời, cần phổ biến đầy đủ các chính sách hỗ trợ đi kèm (hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tái định cư nếu đủ điều kiện) mà nhiều hộ dân có thể chưa nắm rõ, để tránh cảm giác bị “ép giá” một chiều.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ vướng mắc một cách thấu tình đạt lý, vừa bảo đảm tiến độ dự án, vừa giữ được sự đồng thuận trong cộng đồng, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước:

Bước 1 – Đối thoại và giải thích pháp lý thiện chí: UBND xã M chủ trì, phối hợp Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện cùng đại diện Công ty K, tổ chức buổi đối thoại trực tiếp với ông T và các hộ dân. Cần công khai lại toàn bộ căn cứ pháp lý, trình tự phê duyệt phương án bồi thường, đồng thời hướng dẫn rõ quyền khiếu nại, khởi kiện đúng trình tự nếu người dân vẫn chưa đồng thuận với đơn giá.

Bước 2 – Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ (Hòa giải nhân văn): Đề nghị UBND huyện M rà soát lại việc áp dụng bảng giá đất, xem xét bổ sung các khoản hỗ trợ hợp pháp (hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng sớm…) trong phạm vi quy định, nhằm tăng tính đồng thuận mà không phá vỡ nguyên tắc công bằng giữa các hộ dân.

Bước 3 – Cưỡng chế theo đúng trình tự (Giải pháp cuối cùng): Nếu sau khi đã vận động, thuyết phục và bổ sung chính sách hợp lý mà một số hộ vẫn cố tình cản trở, UBND huyện M tiến hành các bước cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo đúng điều kiện, trình tự tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2024, để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Một ngôi trường chỉ thực sự “chất lượng cao” khi được xây dựng trên nền tảng của sự thấu hiểu và đồng thuận, chứ không phải trên nền đất của những bức xúc chưa được giải tỏa. Đối thoại sớm, minh bạch và nhân văn luôn là con đường ngắn nhất để dự án cán đích đúng hẹn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai, giải phóng mặt bằng hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.