TÌNH HUỐNG SỐ 403: DOANH NGHIỆP XIN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP MỞ DỰ ÁN CÔNG NGHỆ CAO NHƯNG BỊ HỘ DÂN “CÁ BIỆT” TỪ CHỐI, XỬ LÝ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 403: DOANH NGHIỆP XIN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP MỞ DỰ ÁN CÔNG NGHỆ CAO NHƯNG BỊ HỘ DÂN “CÁ BIỆT” TỪ CHỐI, XỬ LÝ THẾ NÀO?

Trong xu thế hiện đại hóa nông nghiệp, việc các doanh nghiệp chủ động tích tụ, tập trung đất đai thông qua cơ chế thỏa thuận thuê lại quyền sử dụng đất của người dân là giải pháp phổ biến. Tuy nhiên, thực tế triển khai dự án khu nông nghiệp công nghệ cao thường gặp phải “nút thắt cổ chai”: hàng trăm hộ dân đã đồng ý nhưng chỉ cần một vài “hộ gia đình cá biệt” kiên quyết không hợp tác, dự án nguy cơ phá sản từ trên bản vẽ.

Cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích chuyên sâu tình huống này dưới góc độ tích hợp Pháp lý – Tâm lý – Quản trị để tìm ra con đường khai thông mặt bằng sạch cho doanh nghiệp.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Công ty Cổ phần Nông nghiệp Xanh X (doanh nghiệp tư nhân) được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nông nghiệp công nghệ cao tại xã B, tỉnh C với quy mô 50 ha. Để có mặt bằng thực hiện dự án, Công ty X chọn phương án thỏa thuận nhận thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp từ 200 hộ dân địa phương với thời hạn 30 năm, mức giá thuê cao hơn 1,5 lần so với thu nhập từ canh tác truyền thống, kèm cam kết tuyển dụng lao động nội địa.

Sau 6 tháng kiên trì vận động, Công ty X đã ký hợp đồng thuê đất thành công với 195/200 hộ dân (đạt 97,5% diện tích). Tuy nhiên, còn 5 hộ gia đình (đặc biệt là hộ ông Nguyễn Văn A) nằm ở vị trí trung tâm của khu đất dự án kiên quyết từ chối phối hợp. Ông A đưa ra lý do: không tin tưởng doanh nghiệp, sợ bị “mất đất”, đòi mức giá thuê cao gấp 10 lần các hộ khác hoặc yêu cầu Công ty X phải mua đứt với giá trên trời.

Sự bất hợp tác của 5 hộ dân này khiến mảnh đất bị chia cắt xẻ thịt, Công ty X không thể quy hoạch hạ tầng giao thông và hệ thống tưới tiêu tự động đồng bộ. Dự án đứng trước nguy cơ chậm tiến độ, gánh chịu thiệt hại chi phí vốn khổng lồ. Công ty X tiến thoái lưỡng nan: dùng biện pháp mạnh thì vi phạm pháp luật, chấp nhận yêu cầu của ông A thì tạo tiền lệ xấu và vỡ trận tài chính.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để giải quyết bài toán này, doanh nghiệp cần nắm rõ bản chất pháp lý của hình thức tích tụ đất đai và các cơ chế chuyển đổi, thỏa thuận theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nhận thức đúng bản chất pháp lý của giao dịch

Dự án của Công ty X sử dụng cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất (hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Đây là giao dịch dân sự, kinh tế dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất. Chính quyền địa phương không thể ban hành quyết định thu hồi đất cưỡng chế như đối với các dự án quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.

Căn cứ pháp lý cốt lõi trong Luật Đất đai năm 2024

Căn cứ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2024)

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

1. a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp;
2. b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Khi doanh nghiệp tích tụ đất nông nghiệp để làm dự án công nghệ cao, nếu có hạng mục công trình chế biến, nhà kho, hạ tầng phi nông nghiệp thì bắt buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024.

Đặc biệt, cơ chế linh hoạt và chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, thuê đất thực hiện dự án được quy định rõ tại:

Khoản 3 Điều 127. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2024)

“3. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương quy định chính sách hỗ trợ việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.”

Kết luận pháp lý: Doanh nghiệp không thể buộc ông A phải ký hợp đồng thuê đất nếu ông A không đồng ý. Tuy nhiên, doanh nghiệp hoàn toàn có thể tận dụng chính sách hỗ trợ của HĐND/UBND cấp tỉnh theo Khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 để nhờ chính quyền địa phương can thiệp hòa giải, hoặc thực hiện cơ chế dồn điền đổi thửa, điều chỉnh vị trí thửa đất của các hộ không đồng ý ra bên ngoài ranh giới dự án.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Tâm lý phòng thủ và hiện tượng “lòng tham vật chất”

Hành vi kiên quyết từ chối của hộ ông A bắt nguồn từ hai yếu tố chính:

Tâm lý phòng thủ và sợ bị ép uổng: Người nông dân gắn bó cả đời với mảnh đất, họ thiếu thông tin pháp lý nên luôn có tâm lý nghi ngờ doanh nghiệp “thâu tóm” đất rồi bỏ hoang hoặc trục lợi.

Lòng tham vật chất khi thấy mình giữ thế cờ quyết định: Khi biết mình là số ít còn lại nằm ở vị trí trung tâm, ông A nảy sinh tâm lý “hét giá” để trục lợi tối đa. Sự vô lý này nếu không xử lý khéo léo sẽ dẫn đến xung đột, làm rạn nứt tình làng nghĩa xóm giữa gia đình ông A và 195 hộ dân còn lại (những người đang trông chờ dự án đi vào hoạt động để có việc làm).

Quản trị rủi ro chuỗi cung ứng mặt bằng sạch

Sai lầm của Công ty X là áp dụng phương thức tiếp cận cuốn chiếu nhưng thiếu phương án dự phòng vị trí (Plan B). Trong quản trị dự án bất động sản nông nghiệp, rủi ro không giải phóng được 100% mặt bằng là rủi ro định mệnh. Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược “thương lượng tích hợp lợi ích” thay vì chỉ dùng tiền để mua đứt sự đồng thuận.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ điểm nghẽn cho Công ty X, giải quyết dứt điểm sự bất hợp tác của hộ ông A mà vẫn giữ trọn cái tình cái lý, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình ứng xử 4 bước:

Bước 1: Điều chỉnh quy hoạch kỹ thuật – Kích hoạt chiến thuật “Nắn tuyến”

Doanh nghiệp cùng đơn vị tư vấn thiết kế tiến hành điều chỉnh cục bộ bản vẽ kỹ thuật: tạm thời chừa lại phần đất của 5 hộ dân cá biệt ra khỏi phân khu trung tâm, quy hoạch lại hạ tầng giao thông bao quanh. Việc này nhằm mục đích:

Cho hộ ông A thấy rằng doanh nghiệp không phụ thuộc hoàn toàn vào mảnh đất của ông.

Đóng băng tâm lý “hét giá” của ông A, đưa ông A từ thế “cửa trên” về thế bị cô lập về mặt không gian sản xuất (vì xung quanh đều là dự án công nghệ cao).

Bước 2: Tận dụng cơ chế “Dồn điền đổi thửa” và hỗ trợ từ chính quyền

Theo Khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, Doanh nghiệp đề nghị UBND xã B và UBND huyện hỗ trợ tổ chức cuộc họp dồn điền đổi thửa.

Chính quyền địa phương sẽ vận động, thỏa thuận hoán đổi vị trí đất nông nghiệp của ông A từ vị trí lòng dự án ra vị trí đất nông nghiệp khác tương đương ở rìa ngoài dự án (do doanh nghiệp đã thuê hoặc do xã quản lý). Phương án này giúp ông A vẫn duy trì tài sản cá nhân và canh tác bình thường, trong khi doanh nghiệp gom liền mảnh được mặt bằng sạch.

Bước 3: Hòa giải xóm giềng – Tác động tâm lý cộng đồng

Sử dụng sức mạnh của giáo dục cộng đồng và dư luận xóm giềng. Khi 195 hộ dân khác nhận thấy quyền lợi của mình (tiền thuê đất hằng năm, cơ hội việc làm tại dự án) bị đình trệ chỉ vì sự đòi hỏi vô lý của hộ ông A, chính cộng đồng cư dân địa phương, Tổ hòa giải cơ sở và Mặt trận Tổ quốc sẽ là kênh vận động hiệu quả nhất. Ông A sẽ phải cân nhắc giữa lòng tham bộc phát và nguy cơ bị cô lập, mang tiếng cản trở sự phát triển của quê hương.

Bước 4: Thương lượng tích hợp lợi ích lâu dài

Nếu ông A đồng ý đối thoại lại, doanh nghiệp không nên trả tiền mặt cao hơn để tránh tạo tiền lệ xấu, mà hãy trao đổi bằng gói lợi ích tích hợp:

Cam kết ký hợp đồng lao động dài hạn cho con em ông A vào làm việc tại nhà máy chế biến của dự án.

Hỗ trợ kỹ thuật, giống và bao tiêu sản phẩm nông nghiệp trên phần đất còn lại của gia đình ông.

Bảo đảm tài sản cá nhân của ông A không bị mất đi mà còn gia tăng giá trị nhờ hạ tầng của dự án mang lại.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.