TÌNH HUỐNG SỐ 379: MẢNH ĐẤT NÔNG THÔN NẰM HOÀN TOÀN TRONG QUY HOẠCH HÀNH LANG AN TOÀN BẢO VỆ ĐÊ ĐIỀU CẤP TỈNH: NGƯỜI DÂN CÓ ĐƯỢC TẶNG CHO THỪA KẾ CHO CÁC CON XÂY NHÀ KIÊN CỐ KHÔNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 379: MẢNH ĐẤT NÔNG THÔN NẰM HOÀN TOÀN TRONG QUY HOẠCH HÀNH LANG AN TOÀN BẢO VỆ ĐÊ ĐIỀU CẤP TỈNH: NGƯỜI DÂN CÓ ĐƯỢC TẶNG CHO THỪA KẾ CHO CÁC CON XÂY NHÀ KIÊN CỐ KHÔNG?

Nhu cầu tách thửa, tặng cho hay để lại thừa kế đất đai cho con cháu là nguyện vọng hoàn toàn chính đáng của đa số các hộ gia đình nông thôn. Tuy nhiên, đối với những thửa đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật đặc thù như đê điều, quyền hạn của người sử dụng đất bị khống chế bởi nhiều quy định pháp lý nghiêm ngặt. Việc không hiểu rõ ranh giới pháp lý giữa quyền sở hữu, quyền dịch chuyển tài sản và giới hạn xây dựng công trình kiên cố dễ dẫn đến sự hoang mang, thất vọng, thậm chí phát sinh vi phạm hành chính không đáng có.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tháo gỡ các vướng mắc về quyền tặng cho, thừa kế cũng như giới hạn xây dựng nhà ở vùng hành lang an toàn đê điều.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Gia đình ông Nguyễn Văn A sở hữu một thửa đất ở nông thôn diện tích 500m² tại xã B, tỉnh C, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ năm 2005. Toàn bộ thửa đất này nằm trọn trong phạm vi bảo vệ đê điều (hành lang an toàn bảo vệ tuyến đê sông cấp tỉnh). Gia đình ông A đã dựng một căn nhà cấp 4 sinh sống ổn định tại đây hàng chục năm qua.

Đầu năm 2026, các con ông A lập gia đình và có nhu cầu ra ở riêng. Ông A dự định làm thủ tục tách thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho hai người con trai và tiến hành xin phép xây dựng 2 căn nhà 3 tầng kiên cố trên diện tích đất này.

Tuy nhiên, khi ông A lên UBND xã B để thực hiện thủ tục thì nhận được phản hồi rằng: Mặc dù đất đã có Sổ đỏ nhưng do nằm hoàn toàn trong quy hoạch hành lang an toàn bảo vệ đê điều nên bị hạn chế nghiêm ngặt. Chính quyền địa phương cho biết gia đình không được phép tách thửa để xây dựng công trình kiên cố mới, đồng thời việc tặng cho hay thừa kế cũng gặp nhiều rào cản pháp lý.

Thông tin này khiến ông A vô cùng hoang mang, lo âu vì nguy cơ các con không có chỗ ở, đồng thời cảm thấy quyền lợi đối với tài sản do tổ tiên để lại bị bó hẹp. Ông A tìm đến chuyên gia pháp lý với mong muốn làm rõ: Gia đình ông có được quyền tặng cho, để lại thừa kế thửa đất này hay không và có cách nào để xây dựng nhà ở kiên cố cho các con hay không?

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Việc quản lý và sử dụng đất nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều chịu sự điều chỉnh song hành của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đê điều năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Quyền chung và việc sử dụng đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình

Về nguyên tắc, người sử dụng đất hợp pháp (đã được cấp Giấy chứng nhận) vẫn được bảo hộ các quyền dân sự và quyền sử dụng đất cơ bản.

Trích Điều 26 Luật Đất đai năm 2024 (về Quyền chung của người sử dụng đất):

“5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.”

Trích Điều 210 Luật Đất đai năm 2024 (về Sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình):

“1. Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, công bố thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.

2. Người sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Căn cứ quy định trên, ông A hoàn toàn có quyền tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho các con. Tuy nhiên, việc tách thửa đất phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh C và tuân thủ quy hoạch sử dụng đất địa phương.

Giới hạn nghiêm ngặt về việc xây dựng nhà ở kiên cố trong hành lang bảo vệ đê điều

Dù có quyền định đoạt về mặt pháp lý tài sản (tặng cho, thừa kế), nhưng quyền năng sử dụng và xây dựng trên thửa đất này lại bị hạn chế tuyệt đối nhằm bảo đảm an toàn đê điều và phòng chống thiên tai.

Trích Điều 7 Luật Đê điều năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) (về Các hành vi bị nghiêm cấm):

“1. Phá hoại đê điều.

2. Nổ súng, nổ mìn, khai thác đất, đá, cát, sỏi, khoáng sản khác, đào ao, hồ trong phạm vi bảo vệ đê điều, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 26 của Luật này và các hoạt động nạo vét, duy tu luồng lạch đường thủy nội địa.
3. Xây dựng công trình, nhà ở trong phạm vi bảo vệ đê điều và phạm vi lòng sông không gồm bãi nổi hoặc cù lao, trừ công trình phục vụ phòng, chống lũ, lụt, bão, công trình phụ trợ và công trình đặc biệt.”

Trích Điều 27 Luật Đê điều năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) (về Xử lý công trình, nhà ở hiện có trong phạm vi bảo vệ đê điều và ở bãi sông):

“1. Công trình, nhà ở hiện có trong phạm vi bảo vệ đê điều và ở bãi sông nhưng không phù hợp với quy hoạch đê điều, quy hoạch phòng, chống lũ của tuyến sông có đê phải tháo dỡ hoặc di dời.

2. Việc cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có trong phạm vi bảo vệ đê điều chỉ được thực hiện khi không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm tăng diện tích mặt bằng, không làm tăng chiều cao công trình…”

Ngoài ra, trường hợp người dân cố tình vi phạm, xây dựng trái phép hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo để trục lợi trong quản lý đất đai và công trình sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật hình sự.

Trích Điều 341 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) (về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức):

“1. Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.”

Kết luận pháp lý

Về quyền tặng cho, thừa kế: Ông A hoàn toàn được phép thực hiện thủ tục tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho các con theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai.

Về việc xây nhà kiên cố: Việc ông A muốn cơi nới, phân chia đất để xây dựng mới 2 căn nhà 3 tầng kiên cố trong phạm vi bảo vệ đê điều là vi phạm điều cấm của Luật Đê điều. Pháp luật chỉ cho phép sửa chữa, cải tạo nguyên trạng nhà ở hiện có mà không được xây mới công trình kiên cố làm ảnh hưởng đến kết cấu và an toàn của tuyến đê.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Khía cạnh Tâm lý & Đạo đức gia đình

Sự lo âu và cảm giác bị hạn chế quyền lợi: Việc sở hữu tài sản đất đai nhưng không thể tự do xây dựng nhà cửa cho con cái gieo rắc tâm lý hoang mang, bất an cho người dân nông thôn. Sự thiếu hụt thông tin pháp lý khiến họ dễ ngộ nhận rằng chính quyền “chèn ép” hay “tước đoạt” quyền lợi gia đình.

Tư duy tích lũy đất đai truyền thống: Tâm lý muốn chia đất, xây nhà kiên cố cho các con ngay trên mảnh đất của tổ tiên là nét văn hóa gắn liền với đời sống nông thôn. Tuy nhiên, việc thiếu nhìn nhận về rủi ro thiên tai dễ khiến người dân đặt lợi ích trước mắt lên trên sự an toàn lâu dài.

Khía cạnh Quản trị rủi ro an toàn cộng đồng

Quản trị rủi ro tài sản vùng thiên tai: Đê điều là tuyến giáp ranh bảo vệ tính mạng và tài sản của toàn thể cộng đồng trước thiên tai, lũ lụt. Việc kiên quyết khống chế tải trọng và công trình xây dựng vùng hành lang đê là giải pháp quản trị rủi ro tối cấp của Nhà nước.

Hòa giải và tuyên truyền pháp luật tại cơ sở: Chính quyền địa phương cần thấu cảm sự lo lắng của người dân, tránh việc trả lời ngắn gọn, máy móc gây bức xúc; thay vào đó cần giải thích thấu đáo giữa quy hoạch phòng chống thiên tai và chính sách an sinh xã hội.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết thấu đáo nỗi lo của gia đình ông A, bảo đảm đúng quy định pháp luật mà vẫn giải quyết được nhu cầu an cư cho các con, ThS. Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục pháp lý bảo hộ quyền tài sản (Tặng cho/Thừa kế)

Kê khai sang tên hoặc hợp thức hóa: Ông A tiến hành thủ tục lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (hoặc lập Di thừa kế) cho các con tại tổ chức hành nghề công chứng.

Đăng ký biến động: Làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Trên Giấy chứng nhận mới sẽ ghi nhận rõ hạn chế: “Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn đê điều, việc sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về đê điều”. Đây là bước quan trọng giúp xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho thế hệ sau.

Bước 2: Tạm dừng kế hoạch xây nhà kiên cố và Xin cấp phép sửa chữa nhà hiện hữu

Thôi ý định xây mới nhà 3 tầng: Ông A và các con cần hủy bỏ kế hoạch thợ đục, xây mới 2 căn nhà kiên cố để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Xin cấp phép sửa chữa, gia cố: Trường hợp căn nhà cấp 4 hiện tại bị xuống cấp, ông A lập hồ sơ xin phép UBND cấp huyện/xã để sửa chữa, gia cố nội thất nhằm đảm bảo an toàn sinh hoạt, giữ nguyên diện tích mặt bằng và chiều cao theo đúng quy định tại Điều 27 Luật Đê điều.

Bước 3: Nộp đơn xin giao đất ở/Đăng ký mua nhà ở xã hội hoặc Chuyển đổi chỗ ở an toàn

Đăng ký nhu cầu đất ở tái định cư/An sinh xã hội: Các con ông A (đã tách hộ gia đình) nộp đơn lên UBND xã B trình bày rõ hoàn cảnh thực tế: Gia đình sinh sống trong vùng hành lang an toàn đê điều bị hạn chế xây dựng, không có chỗ ở khác.

Xin xét duyệt giao đất ở không qua đấu giá: Căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2024 về chính sách hỗ trợ đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương không có chỗ ở, chính quyền cấp xã/huyện sẽ xem xét đưa các con ông A vào danh sách xét duyệt giao đất ở tại các khu dân cư mới (ngoài vùng hành lang bảo vệ đê) hoặc hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Đây là giải pháp an cư căn cơ, an toàn và bền vững nhất cho thế hệ tương lai.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.