“Sống trên mảnh đất này hơn 30 năm, đóng góp cho địa phương, xây dựng nhà cửa, con cái lớn lên tại đây. Nay chính quyền nói đây là đất công ích và yêu cầu bàn giao, vậy công sức và cuộc sống của gia đình tôi được tính thế nào?” Đây không chỉ là một câu hỏi pháp lý về “có được bồi thường đất ở hay không”, mà còn là một bài toán rất khó về niềm tin, an sinh, ký ức cư trú và quản trị xung đột giữa Nhà nước với người dân.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 1990, Hợp tác xã nông nghiệp X tại xã B, tỉnh C có một khu đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương. Do khu đất nằm gần khu dân cư, Hợp tác xã đã giao khoán một số diện tích cho các hộ dân địa phương sử dụng. Trong số đó có hộ ông Nguyễn Văn A.

Theo lời ông A, việc giao đất được thực hiện từ thời kỳ Hợp tác xã còn hoạt động. Gia đình ông nhận đất, sử dụng ổn định từ khoảng năm 1990, sau đó xây dựng nhà ở kiên cố, trồng cây, làm công trình phụ và sinh sống liên tục cho đến nay.

Gia đình ông A cho rằng:

• Đất được giao từ rất lâu;
• Việc giao đất xuất phát từ chủ trương của Hợp tác xã tại thời điểm đó;
• Gia đình sử dụng công khai, liên tục, không có tranh chấp;
• Nhà ở đã tồn tại hàng chục năm;
• Nhiều thế hệ đã sinh sống tại đây;
• Hộ gia đình đã thực hiện các nghĩa vụ và đóng góp tại địa phương.

Tuy nhiên, khi Nhà nước triển khai một dự án cần thu hồi đất, UBND xã B xác định phần đất gia đình ông A đang sử dụng thực chất là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, không phải đất ở được Nhà nước giao hoặc công nhận cho gia đình.

Chính quyền yêu cầu gia đình ông A tháo dỡ nhà và bàn giao mặt bằng.

Ông A không đồng ý và cho rằng:

“Nếu xã xác định đây là đất công ích thì tại sao Hợp tác xã ngày trước lại giao cho dân? Gia đình tôi đã ở ổn định từ trước năm 1993, nhà cửa đã xây dựng từ mấy chục năm. Chẳng lẽ chỉ vì ngày trước cán bộ giao đất sai mà hôm nay người dân phải mất cả nhà lẫn đất mà không được bồi thường?”

Từ đó phát sinh câu hỏi:

Đất có nguồn gốc là đất công ích của xã, nhưng đã được Hợp tác xã cũ giao khoán cho người dân sử dụng và xây nhà từ trước năm 1993, nay Nhà nước thu hồi để giải phóng mặt bằng thì người dân có được bồi thường theo giá đất ở hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Trước hết phải xác định đúng bản chất pháp lý của “đất 5%”

Cần tránh cách hiểu rằng “đất 5%” cứ sử dụng lâu năm thì đương nhiên trở thành đất ở.

Theo Điều 179 Luật Đất đai 2024, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích được lập theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ tiếp tục được sử dụng để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương.

Luật hiện hành quy định quỹ đất này có thể được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng và bồi thường cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp luật định; phần diện tích chưa sử dụng vào các mục đích đó thì UBND cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá, với thời hạn mỗi lần thuê không quá 10 năm.

Đáng chú ý, quỹ đất công ích do UBND cấp xã quản lý, sử dụng, chứ không phải là quỹ đất mà Hợp tác xã có toàn quyền chuyển giao cho cá nhân làm nhà ở.

Vì vậy, nếu xác minh đúng nguồn gốc là đất công ích của xã thì việc Hợp tác xã cũ tự ý giao đất cho hộ gia đình xây dựng nhà ở không đương nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất ở hợp pháp cho hộ gia đình.

2.2. Việc sử dụng đất từ trước năm 1993 có phải “lá bài quyết định” để được bồi thường đất ở?

Không phải trong mọi trường hợp.

Đây là điểm rất quan trọng.

Luật Đất đai 2024 có cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với người sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993, cũng như trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã sử dụng ổn định trước ngày này.

Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, nếu đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo các điều kiện luật định.

Như vậy, mốc trước ngày 15/10/1993 rất quan trọng, nhưng không thể chỉ dựa vào một yếu tố duy nhất là “đã ở lâu”.

Cơ quan có thẩm quyền phải làm rõ:

1. Đất có thực sự là quỹ đất công ích hay không?
2. Tại thời điểm giao đất, ai là chủ thể giao?
3. Hợp tác xã có được giao quyền sử dụng hoặc quản lý phần đất đó không?
4. Việc giao đất có giấy tờ, biên bản, sổ mục kê, hồ sơ địa chính hay không?
5. Người dân nhận đất để làm gì?
6. Thời điểm bắt đầu sử dụng thực tế?
7. Nhà ở được xây dựng từ thời điểm nào?
8. Việc xây dựng nhà có bị cơ quan nhà nước phản đối, xử lý hay lập biên bản hay không?
9. Đất có tranh chấp không?
10. Quá trình quản lý đất qua các thời kỳ được thể hiện như thế nào trong hồ sơ địa chính?

Không thể chỉ nhìn vào hiện trạng nhà ở năm 2026 để kết luận nguồn gốc pháp lý của đất.

2.3. Điểm mấu chốt: “được bồi thường đất” khác hoàn toàn với “được hỗ trợ”

Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 đặt ra các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Một trong những nhóm điều kiện quan trọng là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, quyết định giao đất/cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thuộc các trường hợp pháp luật đặc biệt cho phép được bồi thường.

Đồng thời, Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được bồi thường về đất, trong đó có trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp luật quy định khác.

Do đó, nếu kết quả xác minh cho thấy:

Đất vẫn là đất công ích của xã và hộ ông A không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật

thì không thể mặc nhiên yêu cầu Nhà nước bồi thường cho ông A theo giá đất ở chỉ vì gia đình đã xây nhà và ở từ trước năm 1993.

2.4. Nhưng cũng không được máy móc kết luận: “Đất công ích thì không được gì cả”

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi giải quyết tình huống.

Nếu hộ ông A không được bồi thường về quyền sử dụng đất ở, vẫn phải xem xét độc lập

Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp thuộc điều kiện luật định, chủ sở hữu nhà ở, công trình phải tháo dỡ có thể được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Nhưng ngược lại, Điều 105 quy định tài sản được tạo lập trái quy định của pháp luật là một trong những trường hợp không được bồi thường về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; chủ sở hữu có thể chỉ được xem xét hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo quy định.

Vì vậy, câu hỏi cần giải quyết không phải đơn giản là:

“Nhà đã xây lâu chưa?”

mà phải là:

“Nhà được tạo lập trong hoàn cảnh pháp lý nào và có được xác lập, tồn tại hợp pháp hoặc được cơ quan nhà nước chấp nhận qua các thời kỳ hay không?”

2.5. “Lỗi của Hợp tác xã cũ” không thể tự động biến thành “quyền sử dụng đất ở” của người dân

Đây là ranh giới pháp lý rất quan trọng.

Giả sử năm 1990 Hợp tác xã X giao đất công ích cho ông A xây nhà.

Việc giao đó có thể là giao không đúng thẩm quyền.

Nhưng:

Giao không đúng thẩm quyền ≠ đương nhiên có quyền sử dụng đất ở lâu dài.

Tuy nhiên, cũng không thể vì giao sai mà bỏ qua hoàn toàn quá trình sử dụng đất hàng chục năm.

Điều 140 Luật Đất đai 2024 chính là cơ chế để Nhà nước xem xét các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài.

Do đó, cơ quan giải quyết phải phân loại chính xác nguồn gốc đất, thay vì chỉ ghi trong phương án:

“Đất công ích – không bồi thường.”

Một kết luận như vậy có thể chưa đủ nếu chưa làm rõ toàn bộ quá trình sử dụng đất.

2.6. Có thể phát sinh quyền được bồi thường đất nếu pháp luật công nhận lại tình trạng sử dụng đất

Đây là trường hợp mà người dân cần đặc biệt lưu ý.

Nếu qua hồ sơ địa chính và xác minh thực tế chứng minh được việc sử dụng đất của hộ ông A thuộc trường hợp được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp bị loại trừ, thì khi Nhà nước thu hồi đất phải xem xét quyền lợi về đất theo loại đất được pháp luật công nhận, chứ không đơn thuần dựa vào tên gọi “đất 5%” trong hồ sơ cũ.

Nói cách khác:

Nguồn gốc đất là một yếu tố quan trọng, nhưng tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi mới là vấn đề quyết định quyền bồi thường.

2.7. Nếu không được bồi thường đất ở thì có thể còn những khoản quyền lợi nào?

Tùy kết quả xác minh và quy định của địa phương, người dân có thể phải được xem xét riêng về:

• Bồi thường về đất nếu đủ điều kiện;
• Bồi thường nhà, công trình;
• Bồi thường chi phí di chuyển;
• Chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện;
• Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống;
• Hỗ trợ khi phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ khác theo chính sách của địa phương;
• Tái định cư hoặc hỗ trợ về chỗ ở trong trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật.

Đặc biệt, Nghị định 88/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản sau đó, trong đó có Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Nỗi bất uất của người dân không chỉ nằm ở tiền bồi thường

Đối với ông A, vấn đề không đơn giản là:

“Tôi được bao nhiêu tiền?”

Mà sâu xa hơn là:

“Tại sao gia đình tôi đã sống ở đây hơn 30 năm mà hôm nay lại bị nói rằng mình không có quyền gì?”

Đó là sự va chạm giữa:

Hồ sơ pháp lý của Nhà nước

và

ký ức cư trú của người dân.

Người dân nhìn thấy:

• căn nhà cha mẹ xây;
• nơi con cái trưởng thành;
• hàng cây được trồng từ nhiều thập kỷ;
• hàng xóm quen thuộc;
• mồ mả tổ tiên;
• cuộc sống cộng đồng.

Trong khi cơ quan quản lý nhìn thấy:

• bản đồ địa chính;
• loại đất;
• nguồn gốc quỹ đất;
• quyết định thu hồi;
• dự án;
• tiến độ giải phóng mặt bằng.

Hai bên đang nhìn cùng một thửa đất nhưng bằng hai hệ quy chiếu khác nhau.

3.2. Không nên để người dân cảm thấy mình đang bị “xử lý vì lỗi của người khác”

Nếu thực tế đúng là Hợp tác xã cũ đã giao đất không đúng thẩm quyền, thì đây là một vấn đề rất nhạy cảm.

Người dân có thể đặt câu hỏi:

“Tôi là người nhận đất theo sự phân phối của tổ chức lúc đó. Tôi đâu phải người có thẩm quyền giao đất?”

Nếu chính quyền chỉ trả lời:

“Đất công ích, xây nhà trái phép, phải tháo dỡ.”

thì về mặt quản trị xã hội, rất dễ hình thành tâm lý:

“Nhà nước sai ngày trước, người dân chịu hậu quả ngày nay.”

Đây chính là điểm có thể làm bùng phát xung đột.

3.3. Quản trị tốt không có nghĩa là bỏ qua pháp luật

Một cách giải quyết nhân văn không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa mọi trường hợp sử dụng đất trái pháp luật.

Ngược lại, chính quyền phải:

Đúng pháp luật nhưng cũng phải đúng quy trình, đúng chứng cứ và đúng mức độ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Trong trường hợp này, trước khi yêu cầu tháo dỡ một căn nhà đã tồn tại hàng chục năm, cần giải thích rõ:

• nguồn gốc đất;
• hồ sơ pháp lý;
• căn cứ xác định đất công ích;
• căn cứ xác định việc sử dụng đất không đủ điều kiện công nhận;
• quyền được bồi thường;
• quyền được hỗ trợ;
• quyền khiếu nại;
• phương án giải quyết chỗ ở nếu gia đình phải di chuyển.

Minh bạch càng cao thì xung đột càng thấp.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, tình huống này không nên giải quyết bằng một câu trả lời đơn giản:

“Đất 5% nên không bồi thường.”

Cũng không nên cực đoan theo hướng:

“Đã ở trước năm 1993 thì đương nhiên phải bồi thường đất ở.”

Cách tiếp cận đúng phải là 5 bước kiểm tra pháp lý và 4 bước quản trị xung đột.

BƯỚC 1: “GIẢI PHẪU” NGUỒN GỐC THỬA ĐẤT

UBND cấp xã và cơ quan thực hiện bồi thường cần rà soát:

• bản đồ địa chính qua các thời kỳ;
• sổ mục kê;
• hồ sơ giao đất;
• hồ sơ Hợp tác xã;
• tài liệu về quỹ đất công ích;
• biên bản giao khoán;
• các giấy tờ nộp tiền;
• hồ sơ kê khai nhà đất;
• hồ sơ đăng ký đất đai;
• tài liệu thuế;
• hồ sơ xây dựng;
• các tài liệu xác nhận quá trình sử dụng đất.

Không nên chỉ dựa vào lời khai của người dân hoặc một dòng trong sổ mục kê để kết luận.

BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH “AI ĐÃ GIAO ĐẤT – GIAO VỚI TƯ CÁCH GÌ?”

Đây là câu hỏi quyết định.

Nếu Hợp tác xã chỉ là đơn vị tổ chức sản xuất nhưng lại tự ý phân phối đất công ích cho hộ dân thì phải xác định đó có phải là:

“đất được giao không đúng thẩm quyền”

hay một dạng quan hệ sử dụng đất khác.

Việc phân loại này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng áp dụng Điều 140 Luật Đất đai 2024.

BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TRƯỚC VÀ SAU NGÀY 15/10/1993

Đối với hộ ông A, cần lập một “dòng thời gian pháp lý”:

1990: nhận đất.

↓

1990–1993: sử dụng đất như thế nào?

↓

Trước 15/10/1993: đã xây nhà chưa?

↓

1993–2004: có tranh chấp, xử lý hay phản đối không?

↓

2004–2014: tình trạng sử dụng thế nào?

↓

Sau 2014: có đăng ký, kê khai, nộp nghĩa vụ tài chính, xây dựng mới hay chuyển mục đích không?

↓

Thời điểm có thông báo thu hồi: nhà và công trình hiện trạng ra sao?

Dòng thời gian này có ý nghĩa quan trọng hơn rất nhiều so với câu nói đơn giản:

“Gia đình tôi ở đây 35 năm rồi.”

BƯỚC 4: TÁCH RIÊNG “QUYỀN VỀ ĐẤT” VÀ “QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN”

Đây là giải pháp giúp giảm xung đột.

Phương án bồi thường cần trả lời riêng:

A. Quyền sử dụng đất

Có được bồi thường theo giá đất ở không?

B. Nhà ở

Có được bồi thường nhà hay không?

C. Công trình phụ

Có được bồi thường không?

D. Chi phí di chuyển

Có được hỗ trợ không?

E. Chỗ ở sau thu hồi

Có thuộc trường hợp được xem xét tái định cư hoặc hỗ trợ chỗ ở không?

Cách phân tách này giúp người dân hiểu rằng:

“Không được bồi thường đất ở” không nhất thiết đồng nghĩa với “không được nhận bất kỳ khoản tiền hoặc hỗ trợ nào”.

BƯỚC 5: ĐẶC BIỆT XEM XÉT TRƯỜNG HỢP “LỖI LỊCH SỬ”

Đối với các trường hợp đất được giao từ hàng chục năm trước bởi cơ chế quản lý cũ, chính quyền cần xem xét:

• Ai là người giao?
• Người dân có biết việc giao đó trái thẩm quyền hay không?
• Chính quyền các thời kỳ có biết việc sử dụng đất không?
• Có từng lập biên bản vi phạm không?
• Có từng yêu cầu tháo dỡ không?
• Có từng thu thuế, kê khai nhà đất hay xác nhận cư trú không?
• Người dân có đầu tư xây dựng trên cơ sở sự tồn tại công khai, lâu dài của việc sử dụng đất hay không?

Những yếu tố này không tự động biến đất công ích thành đất ở, nhưng có thể rất quan trọng khi cơ quan có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của tài sản, điều kiện bồi thường, hỗ trợ và cách thức xử lý hậu quả.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.