Có Sổ đỏ trong tay, xây nhà đúng vị trí thể hiện trên giấy nhưng nhiều năm sau mới phát hiện móng nhà đã “lấn” sang đất hàng xóm 1m – ai chịu trách nhiệm? Chủ nhà có phải đập bỏ phần công trình? Nếu lỗi xuất phát từ việc đo đạc, lập bản đồ địa chính của cơ quan nhà nước thì người dân có được yêu cầu bồi thường? Và nếu hai bên muốn hòa giải, phần đất chồng lấn được định giá theo giá đất trên Sổ đỏ hay giá thị trường?

Đây là dạng tranh chấp đặc biệt phức tạp bởi ranh giới trên thực địa, ranh giới trên hồ sơ địa chính và ranh giới thực tế của công trình xây dựng có thể không trùng nhau. Nếu xử lý thiếu thận trọng, một sai số đo đạc chỉ 1m có thể biến thành tranh chấp cả căn nhà, kéo theo mâu thuẫn xóm giềng kéo dài nhiều năm.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Ông Nguyễn Văn A, cư trú tại xã B, tỉnh C, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 180m².

Giấy chứng nhận được cấp trên cơ sở hồ sơ địa chính và bản đồ đo đạc do cơ quan có thẩm quyền lập.

Ranh giới trên Giấy chứng nhận thể hiện:

• phía Đông giáp đường;
• phía Tây giáp đất hộ ông Nguyễn Văn D;
• phía Nam giáp đất hộ bà Nguyễn Thị E;
• phía Bắc giáp đất hộ ông Nguyễn Văn F.

Tin tưởng vào Giấy chứng nhận được cấp, ông A thuê đơn vị xây dựng và xây một căn nhà kiên cố 2 tầng.

Công trình được xây dựng theo ranh giới mà ông A xác định dựa trên hồ sơ đất đai và mốc giới tại thời điểm xây dựng.

Sau khi ông A xây nhà được khoảng 03 năm, ông D tiến hành đo đạc lại thửa đất để làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.

Kết quả đo đạc cho thấy:

Phần móng và tường nhà của ông A đã nằm chồng lấn khoảng 1m sang phần đất mà ông D cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình.

Diện tích chồng lấn khoảng 18m².

Ông D yêu cầu:

“Đất của tôi thì phải trả lại. Nếu nhà đã xây lên thì phải đập phần nhà lấn sang đất tôi.”

Ông A phản đối:

“Tôi xây nhà đúng theo Sổ đỏ. Nếu có sai thì là do Nhà nước đo đạc và cấp giấy sai, tôi không thể tự nhiên bị bắt đập nhà.”

Hai gia đình từ chỗ là hàng xóm thân thiết bắt đầu xảy ra tranh cãi.

Ông D yêu cầu tháo dỡ phần công trình.

Ông A yêu cầu cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm vì cho rằng mình đã tin tưởng và làm đúng theo hồ sơ địa chính được Nhà nước xác lập.

Trong quá trình hòa giải, ông A đề xuất:

“Tôi sẽ mua lại phần đất 18m² bị chồng lấn theo giá thị trường.”

Nhưng ông D không đồng ý vì cho rằng:

“Đây là đất của tôi, không phải hàng hóa để định giá rồi bán.”

Từ đây xuất hiện hàng loạt vấn đề pháp lý:

Ai thực sự là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với 18m² đất?

Giấy chứng nhận của ông A có phải cứ cấp sai là vô hiệu?

Nếu ông A ngay tình và xây nhà dựa trên Sổ đỏ thì có bắt buộc phải đập nhà không?

Nếu bồi thường thì tính theo bảng giá đất, giá đất cụ thể hay giá thị trường?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Có Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mọi ranh giới trên thực địa đều tuyệt đối chính xác

Đây là điểm đầu tiên cần làm rõ.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi phát hiện sai lệch về diện tích, kích thước hoặc ranh giới, không thể chỉ nhìn vào Sổ đỏ của một bên để kết luận ngay ai đúng, ai sai.

Phải đối chiếu đồng thời:

• Giấy chứng nhận của các bên;
• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• bản đồ địa chính;
• sổ mục kê;
• hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
• mốc giới;
• quá trình quản lý, sử dụng thực tế;
• giấy tờ về nguồn gốc đất;
• kết quả đo đạc hiện trạng;
• lịch sử biến động thửa đất.

Luật Đất đai 2024 quy định hồ sơ địa chính là một trong những cơ sở quan trọng phục vụ quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, trong tình huống này, không nên vội kết luận “ông A có Sổ đỏ nên ông D sai” hoặc ngược lại.

2.2. Phải xác định nguyên nhân sai ranh giới trước khi xác định trách nhiệm

Có ít nhất 04 khả năng cần được kiểm tra.

Khả năng 1: Sai ngay từ khâu đo đạc, lập bản đồ địa chính

Nếu cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị đo đạc được Nhà nước giao thực hiện đo đạc đã xác định sai vị trí, kích thước thửa đất, dẫn đến cấp Giấy chứng nhận sai thì đây là trường hợp đặc biệt cần xem xét.

Khả năng 2: Sai trong quá trình cấp Giấy chứng nhận

Hồ sơ nguồn có thể đúng nhưng quá trình lập hồ sơ kỹ thuật, xác định ranh giới hoặc thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận có sai sót.

Khả năng 3: Ranh giới thực tế đã thay đổi sau khi cấp Sổ đỏ

Ví dụ:

• hai bên từng tự thỏa thuận dịch chuyển ranh giới;
• xây tường, dựng hàng rào sai vị trí;
• chuyển nhượng một phần đất nhưng không cập nhật hồ sơ;
• tự ý lấn chiếm.

Trong trường hợp này, lỗi không nhất thiết thuộc về cơ quan nhà nước.

Khả năng 4: Hồ sơ của cả hai bên đều có sai lệch

Đây là trường hợp khó nhất.

Khi đó phải thực hiện đo đạc, kiểm tra hồ sơ địa chính và xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất trước khi đưa ra kết luận.

2.3. Nếu ông A xây nhà đúng theo Sổ đỏ thì có đương nhiên được giữ nhà không?

Không thể trả lời đơn giản là “có” hoặc “không”.

Cần phân biệt:

Quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của công trình xây dựng là hai vấn đề có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Nếu 18m² thực sự thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông D thì về nguyên tắc ông D có quyền yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất của mình.

Việc ông A có Sổ đỏ thể hiện phần đất đó cũng không làm mất quyền của ông D nếu sau quá trình giải quyết có căn cứ xác định Giấy chứng nhận của ông A được cấp sai.

Luật Đất đai 2024 có quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp có sai sót hoặc cấp không đúng quy định.

Vì vậy, nếu xác định Giấy chứng nhận của ông A có sai sót về ranh giới, cơ quan có thẩm quyền có thể phải xem xét xử lý Giấy chứng nhận theo quy định.

2.4. Nhưng yếu tố “ông A ngay tình” cực kỳ quan trọng

Đây chính là điểm có thể làm thay đổi cách giải quyết.

Giả sử:

• ông A có Sổ đỏ hợp pháp về hình thức;
• hồ sơ địa chính thể hiện ranh giới như vậy;
• ông A không biết có sai sót;
• ông A xây dựng dựa trên ranh giới được Nhà nước xác nhận;
• ông A không cố ý lấn chiếm;
• không có tranh chấp tại thời điểm xây dựng.

Trong trường hợp này, không nên nhìn ông A đơn thuần là “người xây nhà lấn đất hàng xóm”.

Ông A có thể là người bị ảnh hưởng bởi sai sót trong quản lý đất đai.

Điều này đặc biệt quan trọng khi xác định:

• trách nhiệm của cơ quan quản lý;
• trách nhiệm bồi thường;
• chi phí tháo dỡ;
• thiệt hại do mất quyền sử dụng;
• phương án hòa giải.

2.5. Nếu lỗi thuộc cơ quan nhà nước, người dân có thể yêu cầu bồi thường không?

Có thể đặt vấn đề về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, nhưng không phải cứ có sai sót trong hồ sơ địa chính là mặc nhiên được bồi thường.

Phải xác định:

1. có hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ hay không;
2. hành vi đó có gây thiệt hại thực tế hay không;
3. có quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại hay không;
4. thiệt hại thuộc phạm vi được bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước hay không.

Đây là vấn đề cần tách riêng khỏi tranh chấp quyền sử dụng 18m² giữa ông A và ông D.

Nói cách khác:

Ông D có quyền yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất của mình; còn ông A có thể xem xét quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại phát sinh từ hành vi trái pháp luật thuộc trường hợp luật định.

Hai quan hệ pháp lý này có thể song song tồn tại.

2.6. Nếu phải bồi thường phần đất chồng lấn thì “giá nào”?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất trong tình huống.

Không nên mặc định:

“Có Sổ đỏ thì lấy giá đất trong bảng giá đất của Nhà nước.”

Bởi giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính của Nhà nước không phải lúc nào cũng đồng nhất với giá trị thực tế mà các bên thỏa thuận để giải quyết tranh chấp dân sự.

Nếu hai bên tự nguyện thỏa thuận ông A nhận chuyển nhượng 18m² từ ông D, thì giá có thể được các bên thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường, đồng thời phải bảo đảm điều kiện pháp lý để chuyển nhượng.

Có thể sử dụng các phương pháp:

Cách 1 – Tham khảo giao dịch thực tế

Tìm các giao dịch đất tương đồng:

• cùng khu vực;
• cùng loại đất;
• vị trí tương tự;
• diện tích tương đương;
• thời điểm gần nhau.

Đây là dữ liệu quan trọng để xác định giá thương lượng.

Cách 2 – Thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Hai bên có thể thuê đơn vị chuyên môn để xác định giá trị phần đất chồng lấn.

Cách 3 – Xác định giá trị theo toàn bộ gói bồi hoàn

Không chỉ tính:

18m² × đơn giá đất

mà có thể đàm phán tổng thể:

Giá trị đất + thiệt hại hợp lý + chi phí đo đạc + chi phí thủ tục + chi phí hợp thức hóa/chuyển đổi nếu đủ điều kiện.

2.7. Không nên lấy “giá đất trên Sổ đỏ” làm căn cứ duy nhất

Ví dụ:

18m² đất có giá thị trường khoảng 15 triệu đồng/m².

Giá trị thị trường:

18 × 15 triệu = 270 triệu đồng.

Trong khi bảng giá đất hoặc dữ liệu giá đất dùng cho một mục đích quản lý nhà nước nào đó có thể thấp hơn đáng kể.

Nếu hai bên hòa giải, ông A có thể đề xuất:

270 triệu đồng tiền đất + toàn bộ chi phí đo đạc, thủ tục và các khoản hỗ trợ hợp lý khác.

Đây là giá thương lượng, không phải một mức giá mà pháp luật tự động áp đặt trong mọi trường hợp.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Tranh chấp 1m đất có thể phá vỡ tình làng nghĩa xóm

Điều đáng sợ nhất đôi khi không phải là 18m² đất.

Mà là câu nói: “Nhà anh lấn sang đất nhà tôi thì anh phải đập đi!” và: “Tôi có Sổ đỏ, tôi xây đúng giấy tờ, tại sao bắt tôi đập nhà?”

Hai câu nói này có thể khiến một quan hệ hàng xóm kéo dài hàng chục năm biến thành mâu thuẫn.

Sau đó tranh chấp thường phát triển theo chuỗi:

Đất → Nhà → Tiền → Danh dự → Tòa án → Quan hệ xóm giềng.

Vì vậy, người tư vấn cần giúp hai bên nhận diện rằng: Mục tiêu không nhất thiết là thắng nhau, mà là khôi phục đúng quyền sử dụng đất với chi phí và tổn thất xã hội thấp nhất.

3.2. Quản trị rủi ro xây dựng sai ranh giới

Đối với chủ đất, bài học rất rõ: Không nên xây nhà chỉ dựa vào hình ảnh Sổ đỏ.

Trước khi xây dựng công trình kiên cố, đặc biệt tại những khu vực có:

• thửa đất nhỏ;
• ranh giới phức tạp;
• đất có lịch sử biến động;
• bản đồ địa chính cũ;
• nhiều lần tách thửa;
• đất nhận chuyển nhượng qua nhiều đời;

nên thực hiện:

“03 bước kiểm tra ranh giới”

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ địa chính.

Bước 2: Thuê đơn vị đo đạc xác định tọa độ, mốc giới thực tế.

Bước 3: Lập biên bản xác nhận ranh giới với hộ liền kề trước khi xây.

Chỉ một biên bản xác nhận ranh giới được lập đúng thời điểm có thể giúp tránh một vụ tranh chấp trị giá hàng trăm triệu đồng.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, với tình huống này, không nên đặt câu hỏi đầu tiên là “đập nhà hay đền tiền?”.

Câu hỏi đầu tiên phải là:

“18m² đất thực sự thuộc về ai và nguyên nhân khiến ranh giới bị sai là gì?”

Sau đó mới lựa chọn phương án xử lý.

Bước 1: Tạm dừng mọi hoạt động xây dựng, sửa chữa trên phần đất tranh chấp

Không được tiếp tục:

• cơi nới;
• xây thêm;
• phá mốc;
• thay đổi hiện trạng;
• chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp.

Mục đích là bảo toàn hiện trạng để phục vụ đo đạc, hòa giải hoặc tố tụng.

Bước 2: Đo đạc độc lập để xác định chính xác phần đất chồng lấn

Nên thuê đơn vị đo đạc có năng lực thực hiện:

• đo hiện trạng;
• xác định tọa độ;
• đối chiếu bản đồ địa chính;
• xác định diện tích chồng lấn;
• thể hiện phần chồng lấn trên sơ đồ.

Ví dụ kết quả xác định:

Phần công trình của ông A thực tế chồng lên đất ông D 17,8m², chiều ngang 1m, chiều dài 17,8m.

Con số này có ý nghĩa rất lớn.

Bởi tranh chấp không còn là:

“Nhà tôi lấn một ít.”

mà trở thành:

“Công trình đang chiếm phần diện tích xác định 17,8m².”

Bước 4: Ưu tiên hòa giải theo “công thức 4 giá trị”

Nếu ông D thực sự có quyền đối với 18m² nhưng ông A đã xây nhà kiên cố ngay tình, có thể đưa ra một phương án hòa giải:

Giá trị quyền sử dụng đất + chi phí hợp lý phát sinh + lợi ích của việc giữ nguyên công trình + chi phí xã hội của việc tháo dỡ.

Ví dụ:

18m² × 15 triệu đồng/m² = 270 triệu đồng.

Ông A có thể đề nghị thanh toán 270 triệu đồng để nhận chuyển nhượng phần đất này nếu pháp luật và điều kiện thửa đất cho phép, đồng thời chịu chi phí đo đạc, thủ tục và các chi phí hợp lý liên quan.

Nếu ông D không muốn bán đất, có thể chuyển sang phương án:

Điều chỉnh ranh giới, tháo dỡ phần công trình ít ảnh hưởng nhất, đổi phần đất tương ứng nếu đủ điều kiện hoặc thỏa thuận phương án khác phù hợp pháp luật.

Bước 5: Nếu lỗi thuộc cơ quan Nhà nước, xử lý thành “hai hồ sơ”

Hồ sơ thứ nhất:

Giải quyết quyền sử dụng 18m² đất giữa ông A và ông D.

Hồ sơ thứ hai:

Xem xét trách nhiệm của cơ quan/ người có thẩm quyền nếu có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại.

Không nên bắt ông D phải “chờ Nhà nước bồi thường” mới giải quyết quyền sử dụng đất của mình.

Đồng thời, cũng không nên bắt ông A phải tự mình gánh toàn bộ hậu quả nếu có căn cứ chứng minh thiệt hại bắt nguồn từ sai sót của cơ quan nhà nước.

BƯỚC 6: Chỉ đặt vấn đề tháo dỡ khi không còn phương án pháp lý khả thi khác

Đập nhà không phải lúc nào cũng là phương án đầu tiên.

Việc buộc tháo dỡ phải căn cứ vào:

• quyền sử dụng đất hợp pháp;
• mức độ lấn chiếm;
• tính hợp pháp của công trình;
• tình trạng ngay tình hay không;
• khả năng khắc phục;
• thẩm quyền và quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc phán quyết của Tòa án.

Nếu chỉ vì phát hiện sai số 1m mà lập tức yêu cầu phá toàn bộ căn nhà thì có thể tạo ra thiệt hại cực kỳ lớn và không cần thiết.

Trong nhiều trường hợp, mục tiêu hợp lý hơn là:

Xác định đúng quyền – lượng hóa thiệt hại – định giá phần đất – thương lượng phương án giữ công trình – điều chỉnh ranh giới hợp pháp.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.