Trong suy nghĩ của nhiều người, chỉ cần có Sổ đỏ thì đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được pháp luật bảo đảm tuyệt đối. Thế nhưng trên thực tế, không ít vụ tranh chấp xảy ra khi cả hai bên đều xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cùng một phần diện tích đất. Vậy trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào đâu để xác định Sổ đỏ nào có giá trị pháp lý? Liệu ai có Sổ đỏ cấp trước sẽ thắng kiện, hay còn phải xem xét những yếu tố khác? Đây là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và được người dân đặc biệt quan tâm hiện nay.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất rộng khoảng 450 m² từ nhiều năm trước và sử dụng ổn định để trồng cây lâu năm.

Năm 2026, khi ông A tiến hành xây dựng hàng rào thì bà Trần Thị D, là hộ liền kề, cho rằng khoảng 120 m² trong diện tích trên thuộc quyền sử dụng của gia đình mình. Điều khiến cả hai bên đều bất ngờ là bà D cũng xuất trình một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp, trong đó phần ranh giới thể hiện có sự chồng lấn với diện tích đất của ông A.

Hai bên đều khẳng định Sổ đỏ của mình là hợp pháp, đều cho rằng cơ quan nhà nước đã cấp đúng quy định và không chấp nhận phương án hòa giải.

Ông A đặt câu hỏi:

“Nếu cả hai bên đều có Sổ đỏ thì pháp luật sẽ xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai? Làm thế nào để chứng minh Sổ đỏ nào có giá trị pháp lý?”

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Sổ đỏ không phải lúc nào cũng là chứng cứ tuyệt đối và không phải cứ có Sổ đỏ thì chắc chắn sẽ được công nhận quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp.

Thực tế có thể phát sinh nhiều nguyên nhân dẫn đến việc hai Giấy chứng nhận cùng thể hiện quyền đối với một phần diện tích đất, như:

• Sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính.
• Xác định không chính xác ranh giới thửa đất khi cấp Giấy chứng nhận.
• Hồ sơ địa chính qua nhiều thời kỳ có sự chênh lệch.
• Việc cấp Giấy chứng nhận không đúng trình tự, thủ tục hoặc không đúng đối tượng.
• Chồng lấn do biến động đất đai nhưng chưa được chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Khi phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ không chỉ căn cứ vào việc ai có Sổ đỏ, mà phải xem xét toàn diện nhiều tài liệu, chứng cứ, bao gồm:

• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của từng bên.
• Hồ sơ địa chính gốc.
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ.
• Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
• Việc quản lý, sử dụng thực tế, liên tục và ổn định.
• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới.
• Kết quả đo đạc, thẩm định tại hiện trường.
• Ý kiến của những người làm chứng, hộ giáp ranh và chính quyền địa phương.

Trong trường hợp phát hiện một Giấy chứng nhận được cấp trái quy định, cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án có thể xem xét hủy toàn bộ hoặc một phần Giấy chứng nhận đó theo quy định của pháp luật.

Đối với tranh chấp có liên quan đến việc xác định tính hợp pháp của quyết định cấp Giấy chứng nhận, tùy từng trường hợp cụ thể, người dân có thể thực hiện khiếu nại, khởi kiện vụ án hành chính hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Điều quan trọng là giá trị pháp lý của Sổ đỏ không chỉ phụ thuộc vào hình thức của Giấy chứng nhận mà còn phụ thuộc vào tính hợp pháp của toàn bộ quá trình cấp Giấy chứng nhận đó.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Trong các vụ tranh chấp đất đai, khi cả hai bên đều cầm trên tay Sổ đỏ do cơ quan nhà nước cấp, tâm lý phổ biến là mỗi bên đều tin chắc mình là người có quyền hợp pháp. Điều này khiến các bên dễ rơi vào trạng thái căng thẳng, mất niềm tin và không còn thiện chí đối thoại.

Nhiều gia đình vì quá tin rằng “đã có Sổ đỏ thì không thể sai” nên từ chối cung cấp các tài liệu khác chứng minh nguồn gốc đất, không hợp tác trong quá trình đo đạc, xác minh hoặc hòa giải. Trong khi đó, chính những tài liệu lịch sử, hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng thực tế mới là căn cứ quan trọng để làm sáng tỏ bản chất của vụ việc.

Ở góc độ quản trị nhà nước, các trường hợp tồn tại hai Giấy chứng nhận có dấu hiệu chồng lấn cũng là lời cảnh báo về sự cần thiết của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, số hóa hồ sơ địa chính và nâng cao chất lượng công tác đo đạc, đăng ký đất đai. Khi dữ liệu được quản lý đồng bộ, minh bạch và cập nhật thường xuyên, nguy cơ phát sinh các tranh chấp tương tự sẽ được hạn chế đáng kể.

Do đó, thay vì chỉ dựa vào “tờ Sổ đỏ” đang có, người dân cần nhìn nhận rằng việc giải quyết tranh chấp đất đai là quá trình đánh giá tổng hợp nhiều nguồn chứng cứ nhằm bảo đảm sự thật khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện có hai Giấy chứng nhận cùng thể hiện quyền đối với một phần diện tích đất, điều đầu tiên người dân cần làm là giữ nguyên hiện trạng khu đất, tránh tự ý xây dựng, chuyển nhượng hoặc có các hành vi làm thay đổi hiện trạng trong thời gian tranh chấp.

Tiếp theo, cần thu thập đầy đủ hồ sơ liên quan đến quá trình sử dụng đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (nếu có), giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất, bản đồ địa chính, biên bản xác định ranh giới, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế và các tài liệu khác có liên quan. Những chứng cứ này sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền đánh giá toàn diện tính hợp pháp của từng Giấy chứng nhận.

Trong quá trình giải quyết, người dân nên phối hợp với cơ quan đăng ký đất đai, chính quyền địa phương và cơ quan tiến hành tố tụng để thực hiện việc đo đạc, xác minh và đối chiếu hồ sơ địa chính. Trường hợp có căn cứ cho rằng Giấy chứng nhận được cấp trái quy định, cần lựa chọn đúng phương thức bảo vệ quyền lợi, như khiếu nại quyết định hành chính hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Thông điệp từ chuyên gia: Sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng, nhưng khi xảy ra tranh chấp giữa nhiều Giấy chứng nhận, điều quyết định không phải ai cầm Sổ đỏ trước, mà là Giấy chứng nhận nào được cấp đúng pháp luật, đúng nguồn gốc đất và đúng trình tự, thủ tục. Chỉ khi làm rõ được những yếu tố đó, quyền sử dụng đất hợp pháp mới được bảo vệ một cách công bằng và bền vững.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.