Sử dụng đất bãi bồi ven sông ổn định suốt nhiều năm có đồng nghĩa sẽ được cấp Sổ đỏ? Không ít người dân cho rằng chỉ cần đất đã bồi tụ, canh tác lâu dài và không ai tranh chấp thì sẽ được công nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại có những quy định rất chặt chẽ về nguồn gốc đất và điều kiện công nhận diện tích tăng thêm. 

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có thửa đất ở giáp bờ sông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước. Từ khoảng năm 2010, nhận thấy khu vực ven sông xuất hiện bãi bồi tự nhiên, ông A đã tự ý đắp đất, san lấp, trồng cây ăn quả và sử dụng ổn định phần đất mới hình thành có diện tích khoảng 650 m².

Qua nhiều năm sử dụng, gia đình ông A đầu tư hệ thống tưới tiêu, dựng hàng rào và cho rằng phần đất này đã gắn liền với thửa đất đang sử dụng nên đề nghị cơ quan nhà nước cấp bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích tăng thêm.

Tuy nhiên, khi đo đạc để thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ, cơ quan đăng ký đất đai xác định diện tích 650 m² này nằm ngoài ranh giới thửa đất được cấp giấy, thuộc khu vực bãi bồi ven sông do Nhà nước quản lý, đồng thời có dấu hiệu lấn chiếm đất công từ năm 2010.

Ông A cho rằng mình đã quản lý, sử dụng liên tục hơn 15 năm, không xảy ra tranh chấp và băn khoăn liệu diện tích này có được xem xét công nhận theo quy định về diện tích đất tăng thêm hay không.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một tình huống khá phổ biến tại nhiều địa phương ven sông, ven biển. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa diện tích tăng thêm được pháp luật công nhận với diện tích do lấn chiếm đất công.

Thứ nhất, không phải mọi diện tích tăng thêm đều được cấp Sổ đỏ.

Theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ nguyên nhân tăng thêm.

Nếu diện tích tăng thêm phát sinh do:

• Sai số đo đạc qua các thời kỳ;
• Biến động tự nhiên nhưng vẫn thuộc phạm vi quyền sử dụng hợp pháp;
• Ranh giới sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và không lấn chiếm đất công;

thì người sử dụng đất có thể được xem xét công nhận phần diện tích tăng thêm theo quy định.

Thứ hai, bãi bồi ven sông không mặc nhiên thuộc quyền của người có đất liền kề.

Theo Luật Đất đai 2024, đất bãi bồi ven sông là khu vực có quá trình hình thành tự nhiên và thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước cho đến khi được giao, cho thuê hoặc công nhận theo đúng trình tự pháp luật.

Việc người dân tự ý:

• đắp đất;
• san lấp;
• trồng cây;
• xây dựng công trình;
• sử dụng lâu dài

không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp nếu nguồn gốc đất là đất công do Nhà nước quản lý.

Thứ ba, hành vi lấn chiếm đất từ năm 2010 không đương nhiên được hợp thức hóa.

Thời gian sử dụng dài không phải là căn cứ duy nhất để được cấp Giấy chứng nhận.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét đồng thời nhiều yếu tố:

• nguồn gốc đất;
• thời điểm bắt đầu sử dụng;
• có thuộc đất công hay không;
• có thuộc hành vi lấn chiếm hay không;
• có phù hợp quy hoạch sử dụng đất;
• có thuộc hành lang bảo vệ sông, đê điều hoặc công trình thủy lợi hay không.

Nếu xác định phần đất hình thành từ việc lấn chiếm bãi bồi do Nhà nước quản lý, thì người sử dụng sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất chỉ vì đã sử dụng ổn định nhiều năm.

Thứ tư, diện tích bãi bồi còn chịu sự quản lý chuyên ngành.

Ngoài pháp luật đất đai, khu vực bãi bồi ven sông còn chịu sự điều chỉnh của các quy định về:

• phòng chống thiên tai;
• đê điều;
• tài nguyên nước;
• bảo vệ dòng chảy;
• phòng chống sạt lở.

Do đó, ngay cả khi địa phương chưa xử lý ngay hành vi lấn chiếm thì cũng không đồng nghĩa với việc Nhà nước từ bỏ quyền quản lý đối với phần đất này.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Nhiều người dân có tâm lý rất phổ biến: “Đất bỏ hoang thì mình khai phá.”

Hoặc: “Mình sử dụng hơn chục năm rồi thì chắc chắn sẽ được cấp Sổ.”

Đây chính là kỳ vọng sở hữu tài sản công xuất phát từ quá trình quản lý kéo dài nhưng chưa được giải thích đầy đủ về bản chất pháp lý của đất bãi bồi.

Trên thực tế, bãi bồi ven sông không phải là “đất vô chủ”. Đây là nguồn tài nguyên công có giá trị đặc biệt đối với việc ổn định dòng chảy, phòng chống thiên tai, bảo vệ môi trường và phục vụ lợi ích cộng đồng.

Nếu chính quyền địa phương buông lỏng quản lý trong thời gian dài, người dân rất dễ hình thành niềm tin rằng việc sử dụng ổn định sẽ được Nhà nước công nhận. Khi bị từ chối cấp Sổ đỏ, họ thường cảm thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng, từ đó phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc mâu thuẫn với cơ quan quản lý.

Vì vậy, công tác quản trị đất đai cần thực hiện đồng bộ:

• quản lý chặt chẽ quỹ đất bãi bồi tự nhiên;
• thường xuyên kiểm tra, ngăn chặn hành vi lấn chiếm ngay từ đầu;
• công khai quy hoạch và phạm vi đất công;
• tuyên truyền để người dân hiểu rõ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật.

Chỉ khi người dân nhận thức đúng rằng thời gian sử dụng không thể thay thế điều kiện về nguồn gốc hợp pháp của đất, các tranh chấp tương tự mới được hạn chế.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, đối với các trường hợp diện tích bãi bồi ven sông được sử dụng nhiều năm, điều quan trọng nhất không phải là thời gian sử dụng mà là xác định chính xác nguồn gốc hình thành phần đất tăng thêm.

Quy trình xử lý nên được thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Đo đạc, xác định chính xác ranh giới theo hồ sơ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ và Giấy chứng nhận đã được cấp.
• Bước 2: Làm rõ nguồn gốc diện tích tăng thêm: do sai số đo đạc, bồi tụ tự nhiên trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp hay do lấn chiếm đất công.
• Bước 3: Kiểm tra quy hoạch, hành lang bảo vệ sông, đê điều, thủy lợi và các khu vực Nhà nước cần quản lý.
• Bước 4: Chỉ xem xét công nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; trường hợp là đất lấn chiếm thì xử lý theo đúng quy định, không hợp thức hóa trái pháp luật.
• Bước 5: Tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rõ quy trình quản lý bãi bồi tự nhiên, tránh tâm lý mặc nhiên cho rằng sử dụng lâu năm sẽ phát sinh quyền sở hữu.

Thông điệp từ chuyên gia: “Diện tích tăng thêm chỉ được công nhận khi có căn cứ pháp lý về nguồn gốc và điều kiện sử dụng đất. Đối với bãi bồi ven sông, cần phân biệt rõ giữa phần đất hợp pháp phát sinh do biến động tự nhiên với phần đất do lấn chiếm tài sản công. Quản lý chặt chẽ quỹ đất bãi bồi ngay từ đầu, minh bạch thông tin và hướng dẫn người dân đúng quy định là giải pháp căn cơ để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và gìn giữ tài nguyên đất đai cho cộng đồng.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.