Trong các giao dịch mua bán đất đai trước đây, việc các bên thỏa thuận thanh toán bằng vàng từng xuất hiện khá phổ biến do tâm lý muốn bảo toàn giá trị tài sản trước sự biến động của thị trường. Tuy nhiên, khi giá vàng tăng hoặc giảm mạnh trong khoảng thời gian từ lúc đặt cọc đến ngày ký công chứng, sự khác biệt về cách hiểu giá trị thanh toán có thể trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp.

Tình huống số dưới đây đặt ra vấn đề: Khi hợp đồng mua bán đất thỏa thuận thanh toán bằng vàng nhưng giá vàng biến động mạnh, bên mua hay bên bán phải chịu rủi ro? Các bên cần làm gì để hạn chế tranh chấp và bảo đảm sự công bằng trong giao dịch?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2025, ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, thỏa thuận chuyển nhượng một thửa đất ở cho ông Trần Văn B với giá 50 lượng vàng SJC.

Hai bên lập giấy đặt cọc viết tay, trong đó ghi nhận bên mua sẽ thanh toán đủ số vàng nêu trên vào ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng. Tại thời điểm đặt cọc, giá vàng khoảng 80 triệu đồng/lượng nên tổng giá trị giao dịch tương đương khoảng 4 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trước ngày công chứng hợp đồng, giá vàng tăng mạnh lên 100 triệu đồng/lượng. Ông B cho rằng giá đất thực tế không thay đổi nhiều, việc phải thanh toán thêm một khoản tiền lớn do giá vàng tăng là quá bất lợi nên đề nghị quy đổi lại theo giá trị tiền Việt Nam tại thời điểm đặt cọc.

Ngược lại, ông A cho rằng hai bên đã thống nhất rõ ràng là thanh toán bằng 50 lượng vàng, vì vậy người mua phải giao đủ số vàng như cam kết. Nếu ông B không tiếp tục thực hiện, ông A yêu cầu xử lý tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

Hai bên phát sinh tranh chấp về việc: Giá trị thanh toán được xác định theo số lượng vàng đã cam kết hay theo giá trị tiền Việt Nam tại thời điểm ký hợp đồng?

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Trong giao dịch dân sự, nguyên tắc quan trọng là sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên, miễn là không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có quyền xác lập, thực hiện hợp đồng trên cơ sở tự do thỏa thuận và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

Tuy nhiên, đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, pháp luật có những quy định đặc thù. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng phải được thể hiện bằng đơn vị tiền tệ Việt Nam đồng theo quy định về giao dịch thanh toán, quản lý ngoại hối và công chứng hợp đồng.

Vì vậy, việc các bên thỏa thuận “giá đất là 50 lượng vàng” cần được xem xét dưới góc độ:

• Đây là cách xác định giá trị tài sản tại thời điểm giao kết;
• Hay là phương thức thanh toán thực tế bằng vàng;
• Nội dung hợp đồng công chứng thể hiện giá trị chuyển nhượng như thế nào.

Trong trường hợp các bên đã thỏa thuận rõ ràng rằng 50 lượng vàng là nghĩa vụ thanh toán cố định, người mua có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết, trừ trường hợp có căn cứ cho rằng hợp đồng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị ép buộc hoặc có sự thay đổi hoàn cảnh nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.

Ngược lại, nếu nội dung thỏa thuận không rõ ràng, chỉ dùng vàng như một cách quy đổi để xác định giá trị tài sản mà không phải nghĩa vụ giao vàng thực tế, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể xem xét ý chí thật sự của các bên, hoàn cảnh giao dịch và các chứng cứ liên quan.

Ngoài ra, trường hợp giá vàng biến động quá lớn dẫn đến một bên chịu thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng, các bên có thể xem xét áp dụng quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo Bộ luật Dân sự năm 2015 để yêu cầu đàm phán lại.

Như vậy, tranh chấp không chỉ nằm ở việc vàng tăng giá bao nhiêu mà quan trọng là phải xác định: ý chí của các bên khi thỏa thuận dùng vàng làm căn cứ thanh toán là gì.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Đằng sau những tranh chấp về giá vàng thường không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn xuất phát từ tâm lý con người.

Đối với người mua, khi giá vàng tăng mạnh, cảm giác thiệt hại có thể khiến họ cho rằng mình đang phải trả một mức giá không còn phù hợp với thực tế. Từ đó xuất hiện tâm lý tiếc nuối, muốn thay đổi cam kết ban đầu.

Đối với người bán, họ lại cho rằng mình đã chấp nhận bán tài sản theo đúng thỏa thuận và không thể chịu rủi ro từ biến động thị trường. Việc bên mua thay đổi ý định có thể tạo cảm giác bị mất quyền lợi.

Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì một bên cố tình vi phạm mà do ngay từ đầu các bên chưa lường trước rủi ro biến động giá.

Một hợp đồng tốt không chỉ cần ghi nhận quyền lợi hiện tại mà còn phải dự liệu những tình huống bất thường trong tương lai.

Kỹ năng quản trị rủi ro trong giao dịch đất đai cần được chú trọng:

• Xác định rõ giá trị giao dịch bằng tiền Việt Nam đồng;
• Quy định thời điểm chốt giá;
• Quy định cách xử lý khi giá vàng, ngoại tệ hoặc thị trường bất động sản biến động;
• Không sử dụng cách ghi giá trị quá chung chung khiến mỗi bên hiểu theo một cách khác nhau.

Sự minh bạch ngay từ đầu chính là cách bảo vệ cả người mua và người bán.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong các giao dịch bất động sản có giá trị lớn, việc sử dụng vàng làm căn cứ định giá tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không dự liệu trước biến động thị trường.

Đối với tình huống trên, chuyên gia đưa ra giải pháp:

Thứ nhất, ưu tiên thương lượng dựa trên tinh thần chia sẻ rủi ro.

Hai bên cần nhìn nhận rằng biến động giá vàng là yếu tố khách quan. Người mua không nên chỉ dựa vào việc giá tăng để từ chối nghĩa vụ, nhưng người bán cũng cần cân nhắc lợi ích lâu dài, tránh đẩy tranh chấp thành kiện tụng kéo dài.

Thứ hai, xác định lại giá trị thanh toán bằng Việt Nam đồng.

Khi ký kết hợp đồng, các bên nên ghi rõ:

• Giá chuyển nhượng là bao nhiêu đồng Việt Nam;
• Nếu tham chiếu theo vàng thì xác định rõ loại vàng, thời điểm quy đổi;
• Mức giá quy đổi được chốt tại thời điểm nào;
• Cách xử lý nếu giá vàng biến động vượt một tỷ lệ nhất định.

Thứ ba, khi lập hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng cần có điều khoản quản trị rủi ro.

Ví dụ:

• Giá trị giao dịch được cố định bằng VNĐ;
• Việc tăng giảm giá vàng sau thời điểm ký kết không làm thay đổi nghĩa vụ thanh toán;
• Hoặc cho phép các bên đàm phán lại nếu biến động vượt mức dự kiến.

Thông điệp cuối cùng: “Trong giao dịch đất đai, rủi ro lớn nhất không nằm ở việc thị trường biến động mà nằm ở việc các bên không dự liệu biến động đó. Một thỏa thuận rõ ràng về giá trị quy đổi, thời điểm thanh toán và cơ chế xử lý rủi ro chính là nền tảng bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán. Giữ chữ tín trong hợp đồng cũng chính là giữ sự ổn định cho các quan hệ dân sự lâu dài.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.