TÌNH HUỐNG 484: DOANH NGHIỆP XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN TRUNG TÂM CAN THIỆP SỚM VÀ TRƯỜNG CHUYÊN BIỆT DÀNH CHO TRẺ EM TỰ KỶ YẾU THẾ: CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI MỚI?

TÌNH HUỐNG 484: DOANH NGHIỆP XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN TRUNG TÂM CAN THIỆP SỚM VÀ TRƯỜNG CHUYÊN BIỆT DÀNH CHO TRẺ EM TỰ KỶ YẾU THẾ: CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI MỚI?

Tự kỷ và khuyết tật trí tuệ ở trẻ em đang là mối quan tâm ngày càng lớn của xã hội, trong khi hệ thống cơ sở can thiệp sớm bài bản, đúng chuẩn còn thiếu, nhất là ở các địa phương ngoài đô thị lớn. Nhiều doanh nghiệp, tổ chức tâm huyết muốn đầu tư xây dựng trung tâm can thiệp sớm, trường chuyên biệt nhưng lại vướng bài toán tài chính đất đai: liệu dự án nhân văn này có được Nhà nước ưu đãi nghĩa vụ tài chính về đất hay phải nộp tiền sử dụng đất như một dự án kinh doanh thông thường?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để làm rõ hành lang pháp lý và giải pháp triển khai dự án hiệu quả, đúng quy định.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Công ty TNHH Giáo dục đặc biệt K (viết tắt: Công ty K), do bà Giám đốc L.T.H đại diện theo pháp luật, có trụ sở tại tỉnh Q, ấp ủ dự án xây dựng Trung tâm can thiệp sớm và Trường chuyên biệt dành cho trẻ tự kỷ, trẻ khuyết tật trí tuệ trên diện tích khoảng 5.000 m² đất tại địa bàn thuộc xã B, tỉnh Q – nơi điều kiện kinh tế – xã hội còn nhiều khó khăn.

Xuất phát từ nhiều năm công tác trong lĩnh vực giáo dục đặc biệt, bà H nhận thấy phần lớn phụ huynh trong tỉnh có con tự kỷ phải đưa con đến các thành phố lớn để can thiệp sớm, vừa tốn kém chi phí đi lại, lưu trú, vừa ảnh hưởng đến quá trình duy trì việc giáo dục, hỗ trợ trẻ.

Công ty K đã hoàn thiện hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư và đề nghị Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên, khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền, bà H không khỏi băn khoăn:

Doanh nghiệp có bắt buộc phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất như một dự án kinh doanh thông thường hay dự án mang tính xã hội hóa, phục vụ trẻ em tự kỷ, trẻ em khuyết tật có thể được hưởng chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai?

Nếu phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất, bài toán đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn bởi mô hình giáo dục đặc biệt đòi hỏi suất đầu tư lớn: tỷ lệ giáo viên/trẻ thấp, nhiều phòng chức năng, thiết bị chuyên biệt, phòng cảm giác, khu trị liệu và các hạng mục hỗ trợ khác.

Vấn đề pháp lý đặt ra là:

Công ty K có được giao đất có thu tiền sử dụng đất hay phải thuê đất? Nếu được hưởng chính sách ưu đãi thì căn cứ pháp lý nào, điều kiện nào và mức ưu đãi được xác định ra sao?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Để giải quyết tình huống này, cần xem xét đồng thời pháp luật về giáo dục, người khuyết tật, xã hội hóa và đất đai.

Điểm quan trọng nhất là không thể chỉ dựa vào tính chất nhân văn của dự án để kết luận doanh nghiệp đương nhiên được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất. Phải xác định đúng loại hình cơ sở, hình thức sử dụng đất, điều kiện xã hội hóa và chính sách miễn, giảm tương ứng.

2.1. Chủ trương khuyến khích xã hội hóa giáo dục, hỗ trợ người khuyết tật

Thứ nhất, chính sách giáo dục đối với người khuyết tật

Luật Người khuyết tật năm 2010 là căn cứ quan trọng đối với dự án này.

Điều 27 Luật Người khuyết tật năm 2010 – Giáo dục đối với người khuyết tật

Khoản 1 Điều 27 quy định:

“Nhà nước tạo điều kiện để người khuyết tật được học tập phù hợp với nhu cầu và khả năng của người khuyết tật.”

Đây là cơ sở pháp lý thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm cơ hội học tập cho người khuyết tật.

Đối với tình huống của Công ty K, đối tượng phục vụ chính là trẻ em tự kỷ và trẻ khuyết tật trí tuệ. Vì vậy, mục tiêu của dự án phù hợp với định hướng bảo đảm quyền học tập và hỗ trợ phát triển của người khuyết tật.

Điều 28 Luật Người khuyết tật năm 2010 – Phương thức giáo dục

Khoản 1 Điều 28 quy định:

“Phương thức giáo dục người khuyết tật bao gồm giáo dục hòa nhập, giáo dục bán hòa nhập và giáo dục chuyên biệt.”

Khoản 2 Điều 28 xác định giáo dục hòa nhập là phương thức chủ yếu, nhưng giáo dục bán hòa nhập và giáo dục chuyên biệt được thực hiện trong trường hợp chưa đủ điều kiện để người khuyết tật học tập theo phương thức giáo dục hòa nhập.

Như vậy, việc Công ty K đề xuất xây dựng Trường chuyên biệt không trái với định hướng pháp luật nếu mô hình, đối tượng, chương trình và điều kiện hoạt động đáp ứng quy định pháp luật chuyên ngành.

Thứ hai, pháp luật ghi nhận mô hình Trung tâm hỗ trợ phát triển giáo dục hòa nhập và can thiệp sớm

Điều 31 Luật Người khuyết tật năm 2010 quy định về Trung tâm hỗ trợ phát triển giáo dục hòa nhập.

Khoản 1 Điều 31 xác định đây là cơ sở cung cấp chương trình, thiết bị, tài liệu và các dịch vụ tư vấn, hỗ trợ giáo dục phù hợp với người khuyết tật.

Đặc biệt, điểm b khoản 2 Điều 31 quy định nhiệm vụ:

“Thực hiện biện pháp can thiệp sớm người khuyết tật tại cộng đồng…”

Khoản 3 Điều 31 còn đặt ra yêu cầu về cơ sở vật chất, thiết bị, đội ngũ cán bộ, giáo viên, nhân viên và nội dung chương trình phù hợp.

Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với tình huống:

Can thiệp sớm cho trẻ khuyết tật không phải là hoạt động nằm ngoài hệ thống pháp luật giáo dục; ngược lại, đây là một hoạt động đã được pháp luật ghi nhận.

Thứ ba, chính sách xã hội hóa giáo dục

Quyết định số 1466/QĐ-TTg ngày 10/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành danh mục chi tiết các loại hình, tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.

Điều 1 Quyết định 1466/QĐ-TTg quy định:

“Ban hành kèm theo Quyết định này danh mục chi tiết các loại hình, tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn…”

đối với các cơ sở thực hiện xã hội hóa được hưởng chính sách khuyến khích phát triển xã hội hóa.

Quyết định này đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Quyết định số 693/QĐ-TTg ngày 06/5/2013 và Quyết định số 1470/QĐ-TTg ngày 22/7/2016.

Điểm cần lưu ý: Công ty K không thể chỉ chứng minh rằng dự án “thuộc lĩnh vực giáo dục” mà phải tiếp tục đối chiếu đúng loại hình, tiêu chí, quy mô và tiêu chuẩn xã hội hóa tương ứng.

Đây chính là điều kiện quan trọng để xác định dự án có thuộc cơ chế ưu đãi xã hội hóa hay không.

2.2. Cơ sở pháp lý về hình thức sử dụng đất và miễn, giảm nghĩa vụ tài chính

Đây là phần cốt lõi nhất của tình huống.

Bản chất pháp lý cần được xác định theo trình tự:

Xác định hình thức Nhà nước giao đất hay cho thuê đất → xác định nghĩa vụ tài chính tương ứng → xác định dự án có thuộc trường hợp miễn, giảm hay không → xác định mức ưu đãi cụ thể.

2.2.1. Công ty K có đương nhiên được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không?

Câu trả lời là:

Không thể mặc nhiên kết luận như vậy.

Điều 119 Luật Đất đai năm 2024 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất ở; khoản 2 Điều 119 mới quy định tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện một số dự án như:

“dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.”

và một số trường hợp đặc thù khác.

Trong khi đó, dự án của Công ty K là:

Trung tâm can thiệp sớm + Trường chuyên biệt dành cho trẻ em tự kỷ, trẻ khuyết tật trí tuệ.

Dự án của Công ty K là Trung tâm can thiệp sớm và Trường chuyên biệt dành cho trẻ em tự kỷ, trẻ khuyết tật trí tuệ; vì vậy không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 119 chỉ vì đây là dự án giáo dục.

Do đó, đề nghị “giao đất có thu tiền sử dụng đất” trong hồ sơ ban đầu chưa đồng nghĩa với việc cơ quan nhà nước phải áp dụng hình thức giao đất đó.

2.2.2. Cần xem xét hình thức Nhà nước cho thuê đất

Điều 120 Luật Đất đai năm 2024 quy định về cho thuê đất:

“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.”

Đối với dự án xã hội hóa của Công ty K, về nguyên tắc phải xem xét hình thức cho thuê đất; trường hợp sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 120 thì thực hiện theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm theo khoản 3 Điều 120. Nếu dự án hoặc một phần diện tích thuộc các trường hợp khoản 2 Điều 120 (như đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng) thì mới thuộc nhóm được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần; đồng thời khoản 3 điểm b cho phép trường hợp thuộc khoản 2 lựa chọn trả tiền hằng năm.

Vì vậy, đối với Công ty K, nếu dự án không thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Điều 119 thì cần xem xét cơ chế Nhà nước cho thuê đất, và đối với phần đất thực hiện chức năng giáo dục, can thiệp sớm, cần xác định đúng loại đất, mục đích sử dụng và hình thức thanh toán tiền thuê đất theo Điều 120.

Đây là điểm cần sửa quan trọng so với cách hiểu ban đầu trong tình huống:

Không nên mặc nhiên đặt vấn đề “miễn tiền sử dụng đất” ngay từ đầu. Trước hết phải xác định doanh nghiệp sử dụng đất theo hình thức nào; đối với dự án xã hội hóa không thuộc Điều 119, trọng tâm là cơ chế cho thuê đất và tiền thuê đất.

Nếu là cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính trọng tâm sẽ là tiền thuê đất và việc miễn, giảm phải được đối chiếu với Điều 157 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 230/2025/NĐ-CP.

2.2.3. Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 – căn cứ chung về miễn, giảm

Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó cần đặc biệt lưu ý điểm a:

“Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây…”

Điểm a khoản 1 Điều 157 quy định miễn, giảm đối với việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Đặc biệt, khoản 2 Điều 157 quy định Chính phủ có thể quy định các trường hợp khác được miễn, giảm sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý.

Khoản 3 Điều 157 quy định đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính khoản tiền được miễn.

Điều cần đặc biệt lưu ý

Không nên viết rằng điểm c khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 là căn cứ miễn, giảm trực tiếp cho “cơ sở dịch vụ xã hội hóa”. Theo văn bản hợp nhất hiện hành, điểm c khoản 1 Điều 157 quy định về đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất. Đối với dự án xã hội hóa, căn cứ trực tiếp cần đối chiếu là điểm a khoản 1 Điều 157 nếu dự án thuộc lĩnh vực/địa bàn ưu đãi đầu tư; trường hợp cơ sở thực hiện xã hội hóa không thuộc trường hợp này thì tiếp tục áp dụng cơ chế tại khoản 2 Điều 157 và Nghị định 230/2025/NĐ-CP.

Đây là điểm phải sửa so với bản cũ.

Cơ chế đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa chưa thuộc trường hợp miễn, giảm theo điểm a khoản 1 Điều 157 phải được đọc kết hợp với Nghị định số 230/2025/NĐ-CP, được ban hành để quy định các trường hợp khác được miễn, giảm theo khoản 2 Điều 157.

2.2.4. Nghị định số 230/2025/NĐ-CP – căn cứ quan trọng đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa

Nghị định số 230/2025/NĐ-CP ngày 19/8/2025 quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024. Đáng chú ý, khoản 7 Điều 5 Nghị định này quy định cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa trong trường hợp có dự án xã hội hóa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không thuộc dự án được miễn, giảm theo điểm a khoản 1 Điều 157.

Đáng chú ý, khoản 7 Điều 5 Nghị định 230/2025/NĐ-CP thiết lập cơ chế để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức miễn, giảm tiền thuê đất cụ thể đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo cơ chế này, cơ sở thực hiện xã hội hóa phải có dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nội dung dự án đáp ứng danh mục các loại hình, tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn xã hội hóa; nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm theo điểm a khoản 1 Điều 157 thì mức miễn, giảm được xác định theo cơ chế của Nghị định 230/2025/NĐ-CP và chính sách cụ thể của địa phương.

Đồng thời, cần đối chiếu Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đặc biệt khoản 15 Điều 38, về chế độ ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và đáp ứng điều kiện xã hội hóa; đây là căn cứ hướng dẫn quan trọng để xác định trường hợp được ưu đãi tài chính về đất.

Đối với Công ty K, cần kết nối thêm pháp luật đầu tư:

Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020 xác định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất là một hình thức ưu đãi đầu tư; khoản 2 Điều 15 xác định đối tượng hưởng ưu đãi, trong đó có dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo Điều 16.

Điều 16 Luật Đầu tư năm 2020 liệt kê ngành, nghề và địa bàn ưu đãi đầu tư; trong đó có giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, giáo dục nghề nghiệp, giáo dục đại học và một số hoạt động chăm sóc, hỗ trợ người khuyết tật. Đồng thời, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư. Vì vậy, đây là cầu nối pháp lý để xác định điều kiện hưởng ưu đãi tài chính về đất theo điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.

1. Phải xác định đầy đủ:
2. Dự án có phải là cơ sở thực hiện xã hội hóa hay không; có thuộc danh mục loại hình xã hội hóa hay không;
3. Có đáp ứng tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn xã hội hóa hay không;
4. Dự án có được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hay không;
5. Địa phương đã có chính sách cụ thể về mức miễn, giảm hay chưa;
6. Hình thức thuê đất, mục đích sử dụng từng phần diện tích và thời hạn thuê đất là gì; đồng thời dự án có thuộc ngành, nghề hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo Điều 15, Điều 16 Luật Đầu tư 2020 hay không.

2.2.5. Vai trò của Quyết định 1466/QĐ-TTg và các văn bản sửa đổi

Quyết định 1466/QĐ-TTg không phải là văn bản “tự động cấp ưu đãi”.

Vai trò của văn bản này là xác định danh mục, loại hình, tiêu chí quy mô và tiêu chuẩn của cơ sở thực hiện xã hội hóa. Điều 3 Quyết định còn giao các Bộ hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn, điều kiện thành lập của các cơ sở thuộc danh mục.

Quyết định 1466/QĐ-TTg đã được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản, trong đó có:

• Quyết định số 693/QĐ-TTg ngày 06/5/2013;
• Quyết định số 1470/QĐ-TTg ngày 22/7/2016.

Vì vậy, Công ty K cần đối chiếu danh mục hiện hành, chứ không chỉ viện dẫn tên Quyết định 1466/QĐ-TTg.

2.2.6. Nghị định 69/2008/NĐ-CP và chính sách xã hội hóa

Nghị định số 69/2008/NĐ-CP là văn bản nền tảng về chính sách khuyến khích xã hội hóa trong giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao và môi trường.

Nghị định ghi nhận cơ chế Nhà nước hỗ trợ về đất đai đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa.

Tuy nhiên, khi áp dụng cho tình huống hiện nay, cần đặt Nghị định 69/2008/NĐ-CP trong hệ thống pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 230/2025/NĐ-CP.

Nói cách khác:

Nghị định 69/2008/NĐ-CP là nền tảng của chính sách xã hội hóa; còn khi xác định cơ chế miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất theo pháp luật hiện hành thì phải đối chiếu điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Nghị định 230/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn chuyên ngành về giáo dục, xã hội hóa.

2.2.7. Áp dụng các quy định trên vào tình huống công ty k

Từ các căn cứ pháp lý trên, có thể phân tích tình huống theo 5 vấn đề:

Một là, dự án có mục tiêu phù hợp với chính sách hỗ trợ người khuyết tật

Trung tâm can thiệp sớm và Trường chuyên biệt phục vụ trẻ tự kỷ, trẻ khuyết tật trí tuệ phù hợp với chính sách giáo dục và hỗ trợ người khuyết tật.

Luật Người khuyết tật ghi nhận:

“Nhà nước tạo điều kiện để người khuyết tật được học tập phù hợp với nhu cầu và khả năng…”

và pháp luật cũng ghi nhận giáo dục chuyên biệt, can thiệp sớm.

Hai là, dự án có thể được xem xét trong chính sách xã hội hóa

Nhưng Công ty K phải chứng minh dự án đáp ứng danh mục, tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn của cơ sở thực hiện xã hội hóa theo hệ thống văn bản liên quan.

Quyết định 1466/QĐ-TTg chính là văn bản quan trọng trong việc xác định các loại hình, tiêu chí và tiêu chuẩn này.

Ba là, không thể mặc nhiên yêu cầu giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 119 Luật Đất đai 2024, khoản 1 và khoản 2 quy định các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với tổ chức kinh tế, dự án giáo dục của Công ty K không mặc nhiên thuộc khoản 2 Điều 119 chỉ vì là dự án giáo dục.

Bốn là, phải xem xét cơ chế cho thuê đất

Nếu không thuộc trường hợp giao đất có thu tiền theo Điều 119 thì phải xem xét hình thức cho thuê đất theo Điều 120 Luật Đất đai 2024; đối với dự án xã hội hóa, về nguyên tắc phải xem xét thuê đất trả tiền hằng năm nếu không thuộc các trường hợp thuê đất trả tiền một lần tại khoản 2 Điều 120.

Năm là, nếu đáp ứng điều kiện xã hội hóa và thuộc căn cứ ưu đãi đầu tư thì có cơ sở xem xét miễn, giảm tiền thuê đất

Đây là điểm quan trọng nhất: căn cứ ưu đãi trực tiếp cần được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và các quy định hướng dẫn; đối với cơ sở thực hiện xã hội hóa không thuộc trường hợp này, tiếp tục xem xét cơ chế tại Nghị định 230/2025/NĐ-CP.

Công ty K có thể đề nghị hưởng chính sách miễn, giảm tiền thuê đất nếu dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện của cơ sở thực hiện xã hội hóa theo pháp luật hiện hành và thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế tại Nghị định 230/2025/NĐ-CP.

 

KẾT LUẬN PHÁP LÝ

Công ty K có cơ sở pháp lý để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét chính sách ưu đãi về đất đai, nhưng không thể kết luận rằng doanh nghiệp đương nhiên được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

Cần xác định chính xác:

(1) hình thức Nhà nước giao đất hay cho thuê đất;

(2) loại hình pháp lý của Trung tâm và Trường chuyên biệt;

(3) dự án có thuộc danh mục xã hội hóa hay không;

(4) dự án có đáp ứng tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn xã hội hóa hay không;

(5) chính sách miễn, giảm cụ thể của địa phương;

(6) nghĩa vụ duy trì điều kiện xã hội hóa trong quá trình hoạt động.

Đặc biệt, với tình huống này, không nên sử dụng cách diễn đạt “chắc chắn được miễn 100%”, “được giảm 50%, 30%, 20%” hoặc “địa bàn khó khăn nên đương nhiên được ưu đãi cao” nếu chưa có căn cứ cụ thể của địa phương và hồ sơ dự án.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Về khía cạnh tâm lý – giáo dục

Phía sau băn khoăn tài chính của bà H là một nỗi lo rất thực tế: làm thế nào để một dự án vừa có ý nghĩa xã hội, vừa có thể tồn tại lâu dài về mặt tài chính?

Đối với gia đình có trẻ tự kỷ, trẻ khuyết tật, việc phải đưa con đến các thành phố lớn để đánh giá, can thiệp và học tập có thể tạo thêm gánh nặng về kinh tế, thời gian và tâm lý.

Một trung tâm can thiệp sớm và trường chuyên biệt ngay tại địa phương có thể giúp gia đình giảm chi phí đi lại, tạo điều kiện để cha mẹ đồng hành với trẻ và duy trì quá trình hỗ trợ lâu dài.

Điều này phù hợp với định hướng của Luật Người khuyết tật về bảo đảm cơ hội học tập và hỗ trợ người khuyết tật.

Về khía cạnh quản trị

Tuy nhiên, tính nhân văn của dự án không thay thế điều kiện pháp lý.

Một doanh nghiệp có thể có mục tiêu xã hội rất tốt nhưng vẫn không được hưởng ưu đãi nếu dự án không đáp ứng đúng loại hình, tiêu chí, quy mô và tiêu chuẩn theo pháp luật.

Do đó, Công ty K cần tránh một sai lầm thường gặp:

Xây dựng phương án tài chính dựa trên giả định “sẽ được miễn tiền đất” trước khi có căn cứ xác định dự án đủ điều kiện hưởng ưu đãi.

Nếu giả định này sai, toàn bộ phương án đầu tư có thể bị ảnh hưởng.

Ngược lại, nếu chuẩn hóa hồ sơ ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể xác định được chính xác:

• khoản tiền đất phải nộp;
• Khoản được miễn, giảm;
• thời gian được hưởng;
• điều kiện phải duy trì;
• các trường hợp phải hoàn trả ưu đãi.

Đây chính là quản trị rủi ro pháp lý bằng cách thiết kế dự án ngay từ đầu phù hợp với pháp luật.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để dự án Trung tâm can thiệp sớm và Trường chuyên biệt của Công ty K vừa bảo đảm đúng pháp luật, vừa tối ưu khả năng hưởng chính sách hỗ trợ, chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất 3 bước:

BƯỚC 1 – CHUẨN HÓA HỒ SƠ DỰ ÁN THEO ĐÚNG MÔ HÌNH XÃ HỘI HÓA

Công ty K cần xác định rõ:

• Trung tâm được tổ chức theo mô hình pháp lý nào;
• Trường chuyên biệt thuộc cấp học nào;
• đối tượng phục vụ;
• quy mô tiếp nhận;
• diện tích đất;
• cơ sở vật chất;
• phòng chức năng;
• thiết bị can thiệp;
• đội ngũ giáo viên, nhân viên;
• chương trình giáo dục và can thiệp;
• nguồn vốn đầu tư;
• phương án hoạt động lâu dài.

Sau đó đối chiếu với hệ thống quy định về cơ sở thực hiện xã hội hóa.

Quyết định 1466/QĐ-TTg xác định danh mục chi tiết các loại hình, tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn của cơ sở thực hiện xã hội hóa; các văn bản sửa đổi, bổ sung phải được tiếp tục kiểm tra khi lập hồ sơ.

Mục tiêu của bước 1 là trả lời được câu hỏi:

“Dự án của Công ty K có thực sự đáp ứng điều kiện của một cơ sở thực hiện xã hội hóa hay không?”

BƯỚC 2 – XÁC ĐỊNH ĐÚNG HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

Công ty K không nên chỉ ghi trong hồ sơ rằng:

“Đề nghị Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.”

Doanh nghiệp cần để cơ quan có thẩm quyền xác định hình thức sử dụng đất phù hợp với Luật Đất đai 2024.

Nếu thuộc trường hợp giao đất có thu tiền thì áp dụng Điều 119, trong đó đối với tổ chức kinh tế cần đối chiếu khoản 2 Điều 119.

Nếu không thuộc Điều 119 thì xem xét cơ chế cho thuê đất theo Điều 120; dự án xã hội hóa về nguyên tắc áp dụng thuê đất trả tiền hằng năm nếu không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần theo khoản 2 Điều 120.

Sau đó mới xác định:

Tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất → có được miễn, giảm hay không → mức miễn, giảm bao nhiêu → thời gian hưởng ưu đãi.

Nếu thuộc cơ chế xã hội hóa theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP thì phải tiếp tục kiểm tra chính sách của địa phương về mức miễn, giảm tiền thuê đất; đồng thời đối chiếu Nghị định 103/2024/NĐ-CP và khoản 15 Điều 38 để xác định chế độ ưu đãi tương ứng.

BƯỚC 3 – XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH DỰ PHÒNG VÀ CƠ CHẾ DUY TRÌ ĐIỀU KIỆN ƯU ĐÃI

Công ty K nên xây dựng ít nhất hai phương án tài chính:

Phương án A:

Dự án được hưởng mức ưu đãi cao theo chính sách hiện hành của địa phương.

Phương án B:

Dự án chỉ được hưởng một phần ưu đãi hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn dự kiến.

Cách làm này giúp doanh nghiệp không rơi vào tình trạng:

“Nếu không được miễn tiền đất thì dự án không thể triển khai.”

Đồng thời, doanh nghiệp phải đặc biệt chú ý đến việc duy trì điều kiện xã hội hóa trong quá trình hoạt động.

Bởi ưu đãi của Nhà nước không phải là “quyền lợi vô điều kiện”.

Nếu cơ sở không còn đáp ứng điều kiện theo quy định, doanh nghiệp có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung hoặc hoàn trả khoản ưu đãi theo cơ chế pháp luật áp dụng.

Vì vậy:

Nhận ưu đãi là một quyền lợi pháp lý có điều kiện; duy trì điều kiện ưu đãi là một nghĩa vụ pháp lý lâu dài.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Tình huống của Công ty K cho thấy một vấn đề rất đáng chú ý trong chính sách pháp luật hiện nay:

Một dự án có ý nghĩa nhân văn không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đương nhiên được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Giá trị xã hội của dự án là cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách khuyến khích.

Nhưng để doanh nghiệp thực sự được hưởng chính sách, dự án phải được “luật hóa” đúng cách thông qua việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện về:

giáo dục → người khuyết tật → xã hội hóa → đất đai → đầu tư → nghĩa vụ tài chính.

Đối với Công ty K, có thể ghi nhớ 5 nguyên tắc:

Một là: Không mặc nhiên xác định dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hai là: Phải xác định đúng hình thức sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Ba là: Phải chứng minh dự án đáp ứng điều kiện của cơ sở thực hiện xã hội hóa.

Bốn là: Không tự xác định mức miễn, giảm khi chưa có căn cứ pháp lý và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Năm là: Sau khi được hưởng ưu đãi, doanh nghiệp phải tiếp tục duy trì các điều kiện làm cơ sở cho ưu đãi.

Như vậy, “chìa khóa” của Công ty K không phải chỉ là chứng minh dự án có tính nhân văn, mà là xây dựng dự án nhân văn đó thành một mô hình đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật.

Đây chính là điểm giao thoa giữa pháp lý – giáo dục – tâm lý – quản trị.

Nếu làm đúng, dự án không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính mà còn góp phần tạo thêm cơ hội học tập, can thiệp sớm và hỗ trợ phát triển cho trẻ em tự kỷ, trẻ em khuyết tật ngay tại địa phương.

Đó cũng chính là ý nghĩa sâu xa của chính sách xã hội hóa:

Nhà nước tạo hành lang pháp lý và chính sách hỗ trợ; doanh nghiệp cung cấp nguồn lực và năng lực tổ chức; cộng đồng cùng tham gia để bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho những nhóm yếu thế.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.