TÌNH HUỐNG 445: DỰ ÁN KHU DÂN CƯ VƯỚNG 10% ĐẤT LẤN CHIẾM KÊNH THỦY LỢI: CHỦ ĐẦU TƯ CÓ ĐƯỢC TỰ Ý CƯỠNG CHẾ BÀN GIAO MẶT BẰNG KHÔNG?

TÌNH HUỐNG 445: DỰ ÁN KHU DÂN CƯ VƯỚNG 10% ĐẤT LẤN CHIẾM KÊNH THỦY LỢI: CHỦ ĐẦU TƯ CÓ ĐƯỢC TỰ Ý CƯỠNG CHẾ BÀN GIAO MẶT BẰNG KHÔNG?

Giải phóng mặt bằng luôn là giai đoạn sống còn đối với bất kỳ dự án bất động sản nào. Khi dự án đã giải phóng mặt bằng được 90% diện tích, 10% còn lại bị ngưng trệ do các hộ dân lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng (như kênh thoát nước, hành lang thủy lợi), áp lực tiến độ thi công và chi phí tài chính thường đẩy chủ đầu tư vào sự nôn nóng.

Nhiều doanh nghiệp đặt câu hỏi: Chủ đầu tư có quyền tự tổ chức cưỡng chế, san lấp đối với diện tích đất lấn chiếm vi phạm pháp luật này hay không? Việc vượt quá thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất không chỉ gây thiệt hại nghiêm trọng về mặt pháp lý mà còn làm bùng nổ xung đột thực địa phức tạp.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra lá chắn pháp lý vững chắc và giải pháp quản trị, ứng xử vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản P được UBND tỉnh C chấp thuận làm chủ đầu tư dự án “Khu dân cư thương mại Nam Hà” tại xã B, huyện D với tổng diện tích 20 ha. Đến giữa năm 2026, doanh nghiệp đã hoàn thành thỏa thuận bồi thường và giải phóng mặt bằng được 90% diện tích dự án (18 ha).

Tuy nhiên, 10% diện tích còn lại (2 ha) đang gặp bế tắc nghiêm trọng. Phần diện tích này nằm dọc theo kênh thoát nước nội đồng, hiện do gia đình hộ ông Nguyễn Văn A và 4 hộ dân xóm giềng xung quanh quản lý, sử dụng. Qua đo đạc thực địa và xác minh nguồn gốc đất, toàn bộ 2 ha này là đất lấn chiếm hành lang an toàn công trình thủy lợi từ năm 2012, thuộc quỹ đất công do UBND xã B quản lý.

Khi Ban Giải phóng mặt bằng phối hợp với doanh nghiệp triển khai phương án di dời, hộ ông A kiên quyết không bàn giao, yêu cầu phải bồi thường về đất theo giá thị trường như đất ở và bồi thường 100% giá trị các công trình kiến trúc (tường rào, chuồng trại) do ông tự xây dựng trái phép trên kênh.

Trước áp lực tiến độ thi công toàn khu và lãi vay ngân hàng đè nặng mỗi ngày, Ban Giám đốc Công ty P nảy sinh ý định đưa máy xúc, lực lượng bảo vệ đến tự tổ chức cưỡng chế, san lấp mặt bằng đối với phần đất lấn chiếm hành lang thủy lợi này. Sự việc căng thẳng nguy cơ dẫn đến xung đột xô xát tại thực địa.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Dưới góc độ pháp lý, việc phân định rõ vi phạm lấn chiếm hành lang công trình thủy lợi và thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất là bài học quản trị pháp lý quan trọng nhất đối với doanh nghiệp.

1. Xác định hành vi vi phạm hành lang an toàn công trình thủy lợi

Hành vi xây dựng công trình, bao chiếm đất trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi (kênh thoát nước) là hành vi bị nghiêm cấm theo pháp luật thủy lợi và đất đai.

Điều 8 Luật Thủy lợi năm 2017 quy định về Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động thủy lợi:

“10. Lấn chiếm, sử dụng đất trái phép trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi.

11. Thực hiện các hoạt động trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi khi chưa có giấy phép hoặc thực hiện không đúng nội dung của giấy phép được cấp cho các hoạt động quy định tại Điều 44 của Luật này”

Căn cứ quy định tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 về giải quyết trường hợp đất do lấn, chiếm, hộ ông A sử dụng đất lấn chiếm hành lang an toàn công trình công cộng sau thời điểm quy định sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

1. Thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất và xử lý vi phạm hành chính

Đây là nội dung cốt lõi: Chủ đầu tư (Công ty P) tuyệt đối không có thẩm quyền tự ý tổ chức cưỡng chế, giải tỏa hay san lấp tài sản của người dân.

Điều 89 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:

“1. Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1. a) Tiến hành công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật; (…)
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế”

Đồng thời, đối với hành vi vi phạm hành chính lấn chiếm hành lang thủy lợi, việc cưỡng chế buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Thẩm quyền ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính và Quyết định cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả thuộc về Chủ tịch UBND xã B, hoàn toàn không thuộc về doanh nghiệp.

Nếu Công ty P tự ý đưa máy móc, lực lượng bảo vệ đến san lấp, phá hủy tài sản trên đất của hộ ông A, doanh nghiệp và các cá nhân liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Cố ý làm hư hỏng tài sản” (Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015) hoặc tội “Hủy hoại tài sản”.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh Tâm lý & Quản trị giáo dục

Áp lực tiến độ và quản trị cảm xúc của nhà đầu tư: Trong quản trị dự án, áp lực đứt gãy dòng vốn khiến nhà đầu tư dễ rơi vào trạng thái nôn nóng, dẫn đến hành xử áp đặt. Tuy nhiên, hành vi cưỡng chế trái phép luôn để lại hậu quả truyền thông rất tồi tệ, làm tổn hại nghiêm trọng đến hình ảnh thương hiệu và uy tín giáo dục doanh nghiệp đối với cộng đồng.

Tâm lý người dân lấn chiếm – Trục lợi và sự thiếu hiểu biết pháp luật: Hộ ông A và một số cư dân xóm giềng có tâm lý “đóng giầy ăn quen”, cho rằng mình đã sử dụng đất kênh thủy lợi nhiều năm thì nghiễm nhiên có quyền đòi bồi thường như đất hợp pháp. Sự trỗi dậy của lòng tham vật chất trước số tiền bồi thường lớn của dự án khiến họ sẵn sàng chống đối. Việc giáo dục, phổ biến pháp luật trực tiếp giúp người dân nhận thức rõ ranh giới giữa tài sản hợp pháp và hành vi vi phạm hành lang an toàn công cộng.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro xung đột & Hòa giải xóm giềng

Quản trị rủi ro tài sản cá nhân và thực địa: Doanh nghiệp phải hiểu rằng, việc bảo vệ tài sản doanh nghiệp chính là tuân thủ quy trình pháp lý của Nhà nước. Xung đột bạo lực tại thực địa luôn mang lại rủi ro lớn hơn gấp nhiều lần so với việc chậm tiến độ một vài tháng.

Hòa giải xóm giềng và tạo sự đồng thuận: 10% hộ dân chưa bàn giao mặt bằng sống trong cùng một cộng đồng xóm giềng tại xã B. Nếu xử lý không khéo léo, sự bất bình của 5 hộ dân này có thể kích động tâm lý khiếu kiện đông người, gây mất an ninh trật tự toàn khu vực.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để 10% “điểm nghẽn” mặt bằng, bảo đảm dự án triển khai đúng pháp luật, tối ưu chi phí và không phát sinh xung đột thực địa, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1: Thượng tôn pháp luật – Dừng ngay mọi hành vi tự ý cưỡng chế

Công ty P cần quán triệt toàn bộ cán bộ, nhân viên và lực lượng bảo vệ: Tuyệt đối không tự ý đụng chạm đến tài sản, công trình trên đất lấn chiếm của hộ ông A. Mọi hoạt động thu hồi đất và giải tỏa mặt bằng phải tuân thủ đúng ranh giới thẩm quyền của cơ quan hành chính Nhà nước.

Bước 2: Thiết lập hồ sơ vi phạm hành chính và vận động hòa giải nhân văn

Thiết lập hồ sơ xử lý vi phạm: Phối hợp với UBND xã B và Hạt Quản lý Thủy lợi kiểm tra, lập Biên bản vi phạm hành chính đối với hành vi lấn chiếm hành lang an toàn công trình thủy lợi theo Luật Thủy lợi năm 2017 và Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Đối thoại và hỗ trợ nhân văn: Tổ chức buổi hòa giải trực tiếp tại UBND xã B. Chuyên gia tư vấn pháp lý sẽ phân tích cho ông A hiểu: Đất lấn chiếm hành lang công trình công cộng theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 sẽ không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, để hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống, Công ty P có thể chủ động đề xuất chính sách hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời tài sản và hỗ trợ an sinh xã hội (khoản hỗ trợ tự nguyện của doanh nghiệp, không phải tiền bồi thường đất của Nhà nước).

Bước 3: Đề nghị Nhà nước cưỡng chế hành chính đúng quy định pháp luật

Trong trường hợp chính sách hỗ trợ nhân văn đã được đưa ra nhưng hộ ông A vẫn cố tình lấn chiếm, chống đối:

Công ty P làm văn bản báo cáo đề nghị cơ quan chức năng hoàn thiện thủ tục xử lý vi phạm hành chính.

Chủ tịch UBND cấp xã ban hành Quyết định cưỡng chế buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc Quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo đúng quy định tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2024.

Công ty P phối hợp hỗ trợ nguồn lực hậu cần khi lực lượng chức năng của Nhà nước tổ chức cưỡng chế hợp pháp, bảo đảm an toàn tuyệt đối cho người và tài sản tại thực địa.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.