“Hợp đồng đã hết hạn nhưng người thuê vẫn để nguyên máy móc, nhà xưởng và không chịu trả mặt bằng. Chủ đất có được tự dọn đi hay phải tiếp tục chờ đợi? Một quyết định nóng vội có thể khiến người đúng trở thành người vi phạm pháp luật.”
Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.
1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2019, ông A ký hợp đồng cho Công ty TNHH X thuê đất để dựng nhà xưởng sản xuất với thời hạn 05 năm.
Đến thời điểm hợp đồng hết hạn, ông A thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên thuê bàn giao lại mặt bằng để gia đình sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, phía Công ty X liên tục trì hoãn với lý do chưa tìm được địa điểm mới, đồng thời vẫn để toàn bộ máy móc, thiết bị và một phần nguyên vật liệu trên khu đất.
Việc kéo dài thời gian chiếm giữ mặt bằng khiến ông A không thể khai thác tài sản, phát sinh thiệt hại kinh tế và nhiều lần thương lượng nhưng không đạt kết quả.
Ông A băn khoăn:
“Hợp đồng đã hết hạn thì tôi có quyền tự di dời máy móc của bên thuê ra ngoài hay khóa cổng không? Nếu người thuê cố tình không trả mặt bằng thì phải xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật?”
2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”
Vậy trong trường hợp này, pháp luật quy định như thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên?
1. Khi hợp đồng hết thời hạn thì quan hệ thuê đất chấm dứt theo thỏa thuận.
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng thuê tài sản:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian, bên thuê phải trả tiền.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đồng thời,
Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn thuê:
“1. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”
Như vậy, theo quy định trên bên thuê có nghĩa vụ:
- Trả lại đúng tài sản đã thuê;
- Hoàn trả mặt bằng theo hiện trạng đã cam kết (trừ hao mòn tự nhiên hoặc thỏa thuận khác);
- Thanh toán các nghĩa vụ còn tồn đọng (nếu có).
Nếu vẫn tiếp tục chiếm giữ mặt bằng sau khi hợp đồng đã hết hạn thì hành vi này có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự.
2. Bên cho thuê không được tự ý chiếm giữ hoặc tiêu hủy tài sản của bên thuê.
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Quyền sỡ hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sỡ hữu theo quy định của luật”
Đồng thời,
Theo Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Biện pháp bảo vệ quyền sỡ hữu, quyền khác đối với tài sản:
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vì cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Dù hợp đồng đã hết hạn, nhưng toàn bộ máy móc, thiết bị của doanh nghiệp vẫn là tài sản hợp pháp của bên thuê.
Do đó, chủ đất không nên:
- tự ý bán;
- tự ý phá dỡ;
- tự ý đem đi nơi khác;
- khóa cổng nhằm ngăn cản việc lấy tài sản;
- sử dụng máy móc của bên thuê.
Những hành vi này có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu gây mất mát hoặc hư hỏng tài sản.
3. Nếu người thuê cố tình không bàn giao mặt bằng thì có chịu trách nhiệm pháp lý không?
Theo Điều 357 Bộ luật Dân sự quy định:
“Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:
1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.
Đồng thời,
Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ:
“Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
Như vậy, trường hợp bên thuê cố tình không di dời máy móc và tiếp tục chiếm giữ mặt bằng sau khi hợp đồng đã hết hạn thì được xem là chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Điều 357 và Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên vi phạm có thể phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh nếu việc chậm bàn giao mặt bằng gây tổn thất thực tế cho bên cho thuê.
Kết luận pháp lý: Trong tình huống trên, ông Nguyễn Văn A có quyền yêu cầu bên thuê trả lại mặt bằng sau khi hợp đồng hết hạn, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc chậm bàn giao gây tổn thất thực tế. Tuy nhiên, ông không nên tự ý xử lý máy móc, thiết bị của bên thuê, mà cần thực hiện đúng trình tự pháp luật để bảo đảm quyền lợi của mình.
3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”
1. Góc nhìn tâm lý – giáo dục
Trong nhiều vụ việc, nguyên nhân không hoàn toàn xuất phát từ sự cố tình vi phạm mà còn do xung đột lợi ích kinh tế. Doanh nghiệp thường đã đầu tư lớn vào nhà xưởng, dây chuyền sản xuất nên việc di dời cần nhiều thời gian và chi phí. Trong khi đó, chủ đất lại cần nhanh chóng thu hồi mặt bằng để khai thác hoặc thực hiện kế hoạch mới.
Nếu thiếu thiện chí trao đổi, các bên rất dễ chuyển từ quan hệ hợp tác sang đối đầu, làm gia tăng căng thẳng và kéo theo các tranh chấp pháp lý kéo dài.
2. Góc nhìn quản trị rủi ro tài sản
Đối với hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng, điều khoản về hoàn trả mặt bằng cần được xem là nội dung trọng yếu. Các bên nên quy định cụ thể về thời hạn di dời máy móc, trách nhiệm tháo dỡ công trình, chi phí phát sinh, mức phạt vi phạm và phương án xử lý tài sản còn lại sau khi hết thời hạn thông báo. Quản trị tốt ngay từ khâu ký kết hợp đồng sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG
Để giải quyết hiệu quả các trường hợp tương tự, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị thực hiện theo các bước sau: