1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 2023, hộ ông Nguyễn Văn A, xã B, tỉnh C ký hợp đồng với Công ty X để mua một nền đất thuộc dự án khu dân cư D.

Theo hợp đồng, tổng giá trị nền đất là 2 tỷ đồng. Ông A đã thanh toán cho chủ đầu tư 95% giá trị hợp đồng, tương đương 1,9 tỷ đồng. Phần còn lại 5% sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện theo thỏa thuận và bàn giao nền đất.

Theo cam kết ban đầu, chủ đầu tư phải triển khai hệ thống đường giao thông nội bộ, điện, nước, thoát nước và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật trong thời hạn nhất định để đủ điều kiện bàn giao nền đất cho khách hàng.

Tuy nhiên, đã 3 năm kể từ ngày ký hợp đồng, khu đất vẫn gần như bỏ hoang. Đường nội bộ chưa hoàn thiện, hệ thống điện nước chưa được đấu nối, nhiều hạng mục hạ tầng chưa được triển khai theo tiến độ.

Ông A nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư nhưng chỉ nhận được câu trả lời rằng dự án đang “hoàn thiện thủ tục”, “chờ điều chỉnh quy hoạch” hoặc “sẽ triển khai trong thời gian tới”.

Trong khi đó, số tiền 1,9 tỷ đồng của gia đình đã bị “đọng” suốt nhiều năm. Giá trị sử dụng của đất chưa đạt được như kỳ vọng, ông A cũng không thể xây dựng nhà ở hoặc khai thác tài sản như kế hoạch ban đầu.

Bức xúc vì cho rằng chủ đầu tư đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, ông A muốn:

• Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
• Yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán;
• Yêu cầu phạt vi phạm/tiền phạt cọc;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc chậm triển khai dự án;
• Đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra toàn diện dự án.

Vấn đề đặt ra là:

Sau 3 năm chủ đầu tư không hoàn thành hạ tầng theo cam kết, người mua có đương nhiên được đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu “phạt cọc” hay không? Nếu có, phải chứng minh những gì và thực hiện theo quy trình nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Không thể chỉ nhìn vào việc “đã đóng 95%” để kết luận chủ đầu tư đương nhiên phải trả tiền cọc gấp đôi

Điểm đầu tiên cần làm rõ là phải xác định bản chất pháp lý của giao dịch.

Nếu đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra yêu cầu khá chặt chẽ đối với chủ đầu tư.

Theo Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đưa quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật vào kinh doanh phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và tiến độ dự án được chấp thuận; đồng thời phải bảo đảm cung cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải và kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với tình huống của ông A.

Nếu tại thời điểm giao dịch, chủ đầu tư đã bán nền đất với tư cách đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng thực tế hạ tầng chưa đáp ứng điều kiện pháp luật, đây có thể là dấu hiệu cần được kiểm tra về tính hợp pháp của việc đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh, chứ không đơn thuần là câu chuyện “chậm tiến độ”.

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn quy định các điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó có yêu cầu dự án phải đáp ứng Điều 29 và đất phải có Giấy chứng nhận, đang trong thời hạn sử dụng.

Đặc biệt, trước khi chuyển nhượng, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng; cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản.

Vì vậy, ông A cần kiểm tra một câu hỏi quan trọng:

Tại thời điểm Công ty X ký hợp đồng và thu tiền, nền đất của ông A đã thực sự đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh hay chưa?

Nếu câu trả lời là chưa, thì phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư có thể lớn hơn rất nhiều so với việc chỉ chậm thực hiện một nghĩa vụ hợp đồng.

95% tiền đã thanh toán là một dấu hiệu cần đặc biệt kiểm tra

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định riêng về việc thanh toán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng đối với trường hợp thông thường.

Tuy nhiên, cần phân biệt đất nền với nhà ở/công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Nếu hợp đồng của ông A thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, thì không thể máy móc lấy giới hạn thanh toán 70% áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai để kết luận giao dịch đất nền vi phạm.

Nhưng việc đã thu tới 95% giá trị hợp đồng vẫn là dữ kiện rất quan trọng để cơ quan có thẩm quyền và Tòa án kiểm tra:

• Hợp đồng thực chất là hợp đồng gì?
• Có phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
• Có kèm thỏa thuận đặt cọc không?
• Có phải hợp đồng nguyên tắc, thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng góp vốn hay hình thức huy động vốn khác không?
• Chủ đầu tư đã đủ điều kiện kinh doanh tại thời điểm ký hay chưa?
• Các khoản tiền 95% được thu vào thời điểm nào?
• Tiến độ thanh toán có gắn với tiến độ xây dựng hạ tầng hay không?

Đây là lý do không nên chỉ nhìn vào tên gọi của hợp đồng mà phải xem toàn bộ nội dung và bản chất giao dịch.

Chủ đầu tư chậm 3 năm có thể là căn cứ để người mua chấm dứt hợp đồng, nhưng phải đối chiếu điều khoản hợp đồng và mức độ vi phạm

Theo Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong những trường hợp luật định hoặc theo thỏa thuận của các bên; khi việc chấm dứt hợp đồng có căn cứ, các bên có thể yêu cầu giải quyết hậu quả của việc chấm dứt và các nghĩa vụ liên quan. Bộ luật Dân sự 2015 là văn bản nền tảng điều chỉnh quan hệ hợp đồng dân sự.

Trong trường hợp này, ông A phải chứng minh rằng:

Thứ nhất, chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn thành hạ tầng trong thời hạn cụ thể.

Thứ hai, thời hạn đó đã hết.

Thứ ba, chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Thứ tư, việc vi phạm đủ điều kiện để chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật.

Nếu hợp đồng quy định rõ:

“Nếu chủ đầu tư chậm hoàn thành hạ tầng quá X tháng thì bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền, phạt vi phạm…”

thì đây là căn cứ hợp đồng rất mạnh.

Ngược lại, nếu hợp đồng không có điều khoản này, ông A vẫn có thể yêu cầu giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng phải chứng minh căn cứ pháp lý cho việc đơn phương chấm dứt.

“Đòi tiền phạt cọc” và “đòi phạt vi phạm hợp đồng” là hai vấn đề khác nhau

Đây là điểm rất dễ nhầm.

Trường hợp 1: Có hợp đồng đặt cọc thực sự

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 điều chỉnh biện pháp đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì có thể mất tiền đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu khoản tiền của ông A thực sự là tiền đặt cọc và Công ty X là bên nhận đặt cọc nhưng vi phạm nghĩa vụ giao kết/thực hiện hợp đồng trong điều kiện làm phát sinh trách nhiệm cọc, ông A có thể yêu cầu xử lý theo cơ chế đặt cọc.

Trường hợp 2: 95% là tiền thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng

Nếu 95% là tiền thanh toán giá trị hợp đồng, không phải tiền đặt cọc, thì không thể mặc nhiên yêu cầu “phạt cọc gấp đôi”.

Khi đó, ông A cần xem điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, pháp luật yêu cầu hợp đồng phải thể hiện các nội dung quan trọng như phương thức, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phạt vi phạm hợp đồng.

Vì vậy, yêu cầu của ông A có thể được cấu trúc thành:

Hoàn trả tiền đã thanh toán + phạt vi phạm hợp đồng + bồi thường thiệt hại,

thay vì mặc nhiên gọi toàn bộ là “phạt cọc”.

Người mua có thể yêu cầu thanh tra, kiểm tra dự án không?

Có thể kiến nghị, phản ánh hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra theo chức năng, nhưng cần phân biệt rõ đây là thủ tục hành chính và yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức hoặc chỉ đạo thực hiện thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền.

Vì vậy, ông A có thể lập hồ sơ đề nghị cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét:

• Tình trạng pháp lý của dự án;
• Quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Quy hoạch được phê duyệt;
• Tiến độ thực hiện dự án;
• Điều kiện đưa đất nền vào kinh doanh;
• Tình trạng đầu tư hạ tầng kỹ thuật;
• Việc thu tiền của khách hàng;
• Việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư;
• Các dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai, xây dựng nếu có.

Cơ quan nhà nước có thể kiểm tra và xử lý theo thẩm quyền. Tuy nhiên, việc thanh tra không thay thế cho quyền khởi kiện của người mua để đòi tiền theo hợp đồng.

Nói cách khác:

Thanh tra dự án là “mũi hành chính”; khởi kiện hợp đồng là “mũi tố tụng”.

Hai hướng có thể được thực hiện song song nếu có căn cứ.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Nỗi bức xúc lớn nhất không chỉ là chậm dự án, mà là “tiền nằm im”

Đối với ông A, 1,9 tỷ đồng không đơn thuần là một con số trên hợp đồng.

Đó có thể là:

• tiền tiết kiệm nhiều năm;
• tiền vay ngân hàng;
• tiền bán tài sản khác;
• vốn dự kiến xây nhà;
• hoặc khoản đầu tư kỳ vọng sinh lời.

Ba năm trôi qua, tài sản chưa được khai thác nhưng dòng tiền đã rời khỏi tay người mua.

Chính trạng thái “vốn bị đóng băng” khiến người mua dễ chuyển từ sốt ruột sang bức xúc, rồi từ bức xúc sang đối đầu.

Nếu không kiểm soát tốt tâm lý, một nhóm khách hàng có thể gửi đơn riêng lẻ, đưa thông tin chưa kiểm chứng lên mạng xã hội hoặc gây áp lực trực tiếp tại trụ sở doanh nghiệp.

Những hành động này đôi khi làm cuộc tranh chấp căng thẳng hơn nhưng lại không tạo ra lợi thế pháp lý tương ứng.

Đàm phán nhóm: từ “kêu cứu riêng lẻ” thành “đại diện lợi ích có tổ chức”

Nếu dự án có hàng chục hoặc hàng trăm khách hàng cùng gặp tình trạng tương tự, thay vì mỗi người tự làm việc với chủ đầu tư, khách hàng có thể thống nhất:

Bước 1: Thành lập nhóm đại diện

Lựa chọn một số người đại diện để:

• tập hợp hồ sơ;
• thống kê số tiền đã đóng;
• tổng hợp thời gian chậm tiến độ;
• ghi nhận tình trạng hạ tầng;
• làm đầu mối trao đổi với chủ đầu tư.

Bước 2: Xây dựng “bộ hồ sơ sự thật”

Không tranh luận bằng cảm xúc mà bằng tài liệu:

Hợp đồng → phụ lục → phiếu thu → sao kê → cam kết tiến độ → thông báo của chủ đầu tư → hình ảnh thực tế → văn bản cơ quan nhà nước → các lần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

Bước 3: Đàm phán theo áp lực pháp lý

Không nên đặt vấn đề:

“Chúng tôi rất bức xúc, hãy trả tiền.”

Mà nên đặt vấn đề:

“Theo hợp đồng, nghĩa vụ hạ tầng phải hoàn thành vào thời điểm X. Đến nay đã quá Y tháng. Chúng tôi đề nghị Công ty xác nhận tiến độ, căn cứ pháp lý của việc chậm tiến độ và phương án khắc phục trong thời hạn cụ thể.”

Đây là sự khác biệt giữa gây áp lực cảm tính và gây áp lực bằng hồ sơ pháp lý.

Đàm phán phải có “điểm dừng”

Một trong những sai lầm phổ biến của người mua là tiếp tục nghe lời hứa:

“Tháng sau làm.”

“Quý sau xong.”

“Đang xin giấy phép.”

“Sắp có điện.”

Nếu đã kéo dài 3 năm, người mua cần chuyển từ niềm tin vào lời hứa sang yêu cầu cam kết có thời hạn và hậu quả pháp lý cụ thể.

Ví dụ:

Trong thời hạn 15 ngày, chủ đầu tư phải cung cấp tiến độ bằng văn bản, hồ sơ pháp lý liên quan và kế hoạch hoàn thiện hạ tầng.

Nếu quá thời hạn mà không thực hiện, nhóm khách hàng sẽ thực hiện quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo hợp đồng và pháp luật.

Đây chính là quản trị áp lực trong đàm phán.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong trường hợp này, người mua không nên chỉ hỏi:

“Tôi có được phạt cọc không?”

mà cần đặt câu hỏi rộng hơn:

“Chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ nào, giao dịch có đủ điều kiện pháp lý hay không và tôi cần sử dụng công cụ nào để thu hồi vốn nhanh và an toàn nhất?”

Giải pháp 1: “Đóng băng” việc thanh toán phần còn lại nếu hợp đồng và pháp luật cho phép

Nếu ông A mới thanh toán 95% và còn 5% chưa thanh toán, cần kiểm tra kỹ điều kiện thanh toán cuối cùng trong hợp đồng.

Không nên tự ý ngừng thanh toán nếu nghĩa vụ thanh toán vẫn đến hạn và chưa có căn cứ pháp lý phù hợp.

Nhưng nếu khoản thanh toán cuối cùng phụ thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng, bàn giao đất hoặc thực hiện nghĩa vụ tương ứng thì cần lưu giữ đầy đủ chứng cứ chứng minh điều kiện đó chưa xảy ra.

Giải pháp 2: Gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ lần cuối

Trước khi khởi kiện, nên gửi cho chủ đầu tư một văn bản chính thức, trong đó xác định:

1. Thông tin hợp đồng;
2. Số tiền đã thanh toán;
3. Nghĩa vụ chủ đầu tư phải thực hiện;
4. Thời hạn theo hợp đồng;
5. Thời gian đã vi phạm;
6. Thực trạng hạ tầng;
7. Các lần đã yêu cầu nhưng chưa được giải quyết;
8. Yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ hoặc chấm dứt hợp đồng;
9. Yêu cầu hoàn trả tiền;
10. Yêu cầu phạt vi phạm/bồi thường nếu có căn cứ;
11. Thời hạn trả lời.

Văn bản này có giá trị rất quan trọng trong việc chứng minh rằng người mua đã thiện chí yêu cầu thực hiện hợp đồng trước khi khởi kiện.

Giải pháp 3: Thành lập “nhóm áp lực pháp lý” nếu có nhiều khách hàng

Nếu 50 khách hàng cùng bị chậm dự án, sức mạnh không nằm ở việc 50 người cùng đến công ty tranh cãi.

Sức mạnh nằm ở việc có:

50 hợp đồng + 50 bộ chứng từ thanh toán + bảng thống kê vi phạm + hình ảnh thực tế + hồ sơ pháp lý dự án + một văn bản yêu cầu thống nhất.

Khi đó, nhóm khách hàng có thể thuê luật sư hoặc người có chuyên môn pháp lý rà soát toàn bộ hồ sơ và xây dựng phương án chung.

Giải pháp 4: Kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước thanh tra, kiểm tra toàn diện

Hồ sơ kiến nghị nên tập trung vào dữ kiện có thể kiểm chứng, chẳng hạn:

• Dự án được phê duyệt từ thời điểm nào?
• Tiến độ dự án được phê duyệt thế nào?
• Chủ đầu tư đã được giao đất/cho thuê đất chưa?
• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất chưa?
• Hạ tầng kỹ thuật đã được nghiệm thu chưa?
• Dự án đã đủ điều kiện đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh chưa?
• Cơ quan quản lý nhà nước đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng chưa?
• Chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng theo hình thức nào?
• Có dấu hiệu huy động vốn hoặc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện hay không?

Đây là hướng tiếp cận phù hợp với quy định về trách nhiệm kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giải pháp 5: Khởi kiện tại Tòa án khi thương lượng không có kết quả

Nếu chủ đầu tư không hợp tác, người mua có thể cân nhắc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Bộ hồ sơ nên chuẩn bị gồm:

• Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng;
• Thỏa thuận đặt cọc;
• Phụ lục hợp đồng;
• Phiếu thu;
• Sao kê ngân hàng;
• Văn bản cam kết tiến độ;
• Tin nhắn/email trao đổi;
• Văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ;
• Hình ảnh, video hiện trạng dự án;
• Tài liệu chứng minh tiến độ dự án;
• Các văn bản trả lời của cơ quan nhà nước;
• Tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế nếu yêu cầu bồi thường.

Các yêu cầu có thể xem xét đưa vào đơn khởi kiện

Tùy nội dung hợp đồng và chứng cứ, người mua có thể yêu cầu:

(1) Xác định chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng;

(2) Chấm dứt/đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có căn cứ;

(3) Hoàn trả 95% số tiền đã thanh toán;

(4) Phạt vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận;

(5) Hoàn trả tiền đặt cọc và khoản phạt cọc nếu thực sự có quan hệ đặt cọc và đủ điều kiện áp dụng;

(6) Bồi thường thiệt hại thực tế, nếu chứng minh được;

(7) Lãi đối với khoản tiền phải hoàn trả theo căn cứ pháp luật và thỏa thuận phù hợp.

Điểm quan trọng là không gộp “phạt cọc”, “phạt vi phạm” và “bồi thường thiệt hại” thành một khoản duy nhất. Mỗi yêu cầu có căn cứ pháp lý và điều kiện chứng minh khác nhau.

Giải pháp 6: Xác định đúng loại tranh chấp trước khi nộp đơn

Nếu tranh chấp chỉ xoay quanh việc chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, đây có thể là tranh chấp hợp đồng cần được Tòa án giải quyết.

Nếu đồng thời có dấu hiệu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, vi phạm về đất đai, xây dựng, đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản, người mua có thể kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, thanh tra.

Do đó, chiến lược hiệu quả nhất thường không phải: “Chỉ khởi kiện” hoặc “Chỉ gửi đơn thanh tra”. Mà là: Đàm phán → yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bằng văn bản → tập hợp chứng cứ → kiến nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra → khởi kiện nếu không được giải quyết.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.