1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có nhu cầu mua một căn nhà để gia đình sinh sống lâu dài. Sau khi xem xét nhiều bất động sản, ông A quyết định nhận chuyển nhượng căn nhà của ông Trần Văn B.

Căn nhà được xây dựng kiên cố, hoàn thiện đồng bộ với hệ thống cửa gỗ tự nhiên, tủ bếp gắn cố định, thiết bị vệ sinh cao cấp, hệ thống đèn âm trần, máy nước nóng, lavabo, bồn cầu, vòi sen và nhiều thiết bị được lắp đặt cố định trong nhà.

Trong quá trình thương lượng, ông A và ông B thống nhất giá chuyển nhượng bao gồm nhà, quyền sử dụng đất và toàn bộ nội thất, trang thiết bị gắn liền với căn nhà tại thời điểm xem nhà.

Nội dung hợp đồng được hai bên ký kết và công chứng, trong đó có điều khoản ghi rõ:

“Bên bán chuyển nhượng nhà ở kèm theo toàn bộ nội thất, trang thiết bị gắn liền với nhà theo hiện trạng tại thời điểm ký kết hợp đồng.”

Trước ngày bàn giao, ông A rất vui vì nghĩ rằng mình chỉ cần chuyển đồ cá nhân vào là có thể sử dụng căn nhà.

Tuy nhiên, đến ngày nhận bàn giao, ông A sững sờ khi phát hiện:

• toàn bộ cửa gỗ trong nhà đã bị tháo;
• hệ thống lavabo cao cấp bị tháo;
• bồn cầu, vòi sen và một số thiết bị vệ sinh đã bị lấy đi;
• tủ bếp gắn cố định bị tháo dỡ một phần;
• một số thiết bị chiếu sáng cũng không còn.

Ông B giải thích:

“Tôi chỉ lấy những đồ của gia đình tôi. Nhà và đất tôi vẫn giao đầy đủ cho anh.”

Ông A phản đối vì cho rằng những tài sản này đã được đưa vào phạm vi giao dịch và giá mua đã bao gồm cả phần nội thất.

Hai bên không thống nhất được cách giải quyết.

Ông A đặt câu hỏi:

“Tôi đã mua căn nhà với toàn bộ nội thất theo hợp đồng. Chủ cũ tháo hết trước khi bàn giao thì tôi có quyền yêu cầu trả lại tài sản, yêu cầu bồi thường hay khởi kiện ra Tòa án không?”

Đây không chỉ là tranh chấp về vài bộ cửa hay thiết bị vệ sinh.

Đằng sau nó là một vấn đề rất phổ biến trong giao dịch bất động sản:

Tài sản nào thực sự nằm trong phạm vi mua bán và bên bán có được tự ý tháo dỡ, mang đi sau khi hợp đồng đã được ký hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. “Nhà đất” và “tài sản đi kèm” cần được xác định rõ ngay từ hợp đồng

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền. Đối tượng của hợp đồng có thể là các tài sản được pháp luật cho phép giao dịch.

Đối với giao dịch bất động sản, cần phân biệt:

Quyền sử dụng đất

Nhà ở/tài sản gắn liền với đất

Các tài sản, trang thiết bị mà hai bên thỏa thuận đưa vào giao dịch.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật quy định khác.

Vì vậy, câu chữ trong hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nếu hợp đồng chỉ ghi:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà.”

thì có thể phát sinh tranh luận về những tài sản nào được coi là thuộc nhà.

Nhưng nếu hợp đồng ghi rõ:

“Bán nhà kèm toàn bộ nội thất, trang thiết bị gắn liền với nhà theo hiện trạng”

thì phạm vi nghĩa vụ của bên bán đã được xác định cụ thể hơn rất nhiều.

2.2. Chủ cũ có được tháo dỡ nội thất sau khi ký hợp đồng?

Không thể chỉ căn cứ vào việc “đồ đó là của tôi trước đây” để kết luận rằng bên bán được quyền mang đi.

Nếu các bên đã thỏa thuận đưa tài sản vào phạm vi mua bán, thì việc bên bán tiếp tục tháo dỡ và mang tài sản đi có thể bị xem là không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản theo thỏa thuận.

Điều 439 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp tài sản được giao không đúng chủng loại, bên mua có thể yêu cầu giao tài sản đúng thỏa thuận và bồi thường thiệt hại; trong trường hợp nhất định còn có quyền hủy bỏ phần hợp đồng liên quan.

Do đó, với ông A, vấn đề trọng tâm không phải là:

“Cửa gỗ có phải tài sản của ông B trước khi bán không?”

mà là:

“Tại thời điểm giao kết hợp đồng, hai bên có thỏa thuận đưa cửa gỗ, thiết bị vệ sinh và các nội thất này vào đối tượng giao dịch hay không?”

Nếu câu trả lời là có, ông A có cơ sở yêu cầu ông B thực hiện đúng cam kết.

2.3. Biên bản bàn giao là “vũ khí” quan trọng nhất sau hợp đồng

Trong trường hợp của ông A, một trong những tài liệu quan trọng nhất là biên bản bàn giao nhà đất.

Nếu tại thời điểm bàn giao, ông A lập biên bản:

“Nhà bị thiếu 12 bộ cửa gỗ, 02 lavabo, 03 bồn cầu, 04 vòi sen, tủ bếp… so với hiện trạng khi ký hợp đồng.”

thì đây là chứng cứ trực tiếp về việc tài sản đã bị tháo dỡ.

Ngược lại, nếu ông A chỉ nhận chìa khóa, ký giấy:

“Đã nhận nhà và đất, hai bên không còn khiếu nại gì”

thì việc chứng minh về sau có thể khó khăn hơn rất nhiều.

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định chứng cứ có thể bao gồm tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử, vật chứng, lời khai, biên bản thẩm định tại chỗ, kết quả định giá, văn bản công chứng, chứng thực và các nguồn khác theo luật.

Vì vậy:

Một bức ảnh chụp căn nhà trước khi bàn giao, một video quay toàn bộ nội thất và một biên bản kiểm kê có chữ ký hai bên có thể trở thành những chứng cứ rất quan trọng nếu tranh chấp xảy ra.

2.4. Nếu hợp đồng ghi “toàn bộ nội thất” nhưng không liệt kê từng tài sản thì sao?

Đây là điểm có thể phát sinh tranh chấp.

Cụm từ:

“Toàn bộ nội thất”

có thể bị các bên hiểu khác nhau.

Ông A có thể cho rằng:

• cửa gỗ;
• thiết bị vệ sinh;
• tủ bếp;
• đèn;
• máy nước nóng;

đều thuộc “toàn bộ nội thất”.

Trong khi ông B có thể cho rằng:

“Nội thất chỉ là bàn ghế, giường, tủ; cửa và thiết bị vệ sinh là bộ phận của căn nhà.”

Để giải quyết, cần xem xét toàn bộ hợp đồng, phụ lục, hiện trạng tài sản, quá trình đàm phán và các chứng cứ khác để xác định ý chí thực sự của các bên.

Do đó, cách an toàn nhất không phải là ghi:

“Bán nhà kèm toàn bộ nội thất.”

mà nên lập:

PHỤ LỤC DANH MỤC TÀI SẢN BÀN GIAO

Ví dụ:

STT	Tài sản	Số lượng	Tình trạng	Ghi chú
1	Cửa gỗ phòng khách	01 bộ	Tốt	Gắn cố định
2	Cửa gỗ phòng ngủ	04 bộ	Tốt	Gắn cố định
3	Tủ bếp	01 bộ	Tốt	Bao gồm mặt đá
4	Lavabo	02 bộ	Tốt	Bao gồm vòi
5	Bồn cầu	03 bộ	Tốt	Gắn cố định
6	Máy nước nóng	02	Tốt	Gắn cố định
7	Đèn âm trần	Theo hiện trạng	Tốt	Toàn bộ

Danh mục này nên được ký xác nhận và đính kèm hợp đồng.

Đây chính là cách biến một câu chữ dễ tranh cãi thành một nghĩa vụ tài sản có thể kiểm chứng.

2.5. Người mua có thể khởi kiện yêu cầu trả lại tài sản không?

Có thể, nếu ông A có căn cứ chứng minh:

1. Tài sản thuộc phạm vi giao dịch;
2. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản;
3. Bên bán đã tháo dỡ, không bàn giao;
4. Ông A đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhưng bên bán không khắc phục.

Tùy tính chất tranh chấp và chứng cứ, ông A có thể yêu cầu Tòa án xem xét:

• buộc ông B giao lại tài sản;
• buộc khôi phục lại hiện trạng;
• thanh toán giá trị tài sản nếu không thể hoàn trả;
• bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh;
• các yêu cầu khác theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Nếu tài sản đã bị tháo dỡ và bán cho người khác thì yêu cầu trả lại chính vật có thể trở nên khó thực hiện trên thực tế. Khi đó, việc xác định giá trị tài sản và thiệt hại sẽ đặc biệt quan trọng.

2.6. Có thể yêu cầu bồi thường không?

Nếu ông B vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và hành vi đó gây thiệt hại thực tế cho ông A, vấn đề bồi thường có thể được đặt ra theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Ví dụ:

• chi phí mua cửa mới;
• chi phí lắp đặt lại;
• chi phí sửa chữa phần tường bị tháo;
• chi phí thay thiết bị vệ sinh;
• thiệt hại thực tế khác có căn cứ chứng minh.

Tuy nhiên, không nên chỉ nói:

“Tôi rất tức giận nên tôi yêu cầu bồi thường 500 triệu đồng.”

Tòa án sẽ cần căn cứ vào thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả và chứng cứ chứng minh.

Do đó, người mua cần giữ:

• hóa đơn;
• báo giá;
• hợp đồng mua thiết bị mới;
• chứng từ thanh toán;
• hình ảnh trước và sau khi tháo dỡ;
• biên bản bàn giao;
• tin nhắn trao đổi với bên bán.

2.7. Đừng biến tranh chấp hợp đồng thành xung đột cá nhân

Hành vi tháo dỡ tài sản sau khi đã cam kết bán có thể khiến người mua cảm thấy:

“Không phải mất vài bộ cửa, mà là bị lừa.”

Đặc biệt khi giá trị tài sản không quá lớn so với tổng giá trị căn nhà, người mua vẫn có thể muốn khởi kiện vì cảm thấy bị đối xử thiếu thiện chí.

Tuy nhiên, về pháp lý, cần tập trung vào:

Hợp đồng → nghĩa vụ → hành vi vi phạm → thiệt hại → chứng cứ → yêu cầu.

Không nên biến đơn khởi kiện thành một bản “kể tội” người bán.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Điều khiến người mua phẫn nộ đôi khi không phải là giá trị tài sản

Giả sử toàn bộ số thiết bị bị tháo có giá trị khoảng 80 triệu đồng.

Trong một giao dịch nhà đất trị giá 4 tỷ đồng, 80 triệu đồng không phải con số quá lớn.

Nhưng điều khiến ông A tức giận lại là:

“Anh đã hứa bán cho tôi nguyên trạng, tại sao đến lúc giao nhà lại tháo hết?”

Đây là sự phẫn nộ xuất phát từ cảm giác bị phản bội niềm tin.

Trong giao dịch bất động sản, sự tin tưởng thường được xây dựng qua nhiều tháng:

• xem nhà;
• thương lượng;
• đặt cọc;
• ký hợp đồng;
• công chứng;
• thanh toán;
• bàn giao.

Chỉ một hành vi tháo dỡ tài sản vào phút cuối cũng có thể phá vỡ toàn bộ niềm tin đó.

3.2. “Nhỏ nhen” có thể tạo ra một tranh chấp rất lớn

Một số người bán có suy nghĩ:

“Cái vòi nước này tôi mua 10 triệu, tiếc gì mà không tháo đem theo?”

Hoặc:

“Cửa gỗ là đồ tôi lắp, tôi tháo về dùng chỗ khác cũng được.”

Nhưng nếu tài sản đã nằm trong phạm vi mua bán thì hành vi đó có thể làm phát sinh tranh chấp.

Một bộ cửa bị tháo có thể dẫn đến:

Không bàn giao đúng → tranh chấp → yêu cầu bồi thường → khởi kiện → định giá → thẩm định tại chỗ → mất thời gian và chi phí.

Bài học quản trị ở đây rất đơn giản:

Đừng đánh đổi uy tín và thời gian của cả hai bên chỉ vì muốn giữ lại một tài sản mà mình đã cam kết bán.

3.3. Quản trị rủi ro bất động sản phải quản trị cả “tài sản nhìn thấy”

Người mua thường kiểm tra:

• Sổ đỏ;
• quy hoạch;
• tranh chấp;
• thế chấp;
• diện tích.

Nhưng lại quên kiểm tra:

“Nhà đang có những gì?”

Đây là một sai lầm phổ biến.

Một căn nhà có thể bao gồm hàng chục loại tài sản:

• cửa;
• tủ;
• máy lạnh;
• máy nước nóng;
• thiết bị vệ sinh;
• đèn;
• camera;
• máy bơm;
• thiết bị nhà bếp;
• rèm;
• hệ thống điện;
• hệ thống điều hòa âm trần.

Nếu không lập danh mục, sau khi bàn giao rất dễ xuất hiện câu:

“Tôi tưởng cái này bán kèm.”

và:

“Tôi tưởng cái này không bán.”

3.4. Quy tắc “3 thời điểm chụp ảnh”

Để quản trị rủi ro, người mua nên lưu hình ảnh ở ba thời điểm:

Lần 1 – Trước khi ký hợp đồng

Chụp toàn bộ căn nhà và nội thất.

Lần 2 – Ngay sau khi ký hợp đồng

Chụp lại những tài sản được xác định là thuộc giao dịch.

Lần 3 – Ngày bàn giao

Chụp từng phòng trước khi nhận.

Nếu có sự thay đổi:

Ảnh trước → ảnh sau → xác định tài sản bị thiếu.

Đây là phương pháp chứng minh rất trực quan.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, với những giao dịch nhà đất có nội thất đi kèm, phương châm an toàn là:

“Đã mua gì thì phải ghi rõ; đã ghi rõ thì phải kiểm kê; đã kiểm kê thì phải chụp lại; đã bàn giao thì phải ký xác nhận.”

Giải pháp 1: Lập phụ lục danh mục tài sản ngay khi ký hợp đồng

Không nên chỉ ghi:

“Bán nhà kèm toàn bộ nội thất.”

Mà phải lập Phụ lục 01 – Danh mục tài sản, trang thiết bị bàn giao kèm nhà.

Phụ lục cần có:

• tên tài sản;
• số lượng;
• thương hiệu/model nếu có;
• tình trạng;
• vị trí;
• giá trị tham khảo nếu cần;
• hình ảnh;
• chữ ký hai bên.

Đồng thời ghi:

“Phụ lục này là bộ phận không tách rời của Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán và có giá trị như các nội dung khác của hợp đồng.”

Giải pháp 2: Chụp ảnh và lập biên bản kiểm kê

Nên lập biên bản với cấu trúc:

BIÊN BẢN KIỂM KÊ TÀI SẢN BÀN GIAO

1. Thông tin bên bán

Ông Trần Văn B…

2. Thông tin bên mua

Ông Nguyễn Văn A…

3. Địa chỉ nhà

Xã B, tỉnh C…

4. Danh mục tài sản

Ghi rõ từng tài sản.

5. Tình trạng

Mới/cũ/tốt/hỏng.

6. Hình ảnh

Đánh số ảnh tương ứng với từng tài sản.

7. Cam kết

“Bên bán cam kết không tháo dỡ, di chuyển hoặc chuyển giao cho người khác các tài sản thuộc danh mục nêu trên kể từ thời điểm ký biên bản cho đến khi hoàn tất bàn giao.”

8. Chữ ký

Bên bán – Bên mua – Người chứng kiến nếu có.

Giải pháp 3: Ngày bàn giao phải có “biên bản chốt hiện trạng”

Đây là bước nhiều người bỏ qua.

Trước khi giao tiền cuối cùng, ông A nên kiểm tra:

Phòng khách → phòng ngủ → bếp → nhà vệ sinh → sân → kho → hệ thống điện nước.

Sau đó đối chiếu:

Danh mục hợp đồng ↔ hiện trạng thực tế.

Nếu thiếu:

Không nên ký một biên bản ghi “đã nhận đầy đủ” trong khi tài sản thực tế đang thiếu.

Có thể ghi:

“Bên bán chưa bàn giao 04 bộ cửa gỗ, 02 lavabo, 03 bồn cầu… theo Phụ lục 01. Hai bên thống nhất thời hạn hoàn trả/khắc phục trước ngày…”

Chính dòng chữ này có thể trở thành chứng cứ rất quan trọng nếu tranh chấp sau đó được đưa ra Tòa.

Giải pháp 4: Nếu phát hiện tài sản bị tháo dỡ, phải lập chứng cứ ngay

Trong trường hợp của ông A, ngay khi phát hiện tài sản bị tháo, cần:

Bước 1: Không tự ý sửa chữa ngay.

Bước 2: Chụp ảnh toàn bộ hiện trạng.

Bước 3: Quay video liên tục toàn bộ căn nhà.

Bước 4: Lập biên bản thiếu tài sản.

Bước 5: Yêu cầu bên bán ký xác nhận.

Bước 6: Nếu bên bán không ký, ghi rõ:

“Bên bán từ chối ký xác nhận.”

Bước 7: Lưu tin nhắn, email, ghi âm/cuộc trao đổi hợp pháp nếu có.

Bước 8: Mời người làm chứng nếu cần.

Bước 9: Gửi văn bản yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ.

Bộ luật Tố tụng dân sự thừa nhận nhiều nguồn chứng cứ, trong đó có tài liệu, dữ liệu điện tử, lời khai, vật chứng, biên bản thẩm định tại chỗ, kết quả định giá và văn bản công chứng, chứng thực.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.