1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có một thửa đất nằm gần tuyến đê sông được xác định là đê cấp đặc biệt.

Gia đình ông A cho biết thửa đất đã được sử dụng ổn định từ nhiều năm. Do nhu cầu chỗ ở ngày càng tăng, năm 2024 ông A quyết định xây một căn nhà kiên cố 2 tầng trên đất với tổng chi phí gần 1,5 tỷ đồng.

Trong quá trình xây dựng, chính quyền địa phương đã nhiều lần nhắc nhở rằng vị trí căn nhà nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ đê điều. Tuy nhiên, vì cho rằng đất của gia đình đã sử dụng từ lâu và căn nhà không trực tiếp nằm trên thân đê nên ông A vẫn tiếp tục hoàn thiện công trình.

Đến năm 2026, cơ quan có thẩm quyền xác định căn nhà nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều và việc tồn tại công trình có nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn tuyến đê. Chính quyền yêu cầu gia đình tháo dỡ, di dời.

Ông A không đồng ý và cho rằng:

“Gia đình tôi đã bỏ hơn một tỷ đồng xây nhà. Nếu Nhà nước phá dỡ thì ít nhất cũng phải bồi thường toàn bộ căn nhà và hỗ trợ tiền thuê chỗ ở mới cho gia đình.”

Trong khi đó, cơ quan quản lý cho rằng việc xây dựng nhà ở trong phạm vi bảo vệ đê điều là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm và công trình vi phạm phải được xử lý.

Gia đình ông A rơi vào tình trạng vừa lo mất căn nhà, vừa lo không có chỗ ở nếu phải di dời ngay.

Câu hỏi đặt ra là:

Nếu Nhà nước buộc hộ gia đình phải di dời, phá dỡ căn nhà nằm trong hành lang bảo vệ đê điều cấp đặc biệt, gia đình có đương nhiên được bồi thường giá trị căn nhà và hỗ trợ kinh phí thuê chỗ ở tạm thời hay không?

Đây là vấn đề cần phân biệt rất rõ giữa bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, hỗ trợ di dời theo chính sách an sinh và việc xử lý một công trình xây dựng vi phạm pháp luật về đê điều, đất đai hoặc xây dựng.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Hành lang bảo vệ đê điều không phải là “khoảng đất muốn xây gì cũng được”

Theo Điều 23 Luật Đê điều 2006 sửa đổi bổ sung 2026 quy định phạm vi bảo vệ đê điều bao gồm đê, kè bảo vệ đê, cống qua đê, công trình phụ trợ và hành lang bảo vệ các công trình này.

Đối với đê cấp đặc biệt, cấp I, II và III, tại những vị trí đê đi qua khu dân cư, khu đô thị, khu du lịch, hành lang bảo vệ đê được tính từ chân đê trở ra 5 mét về phía sông và phía đồng; tại những vị trí khác, phạm vi hành lang được xác định rộng hơn theo luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cắm mốc chỉ giới phạm vi bảo vệ đê điều trên thực địa.

Điều này rất quan trọng.

Không thể chỉ đo khoảng cách từ căn nhà đến thân đê bằng mắt thường để kết luận căn nhà có vi phạm hay không.

Phải kiểm tra:

• mốc chỉ giới bảo vệ đê;
• hồ sơ quản lý tuyến đê;
• bản đồ địa chính;
• hiện trạng sử dụng đất;
• vị trí công trình;
• quyết định hoặc tài liệu xác lập phạm vi bảo vệ.

2.2. Xây dựng nhà ở trong phạm vi bảo vệ đê điều là hành vi bị nghiêm cấm

Khoản 5 Điều 7 Luật Đê điều nghiêm cấm:

“Xây dựng công trình, nhà ở trong phạm vi bảo vệ đê điều”, trừ những trường hợp đặc biệt mà pháp luật cho phép.

Như vậy, lập luận:

“Nhà tôi không nằm trên thân đê nên được xây”

là chưa chính xác.

Pháp luật bảo vệ toàn bộ phạm vi bảo vệ đê điều, chứ không chỉ bảo vệ phần thân đê. Mục đích là bảo đảm khả năng vận hành, kiểm tra, duy tu và an toàn của tuyến đê khi có lũ, bão hoặc sự cố.

Vì vậy, việc công trình xây dựng kiên cố nằm trong hành lang bảo vệ đê có thể bị xử lý ngay cả khi công trình không trực tiếp làm hư hỏng thân đê.

2.3. “Đất có Sổ đỏ” không đồng nghĩa với “được quyền xây nhà ở bất kỳ vị trí nào”

Đây là một nhầm lẫn phổ biến.

Một hộ gia đình có thể có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng việc xây dựng công trình trên đất vẫn phải tuân thủ:

• mục đích sử dụng đất;
• quy hoạch;
• pháp luật xây dựng;
• pháp luật về đê điều;
• hành lang bảo vệ công trình;
• các quy định chuyên ngành khác.

Do đó:

Có Sổ đỏ ≠ đương nhiên được xây nhà trong hành lang bảo vệ đê.

Nếu đất ở hợp pháp nhưng phần công trình lại nằm trong khu vực pháp luật cấm xây dựng thì quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của công trình phải được xem xét độc lập.

2.4. Công trình “hiện có” và công trình “xây mới vi phạm” phải được phân biệt

Đây là điểm đặc biệt quan trọng khi giải quyết trường hợp của ông A.

Luật Đê điều có quy định riêng về công trình, nhà ở hiện có trong phạm vi bảo vệ đê điều và ở bãi sông.

Theo Điều 27, căn cứ quy hoạch phòng, chống lũ và quy hoạch được điều chỉnh, công trình, nhà ở hiện có trong phạm vi bảo vệ đê điều phải di dời, trừ một số trường hợp đặc biệt; những công trình không phù hợp với quy hoạch phải di dời, trong thời gian chưa di dời có thể được sửa chữa, cải tạo để bảo đảm an toàn nhưng không được mở rộng diện tích mặt bằng. Đáng chú ý, tổ chức, cá nhân có công trình, nhà ở phải di dời được xem xét bồi thường thiệt hại hoặc hỗ trợ kinh phí theo quy định của pháp luật.

Nhưng không thể lấy quy định này để suy ra rằng:

“Cứ xây nhà trong hành lang đê rồi Nhà nước phá dỡ thì chắc chắn được bồi thường.”

Hai trường hợp hoàn toàn khác nhau:

Trường hợp 1: Nhà ở đã tồn tại hợp pháp hoặc tồn tại từ trước trong quá trình quản lý đê điều

Nhà nước tổ chức di dời theo quy hoạch, phòng chống lũ hoặc yêu cầu bảo đảm an toàn đê điều.

→ Có thể phát sinh cơ chế bồi thường, hỗ trợ, di dời theo pháp luật và chính sách áp dụng.

Trường hợp 2: Người dân biết khu vực bị hạn chế, vẫn cố tình xây mới nhà ở kiên cố trái quy định

→ Không thể mặc nhiên yêu cầu Nhà nước thanh toán toàn bộ giá trị công trình vi phạm.

Đây chính là giới hạn quan trọng của chính sách bồi thường.

2.5. Không phải cứ bị cưỡng chế phá dỡ là được bồi thường căn nhà

Nếu căn nhà của ông A là công trình xây dựng trái pháp luật, việc xử lý công trình vi phạm là một vấn đề khác với việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Luật Xây dựng xác định công trình xây dựng sai quy hoạch, không có giấy phép trong trường hợp phải có giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép có thể bị buộc phá dỡ theo quy định. Luật Đê điều đồng thời cấm xây dựng nhà ở trong phạm vi bảo vệ đê điều.

Do đó, nếu căn nhà được xây dựng mới trái quy định, gia đình ông A phải đối diện với nguyên tắc:

Người vi phạm không thể mặc nhiên biến chi phí của hành vi vi phạm thành nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước.

Nói cách khác:

“Bị phá dỡ” không đồng nghĩa với “được bồi thường”.

Phải xác định vì sao bị phá dỡ và căn cứ pháp lý nào dẫn đến việc phá dỡ.

2.6. Vậy hộ gia đình có được hỗ trợ tiền thuê chỗ ở tạm thời không?

Câu trả lời là:

Không đương nhiên được hưởng chỉ vì căn nhà bị cưỡng chế phá dỡ.

Nếu Nhà nước thực hiện thu hồi đất và hộ gia đình đủ điều kiện hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì các khoản hỗ trợ về chỗ ở, ổn định đời sống hoặc bố trí tái định cư được xem xét theo pháp luật đất đai và phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hiện nay, Nghị định 88/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhưng nếu tình huống thực tế chỉ là:

“Cưỡng chế xử lý căn nhà xây dựng trái phép trong hành lang bảo vệ đê điều”

mà không phải một trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì không thể tự động áp dụng chính sách hỗ trợ chỗ ở như một trường hợp thu hồi đất hợp pháp.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Tâm lý “đất của mình thì muốn xây gì cũng được”

Nhiều trường hợp vi phạm bắt đầu từ một suy nghĩ rất đơn giản:

“Đất này tôi có Sổ đỏ, tiền xây nhà cũng là tiền của tôi, tại sao Nhà nước lại không cho xây?”

Nhưng đất đai không chỉ là tài sản riêng.

Một căn nhà xây trong hành lang bảo vệ đê có thể:

• cản trở công tác hộ đê;
• gây khó khăn cho việc duy tu;
• làm mất không gian bảo vệ;
• ảnh hưởng đến khả năng xử lý khi có sự cố;
• làm tăng rủi ro đối với chính người dân khi xảy ra lũ lớn.

Đặc biệt với đê cấp đặc biệt, tâm lý “liều một chút rồi xin hợp thức hóa” có thể tạo ra rủi ro không chỉ cho một gia đình mà cho cả cộng đồng phía sau tuyến đê.

3.2. “Lách quy hoạch” có thể biến thành rủi ro thiên tai

Một số người nghĩ:

“Cứ xây trước, nếu bị phát hiện thì xin tồn tại.”

Đây là cách tư duy rất nguy hiểm đối với đất nằm trong khu vực có yêu cầu bảo vệ đặc biệt.

Bởi một khi công trình đã được xây kiên cố, chi phí tháo dỡ và di dời sẽ rất lớn.

Gia đình mất tiền.

Chính quyền phải tổ chức xử lý.

Cộng đồng phải đối diện với rủi ro.

Và cuối cùng, người dân có thể rơi vào tâm lý:

“Nhà nước phá nhà tôi nhưng không bồi thường.”

Trong khi nguyên nhân ban đầu lại xuất phát từ quyết định xây dựng trái quy định.

3.3. Chính quyền cũng phải quản trị tốt từ đầu

Quản lý đê điều không thể chỉ làm theo kiểu:

“Để người dân xây xong rồi mới cưỡng chế.”

Nếu khu vực đã được xác định là hành lang bảo vệ đê, chính quyền cần:

• cắm mốc rõ ràng;
• công khai ranh giới;
• cập nhật bản đồ;
• tuyên truyền;
• kiểm tra;
• phát hiện sớm;
• xử lý từ khi công trình mới bắt đầu.

Luật Đê điều giao UBND cấp tỉnh trách nhiệm tổ chức cắm mốc chỉ giới phạm vi bảo vệ đê điều trên thực địa.

Một hệ thống quản trị tốt phải làm cho người dân biết rõ mình không được xây ở đâu trước khi họ bỏ hàng tỷ đồng để xây nhà.

3.4. Giáo dục phòng chống thiên tai phải đi trước xử lý vi phạm

Người dân cần hiểu rằng:

Hành lang bảo vệ đê không phải là “đất trống của Nhà nước”.

Nó là một không gian an toàn phục vụ bảo vệ cả khu dân cư.

Khi có lũ, những mét đất tưởng như không quan trọng có thể trở thành:

• đường tuần tra;
• đường vận chuyển vật tư;
• khu vực xử lý sự cố;
• không gian gia cố đê;
• tuyến tiếp cận cứu hộ.

Vì vậy, tuân thủ hành lang đê điều chính là một hình thức phòng ngừa thiên tai từ cộng đồng.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi nhận được quyết định yêu cầu tháo dỡ hoặc di dời căn nhà nằm trong hành lang bảo vệ đê, hộ gia đình không nên chỉ tập trung vào câu hỏi “có được bồi thường hay không?”

Hãy đi theo 7 bước sau:

BƯỚC 1: XÁC ĐỊNH CHÍNH XÁC RANH GIỚI VI PHẠM

Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc cho kiểm tra:

• bản đồ hành lang bảo vệ đê;
• mốc chỉ giới;
• hồ sơ cắm mốc;
• sơ đồ vị trí căn nhà;
• biên bản kiểm tra hiện trạng;
• xác định diện tích công trình nằm trong hành lang.

Không tranh luận bằng cảm tính.

Phải biến câu hỏi:

“Nhà tôi có nằm trong hành lang không?”

thành:

“Phần diện tích nào của công trình nằm trong phạm vi bảo vệ đê và căn cứ xác định là tài liệu nào?”

BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CÔNG TRÌNH HÌNH THÀNH

Đây là chứng cứ đặc biệt quan trọng.

Gia đình cần thu thập:

• ảnh chụp;
• giấy phép xây dựng nếu có;
• hồ sơ hoàn công;
• hóa đơn vật liệu;
• hợp đồng xây dựng;
• ảnh vệ tinh;
• hồ sơ địa chính;
• biên bản kiểm tra;
• giấy tờ chứng minh thời điểm căn nhà tồn tại.

Bởi nhà tồn tại từ trước và nhà mới xây trái phép có thể dẫn tới cách xử lý và chính sách hỗ trợ khác nhau.

BƯỚC 3: PHÂN BIỆT “THU HỒI ĐẤT” VÀ “CƯỠNG CHẾ XỬ LÝ VI PHẠM”

Đây là bước quan trọng nhất để xác định quyền lợi.

Nếu là:

Nhà nước thu hồi đất → lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

thì xem xét quyền lợi theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Nếu là:

Xử lý công trình xây dựng vi phạm hành lang bảo vệ đê → buộc phá dỡ

thì phải xem xét quy định về xử lý vi phạm đê điều, xây dựng và các quy định liên quan.

Không được lấy chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để mặc nhiên yêu cầu bồi thường cho một căn nhà xây dựng trái pháp luật.

BƯỚC 4: KIỂM TRA GIA ĐÌNH CÓ THUỘC DIỆN ĐƯỢC HỖ TRỢ DI DỜI HAY KHÔNG

Nếu căn nhà thuộc trường hợp nhà ở hiện có phải di dời theo quy hoạch, gia đình nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản:

“Gia đình có thuộc trường hợp được xem xét bồi thường thiệt hại hoặc hỗ trợ kinh phí theo Điều 27 Luật Đê điều và các quy định có liên quan hay không?”

Không nên chỉ hỏi:

“Có được hỗ trợ không?”

Mà phải yêu cầu xác định:

• căn cứ pháp lý;
• điều kiện hưởng;
• mức hỗ trợ;
• phương thức hỗ trợ;
• thời điểm chi trả;
• chính sách chỗ ở;
• phương án di dời.

BƯỚC 5: NẾU KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN BỒI THƯỜNG, VẪN CÓ THỂ ĐỀ NGHỊ GIẢI PHÁP AN SINH PHÙ HỢP

Một gia đình có thể không được bồi thường giá trị căn nhà do công trình vi phạm.

Nhưng nếu việc di dời khiến gia đình thực sự gặp khó khăn về chỗ ở, họ có thể đề nghị chính quyền xem xét chính sách hỗ trợ phù hợp theo thẩm quyền và chính sách an sinh của địa phương, nếu pháp luật và nguồn lực địa phương cho phép.

Điểm cần nhớ:

Hỗ trợ an sinh ≠ công nhận tính hợp pháp của căn nhà.

Đây là hai vấn đề độc lập.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.