“Một mảnh đất – hai hợp đồng đặt cọc – hai người mua. Chủ đất nhận tiền của người sau với giá cao hơn để trả khoản vay nóng cho người trước. Đây chỉ là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc, hay đã có dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tài sản?” 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A tại xã B, tỉnh C có một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do cần tiền gấp để trả các khoản vay nóng, ông A rao bán thửa đất với giá 2,5 tỷ đồng.

Ngày 10/8/2026, ông A ký hợp đồng đặt cọc với anh Nguyễn Văn M để chuyển nhượng thửa đất với giá 2,5 tỷ đồng. Anh M giao cho ông A 300 triệu đồng tiền đặt cọc, hai bên thỏa thuận trong vòng 30 ngày sẽ ra tổ chức công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ngay trong ngày 10/8, một người khác là anh Nguyễn Văn N biết ông A đang cần tiền và đồng ý mua thửa đất với giá 2,9 tỷ đồng. Ông A không thông báo cho anh M mà tiếp tục ký một giấy nhận cọc khác với anh N và nhận thêm 500 triệu đồng.

Mục đích thực sự của ông A không phải chỉ là thay đổi người mua và chấp nhận chịu phạt cọc, mà là dùng khoản tiền 500 triệu đồng của anh N để trả khoản vay nóng đến hạn, sau đó tiếp tục tìm người khác để lấy tiền mới trả người trước.

Khi anh M yêu cầu thực hiện hợp đồng, ông A viện lý do “chưa bán đất”, “chưa công chứng nên chưa có giao dịch” và né tránh. Trong khi đó, anh N cũng yêu cầu ông A hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Qua tìm hiểu, anh M phát hiện ông A đã ký hai giao dịch đặt cọc cho cùng một thửa đất trong cùng một ngày.

Vấn đề đặt ra là: ông A chỉ phải trả tiền và phạt cọc theo quan hệ dân sự, hay hành vi cố tình nhận tiền của nhiều người để chiếm dụng vốn có thể bị xử lý hình sự? Người mua cần làm gì để ngăn chặn việc thửa đất tiếp tục bị chuyển nhượng, thế chấp hoặc tẩu tán?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Ký đặt cọc với người thứ hai không có nghĩa đương nhiên là phạm tội

Trước hết cần phân biệt rất rõ giữa vi phạm hợp đồng đặt cọc và hành vi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, nếu ông A đã nhận cọc của anh M nhưng sau đó đổi ý vì tìm được người trả giá cao hơn, thì trước hết đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc và có thể phát sinh trách nhiệm trả cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Không thể chỉ dựa vào việc “bán cho hai người” để kết luận ngay ông A phạm tội.

Điểm quyết định nằm ở ý thức chiếm đoạt và thủ đoạn của người nhận tiền.

2.2. Khi nào hành vi có thể chuyển từ “vi phạm dân sự” sang dấu hiệu hình sự?

Trong tình huống này, mức độ nguy hiểm tăng lên đáng kể nếu chứng minh được ông A:

• Biết rõ mình đã ký hợp đồng đặt cọc với anh M nhưng vẫn cố tình che giấu;
• Tiếp tục đưa chính thửa đất đó cho anh N để nhận tiền;
• Cố ý tạo cho anh N niềm tin rằng thửa đất vẫn chưa được đặt cọc cho người khác;
• Nhận tiền của người sau với giá cao hơn;
• Dùng tiền nhận được để trả khoản vay nóng hoặc tiêu dùng cá nhân;
• Không có khả năng hoàn trả;
• Tiếp tục tìm người mua khác để lấy tiền mới trả tiền cũ;
• Có nhiều giao dịch tương tự với những người khác.

Nếu có các chứng cứ cho thấy ngay từ thời điểm nhận tiền, người bán đã sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm làm cho người mua giao tiền rồi chiếm đoạt, cơ quan tiến hành tố tụng có thể xem xét dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự. Điều luật này xử lý trường hợp dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản và mức hình phạt tăng theo giá trị tài sản cùng các tình tiết định khung.

Ngược lại, nếu ban đầu giao dịch được xác lập hợp pháp nhưng sau khi nhận tiền theo hợp đồng, người nhận tiền sử dụng thủ đoạn gian dối, bỏ trốn hoặc cố tình không trả trong những điều kiện mà Điều 175 Bộ luật Hình sự quy định, thì có thể đặt vấn đề về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Không nên “gắn nhãn” tội phạm chỉ vì người bán bán cho nhiều người. Cơ quan điều tra phải xác minh toàn bộ diễn biến giao dịch, thời điểm hình thành ý định, thủ đoạn gian dối, số tiền đã nhận, việc sử dụng tiền và khả năng hoàn trả.

2.3. Trách nhiệm dân sự: không phải cứ “trả lại cọc” là xong

Nếu giao dịch đặt cọc hợp pháp nhưng ông A vi phạm cam kết, bên mua có quyền yêu cầu thực hiện hậu quả pháp lý theo thỏa thuận và Điều 328 BLDS.

Ví dụ:

Anh M đặt cọc 300 triệu đồng.

Nếu ông A là bên từ chối thực hiện giao kết mà hợp đồng không có thỏa thuận khác, về nguyên tắc ông A phải:

300 triệu đồng tiền cọc + 300 triệu đồng tiền phạt cọc = 600 triệu đồng.

Ngoài ra, nếu có thiệt hại thực tế và đủ căn cứ pháp luật, bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường.

Nhưng đây chính là điểm nguy hiểm của việc “chấp nhận phạt cọc để bán giá cao”.

Nếu ông A bán cho anh N với giá cao hơn 400 triệu đồng, trong khi khoản phạt cọc cho anh M chỉ là 300 triệu đồng, ông A có thể tính toán rằng:

“Chịu phạt cọc vẫn còn lời.”

Đó là lý do người mua không nên chỉ dựa vào một điều khoản phạt cọc đơn giản.

2.4. Hợp đồng đặt cọc có giá trị ngay cả khi chưa công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Một quan niệm rất nguy hiểm là:

“Chưa công chứng hợp đồng mua bán thì chủ đất muốn bán cho ai cũng được.”

Cách hiểu này không chính xác.

Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được xác định theo Điều 117 BLDS 2015.

Do đó, người mua cần đánh giá hợp đồng đặt cọc riêng biệt với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu bên bán đã nhận tiền đặt cọc và cam kết trong một thời hạn nhất định sẽ chuyển nhượng đất cho bên mua, việc sau đó tự ý nhận cọc của người khác không thể được biện minh đơn giản bằng lý do “chưa công chứng”.

2.5. Tra cứu lịch sử và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đặt cọc

Một trong những “lá chắn” quan trọng nhất của bên mua là kiểm tra dữ liệu đất đai trước khi giao tiền.

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hệ thống pháp luật đất đai có quy định về Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai – Mẫu số 13/ĐK.

Người mua nên kiểm tra tối thiểu:

Một là: Thông tin Giấy chứng nhận và chủ sử dụng đất.

Hai là: Tình trạng đăng ký biến động liên quan đến thửa đất trong phạm vi dữ liệu được cơ quan có thẩm quyền cung cấp.

Ba là: Tình trạng thế chấp, đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc những hạn chế quyền đã được đăng ký.

Bốn là: Thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dữ liệu liên quan nếu giao dịch có rủi ro về quy hoạch.

Tuy nhiên, cần lưu ý: không phải mọi “lịch sử giao dịch” của một chủ đất đều là dữ liệu công khai mà người mua có thể tùy ý yêu cầu. Việc cung cấp thông tin phụ thuộc loại dữ liệu, thẩm quyền, điều kiện và quy định về khai thác dữ liệu đất đai.

Vì vậy, không nên hiểu “tra cứu lịch sử giao dịch” là có thể yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp toàn bộ mọi hợp đồng đặt cọc riêng tư mà chủ đất từng ký.

2.6. Có thể tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm tại Công an cấp xã

Từ năm 2025, cơ cấu tổ chức và thẩm quyền tiếp nhận tố giác về tội phạm tại Công an cấp xã đã được điều chỉnh.

Theo hướng dẫn của Bộ Công an, Công an cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận, phân loại, xử lý tố giác, tin báo về tội phạm, trong đó có việc lập biên bản tiếp nhận và kiểm tra, xác minh sơ bộ, sau đó chuyển tố giác cùng tài liệu, đồ vật liên quan cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

Bộ luật Tố tụng hình sự hiện hành cũng quy định Công an cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, lập biên bản, kiểm tra, xác minh sơ bộ và chuyển ngay tố giác cùng tài liệu liên quan cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

Do đó, anh M không nhất thiết phải tự mình xác định chính xác ông A phạm Điều 174 hay Điều 175 Bộ luật Hình Sự 2015

Trong đơn, có thể trình bày:

“Tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra, xác minh hành vi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản của ông Nguyễn Văn A thông qua việc ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền của nhiều người đối với cùng một thửa đất.”

Việc định tội danh cuối cùng thuộc cơ quan tiến hành tố tụng, không phải người làm đơn.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Lòng tham thường bắt đầu từ một phép tính tưởng như rất đơn giản

Ông A có thể nghĩ: “Bán cho người B được giá cao hơn 400 triệu, chịu phạt cọc cho người A vẫn còn lời.”

Nhưng khi đã bắt đầu dùng tiền của người sau để trả nợ cho người trước, giao dịch bất động sản có thể biến thành vòng xoáy chiếm dụng dòng tiền.

Hôm nay là người mua B.

Ngày mai có thể là người mua C.

Sau đó là người mua D.

Đến một thời điểm, số tiền phải hoàn trả lớn hơn rất nhiều giá trị tài sản thực tế.

Đây không còn đơn thuần là một quyết định bán đất thiếu đạo đức mà có thể trở thành rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính nghiêm trọng.

3.2. Bài học quản trị rủi ro cho bên mua

Người mua thường tập trung vào câu hỏi: “Đất có rẻ không?”

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn phải là: “Nếu giao tiền hôm nay, tôi có kiểm soát được khả năng giao đất của người bán hay không?”

Một giao dịch bất động sản an toàn cần kiểm soát ít nhất 4 nhóm rủi ro:

Rủi ro 1 – Chủ thể:
Người ký có đúng là người có quyền định đoạt hay không? Có đồng sở hữu, vợ/chồng hoặc người có quyền liên quan hay không?

Rủi ro 2 – Tài sản:
Thửa đất có đúng vị trí, diện tích, ranh giới và Giấy chứng nhận hay không?

Rủi ro 3 – Giao dịch:
Đất đã được đặt cọc, chuyển nhượng, thế chấp hoặc có tranh chấp hay chưa?

Rủi ro 4 – Dòng tiền:
Nếu người bán vi phạm, họ có tài sản và khả năng tài chính để hoàn trả tiền hay không?

Đặc biệt, khi người bán liên tục nói:

“Tôi đang rất cần tiền.”
“Anh chuyển cọc ngay thì tôi giữ đất.”
“Có người khác đang trả cao hơn.”
“Không cần kiểm tra đâu, tôi chính chủ.”

thì đây chính là lúc người mua cần chậm lại, chứ không phải chuyển tiền nhanh hơn.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, với tình huống chủ đất có dấu hiệu nhận tiền của nhiều người cho cùng một thửa đất, bên mua cần chuyển từ tư duy “đòi lại tiền sau khi mất” sang tư duy “kiểm soát rủi ro trước khi mất tiền”.

Bước 1: Khóa chứng cứ ngay lập tức

Bên mua phải lưu giữ:

• Hợp đồng đặt cọc;
• Giấy biên nhận tiền;
• Sao kê ngân hàng;
• Tin nhắn, email, ghi âm, hình ảnh trao đổi hợp pháp;
• Nội dung quảng cáo bán đất;
• Thông tin người môi giới;
• Hình ảnh Giấy chứng nhận;
• Thông tin về người mua thứ hai nếu có;
• Tài liệu chứng minh ông A đã ký giao dịch khác trước hoặc cùng thời điểm.

Đặc biệt, thời gian giao dịch là chứng cứ rất quan trọng.

Nếu chứng minh được:

09h00: ông A nhận 300 triệu của anh M;

14h00: ông A tiếp tục nhận 500 triệu của anh N;

15h00: ông A nhắn cho người thứ ba để tiếp tục bán chính thửa đất đó,

thì chuỗi hành vi này có giá trị rất lớn trong việc đánh giá ý thức chủ quan và phương thức thực hiện hành vi.

Bước 2: Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất

Người mua cần yêu cầu kiểm tra, khai thác thông tin đất đai theo thủ tục pháp luật cho phép, thay vì chỉ nhìn bản photo Giấy chứng nhận do người bán cung cấp.

Có thể sử dụng Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai – Mẫu số 13/ĐK trong trường hợp phù hợp. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định mẫu phiếu này trong hệ thống thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai.

Mục tiêu không phải là “điều tra đời tư” của người bán, mà là xác định tình trạng pháp lý của chính thửa đất đang được giao dịch.

Bước 3: Gửi văn bản yêu cầu bên bán chấm dứt giao dịch với người khác

Nếu phát hiện ông A đã nhận tiền của nhiều người, bên mua nên gửi văn bản chính thức yêu cầu:

1. Xác nhận giao dịch đặt cọc;
2. Cam kết không chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc tiếp tục nhận tiền của người khác đối với thửa đất;
3. Ấn định thời hạn thực hiện nghĩa vụ;
4. Yêu cầu hoàn trả tiền và phạt cọc nếu bên bán từ chối thực hiện;
5. Bảo lưu quyền khởi kiện và quyền tố giác nếu có dấu hiệu tội phạm.

Việc giao tiếp bằng văn bản giúp hình thành dấu vết chứng cứ rõ ràng hơn so với chỉ gọi điện hoặc tranh cãi miệng.

Bước 4: Nếu có dấu hiệu chiếm đoạt, lập hồ sơ tố giác

Khi có căn cứ cho rằng hành vi không còn đơn thuần là vi phạm hợp đồng mà có dấu hiệu chiếm đoạt, người bị hại có thể làm Đơn tố giác tội phạm/Đơn trình báo về hành vi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.

Hồ sơ nên gồm:

• Đơn tố giác;
• CCCD của người tố giác;
• Hợp đồng đặt cọc;
• Chứng từ chuyển tiền;
• Tin nhắn, ghi âm, hình ảnh liên quan;
• Tài liệu về thửa đất;
• Chứng cứ cho thấy người bán đã nhận tiền của người khác;
• Danh sách người có thể làm chứng;
• Tài liệu thể hiện việc người bán né tránh hoặc không hoàn trả tiền.

Có thể nộp tại Công an cấp xã để được tiếp nhận theo quy định; Công an cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận, lập biên bản, kiểm tra và xác minh sơ bộ rồi chuyển đến Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

Bước 5: Đồng thời cân nhắc con đường tố tụng dân sự

Tố giác hình sự không thay thế việc bảo vệ quyền lợi dân sự.

Nếu mục tiêu là đòi tiền cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc giải quyết quyền lợi liên quan đến hợp đồng, bên mua cần cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu trong trường hợp pháp luật có căn cứ, nguyên tắc chung của Điều 131 BLDS 2015 là các bên khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trong quá trình tố tụng, tùy tình huống cụ thể, người mua cũng cần được tư vấn về việc yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm hạn chế nguy cơ tài sản tiếp tục bị chuyển dịch, nếu đáp ứng điều kiện luật định.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.