Nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn vẫn được thực hiện bằng giấy viết tay vì tin tưởng lẫn nhau hoặc muốn tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, khi người mua chuẩn bị xây dựng thì bất ngờ bị chính con của bên bán dựng hàng rào lưới B40, ngăn cản không cho vào đất với lý do “đây là đất của gia đình, tôi không đồng ý bán”. Trong trường hợp này, quyền lợi của người mua được pháp luật bảo vệ như thế nào? Công an xã có thể xử lý hành vi cản trở ra sao? Đây là tình huống thực tế phát sinh khá phổ biến, đòi hỏi phải nhìn nhận đầy đủ cả dưới góc độ pháp lý lẫn yếu tố gia đình và xã hội.

Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Hữu Long tìm hiểu tình huống thực tế dưới đây:

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng một thửa đất ở rộng hơn 500 m².

Do tuổi cao và có nhu cầu chuyển đến sống cùng con gái, ông A cùng vợ lập giấy viết tay chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho ông Trần Văn D, là người cùng địa phương. Hai bên đã giao đủ tiền, bàn giao mốc giới và thống nhất sẽ thực hiện thủ tục sang tên khi đủ điều kiện.

Sau vài tháng, ông D thuê đơn vị thi công đến san lấp mặt bằng để xây dựng nhà ở thì bất ngờ bị anh Nguyễn Văn E (con trai ông A) mang lưới B40 và cọc sắt ra rào kín lối vào khu đất.

Anh E cho rằng đây là tài sản của gia đình, việc cha mẹ tự ý bán đất không có sự đồng ý của các con nên anh không chấp nhận giao đất. Đồng thời, anh liên tục ngăn cản xe vật liệu, yêu cầu công nhân rời khỏi hiện trường và tuyên bố sẽ tiếp tục cản trở nếu bên mua tiếp tục xây dựng.

Nhiều lần chính quyền thôn đến hòa giải nhưng không thành. Ông D buộc phải trình báo sự việc đến Công an xã và đặt câu hỏi:

Trong trường hợp này, Công an xã có thẩm quyền giải quyết như thế nào? Người mua có quyền yêu cầu buộc chấm dứt hành vi cản trở và bảo vệ quyền lợi của mình hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Trước hết cần xác định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý đầy đủ khi đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015, trong đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo quy định để phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Do đó, giao dịch bằng giấy viết tay có thể phát sinh nhiều rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, việc đánh giá hiệu lực của giao dịch phải căn cứ vào từng thời điểm xác lập, loại đất, quá trình thực hiện hợp đồng và các quy định pháp luật có liên quan. Trong nhiều trường hợp, nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Mặt khác, nếu người con không phải là chủ sử dụng đất, không phải là người đồng sở hữu hoặc không có quyền định đoạt đối với thửa đất thì việc tự ý dựng hàng rào, ngăn cản người khác sử dụng đất có thể bị xem là hành vi xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Khi phát sinh hành vi cản trở, người mua có thể:

• Gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải, ghi nhận hiện trạng.
• Trình báo Công an xã khi có hành vi gây mất an ninh, trật tự, cản trở trái pháp luật hoặc có dấu hiệu hủy hoại tài sản.
• Khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch (nếu có căn cứ), buộc bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.

Quy trình Công an xã tiếp nhận và xử lý như thế nào? 

Khi nhận được tin báo, Công an xã thường thực hiện các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận thông tin, ghi nhận nội dung phản ánh và cử cán bộ xuống hiện trường.

Bước 2: Kiểm tra hiện trạng, xác minh hành vi cản trở, lập biên bản đối với các bên liên quan.

Bước 3: Phối hợp với UBND cấp xã vận động, giải thích quy định pháp luật, yêu cầu các bên giữ nguyên hiện trạng và không có hành vi làm phức tạp vụ việc.

Bước 4: Trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật về an ninh, trật tự hoặc hành vi cản trở trái pháp luật, Công an xã xử lý theo thẩm quyền hoặc chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

Cần lưu ý rằng Công an xã không có thẩm quyền quyết định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc tuyên hợp đồng mua bán có hiệu lực hay vô hiệu. Thẩm quyền này thuộc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật, chủ yếu là Tòa án trong trường hợp các bên phát sinh tranh chấp về giao dịch dân sự.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Không ít tranh chấp đất đai bắt nguồn từ chính những mâu thuẫn lợi ích trong nội bộ gia đình. Cha mẹ cho rằng tài sản thuộc quyền định đoạt của mình, trong khi con cái lại xem đó là tài sản chung của gia đình hoặc là phần di sản sẽ được hưởng sau này. Khi thiếu sự trao đổi, thống nhất trước khi giao dịch, xung đột rất dễ bùng phát.

Về góc độ giáo dục, con cái cần hiểu rằng quyền định đoạt tài sản phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Nếu cha mẹ là chủ sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ quyền chuyển nhượng thì việc phản đối bằng hành vi tự ý dựng rào chắn, ngăn cản người mua không phải là cách bảo vệ quyền lợi phù hợp. Mọi thắc mắc hoặc nghi ngờ về tính hợp pháp của giao dịch cần được giải quyết thông qua cơ quan có thẩm quyền.

Ở chiều ngược lại, cha mẹ cũng nên trao đổi công khai với các thành viên trong gia đình trước khi quyết định chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn. Sự minh bạch sẽ giúp hạn chế hiểu lầm, tránh để tranh chấp pháp lý trở thành mâu thuẫn tình cảm kéo dài.

Từ góc độ quản trị xã hội, vai trò của Công an xã, UBND cấp xã và tổ hòa giải ở cơ sở rất quan trọng trong việc ổn định tình hình, ngăn ngừa các hành vi tự phát có thể dẫn đến xô xát, hủy hoại tài sản hoặc gây mất an ninh, trật tự địa phương.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong các vụ việc tương tự, người mua cần giữ bình tĩnh, tuyệt đối không tự ý tháo dỡ hàng rào hoặc sử dụng vũ lực để giành quyền sử dụng đất, bởi điều này có thể làm phát sinh các vi phạm pháp luật khác.

Việc cần làm trước tiên là nhanh chóng thu thập toàn bộ tài liệu liên quan đến giao dịch như giấy viết tay, giấy tờ giao nhận tiền, hình ảnh bàn giao đất, lời khai của người làm chứng và các tài liệu khác để chứng minh quá trình chuyển nhượng.

Đồng thời, người mua nên gửi đơn đến UBND cấp xã đề nghị hòa giải và trình báo Công an xã nếu hành vi cản trở có dấu hiệu gây mất an ninh, trật tự hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Nếu tranh chấp không được giải quyết, cần khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Đối với gia đình bên bán, các thành viên cần nhận thức rằng quyền và lợi ích hợp pháp phải được bảo vệ bằng con đường pháp lý, không phải bằng hành vi cản trở hoặc tự ý chiếm giữ hiện trạng. Khi phát sinh bất đồng về việc định đoạt tài sản, cần trao đổi, đối thoại hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thay vì hành động cảm tính.

Một giao dịch đất đai chỉ thực sự an toàn khi được thực hiện đúng hình thức, đúng trình tự pháp luật. Sự tôn trọng quy định của pháp luật và tinh thần thiện chí giữa các bên không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua, người bán mà còn góp phần giữ gìn sự ổn định, đoàn kết trong mỗi gia đình và cộng đồng dân cư.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.