Một buổi sáng, nền sân bất ngờ xuất hiện những vết nứt kéo dài, tường nhà rạn chân chim, cửa chính không thể đóng kín và nền đất tiếp tục lún sâu từng ngày. Trong khi đó, công trình cao tầng bên cạnh vẫn liên tục đào hầm, ép cọc và thi công bất chấp phản ánh của người dân. Trong tình huống này, người dân có quyền yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư tạm dừng thi công để bảo vệ tính mạng, tài sản hay không? Thủ tục thực hiện như thế nào? Đây là vấn đề pháp lý đặc biệt quan trọng nhằm ngăn ngừa những hậu quả không thể khắc phục nếu công trình tiếp tục thi công.

Hãy cùng Chuyên gia Nguyễn Hữu Long làm rõ qua tình huống thực tế dưới đây?

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, sinh sống ổn định trên thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều năm.

Đầu năm 2026, khu đất liền kề được một doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp cao tầng. Trong quá trình thi công tầng hầm bằng phương pháp đào sâu kết hợp ép cọc bê tông và hạ mực nước ngầm, gia đình ông A phát hiện nhiều dấu hiệu bất thường:

• Nền sân bị sụt lún từng mảng.
• Tường nhà xuất hiện nhiều vết nứt lớn.
• Móng nhà có hiện tượng lún lệch.
• Cửa ra vào bị xô lệch, không thể đóng kín.
• Nhiều đồ vật trong nhà nghiêng theo một hướng.

Đơn vị thi công chỉ lập biên bản ghi nhận hiện trạng nhưng vẫn tiếp tục đào hầm với lý do “đã có giấy phép xây dựng”.

Qua nhiều ngày, tình trạng sụt lún ngày càng nghiêm trọng khiến gia đình ông A phải sơ tán người già và trẻ nhỏ sang nhà người thân vì lo ngại công trình có thể đổ sập bất cứ lúc nào.

Lo lắng thiệt hại sẽ tiếp tục gia tăng nếu việc thi công không được dừng lại kịp thời, ông A đặt câu hỏi:

Liệu ông có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định buộc chủ đầu tư tạm dừng thi công công trình để bảo vệ nhà ở trước khi vụ án được giải quyết hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là tình huống thường gặp tại các đô thị lớn khi các công trình xây dựng tầng hầm có độ sâu lớn được triển khai sát khu dân cư hiện hữu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu tài sản khi thực hiện quyền của mình không được gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Đồng thời, người gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hành vi của mình gây ra.

Đối với hoạt động xây dựng, Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định chủ đầu tư và nhà thầu có trách nhiệm bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề trong suốt quá trình thi công. Nếu việc thi công làm lún, nứt hoặc có nguy cơ gây sập công trình lân cận thì phải kịp thời áp dụng biện pháp khắc phục và bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, nếu chỉ chờ đến khi vụ án được xét xử xong thì thiệt hại có thể đã xảy ra và không thể khôi phục.

Chính vì vậy, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 cho phép đương sự yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo vệ ngay quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động xây dựng, nếu có căn cứ chứng minh việc thi công đang trực tiếp đe dọa làm hư hỏng hoặc sập đổ nhà ở thì người dân có thể đề nghị Tòa án:

• Tạm đình chỉ hoặc tạm dừng hoạt động thi công tại khu vực có nguy cơ gây thiệt hại;
• Buộc chủ đầu tư thực hiện ngay các biện pháp chống đỡ, gia cố bảo đảm an toàn;
• Bảo toàn hiện trạng để phục vụ việc giám định nguyên nhân thiệt hại.

Người dân cần chuẩn bị những hồ sơ gì? 

Người dân nên chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hình ảnh, video ghi nhận hiện trạng sụt lún.
• Biên bản xác nhận của chính quyền địa phương (nếu có).
• Kết quả khảo sát, giám định hoặc đánh giá của đơn vị chuyên môn.
• Hồ sơ thể hiện việc chủ đầu tư vẫn tiếp tục thi công.
• Các tài liệu chứng minh nguy cơ thiệt hại không thể khắc phục.

Quy trình thực hiện như thế nào? 

Bước 1: Thu thập đầy đủ chứng cứ về tình trạng lún, nứt.

Bước 2: Khởi kiện yêu cầu bồi thường hoặc yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm.

Bước 3: Đồng thời nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Bước 4: Tòa án xem xét hồ sơ và nếu đủ căn cứ sẽ ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp theo thủ tục luật định.

Bước 5: Quyết định của Tòa án được thi hành ngay nhằm ngăn ngừa thiệt hại tiếp tục phát sinh.

Việc áp dụng biện pháp này không đồng nghĩa với việc xác định bên thi công đã có lỗi, mà chỉ nhằm bảo vệ an toàn cho người và tài sản trong thời gian Tòa án giải quyết vụ án.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đối với mỗi gia đình, ngôi nhà không chỉ là tài sản mà còn là nơi gắn bó với nhiều thế hệ. Khi nền đất liên tục sụt lún, những vết nứt ngày càng mở rộng, cảm giác bất an thường xuyên bao trùm mọi thành viên.

Người cao tuổi luôn sống trong tâm trạng thấp thỏm vì lo nhà có thể đổ bất cứ lúc nào. Trẻ em mất cảm giác an toàn khi phải chứng kiến nơi ở của mình xuống cấp từng ngày. Nhiều gia đình buộc phải chuyển chỗ ở tạm thời, ảnh hưởng đến sinh hoạt, học tập và công việc.

Ở góc độ quản trị dự án, việc chủ đầu tư chậm xử lý hoặc thiếu minh bạch trong việc đánh giá mức độ ảnh hưởng sẽ làm gia tăng mâu thuẫn với cộng đồng dân cư, phát sinh khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ dự án cũng như uy tín doanh nghiệp.

Trong khi đó, nếu chủ đầu tư chủ động thuê đơn vị giám định độc lập, công khai kết quả khảo sát, thực hiện chống đỡ khẩn cấp và hỗ trợ người dân di dời khi cần thiết thì nhiều tranh chấp có thể được giải quyết ngay từ đầu mà không phải đưa ra Tòa án.

Phòng ngừa rủi ro luôn hiệu quả và ít tốn kém hơn rất nhiều so với việc khắc phục hậu quả sau khi công trình đã xảy ra sự cố.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong các tranh chấp liên quan đến công trình xây dựng gây sụt lún nhà ở liền kề, yếu tố quyết định không chỉ là chứng minh thiệt hại đã xảy ra mà còn phải chứng minh nguy cơ thiệt hại đang hiện hữu và có thể trở nên không thể khắc phục nếu việc thi công tiếp tục.

Người dân không nên chỉ dừng lại ở việc phản ánh với chủ đầu tư hoặc chính quyền địa phương nếu tình trạng nguy hiểm vẫn kéo dài. Cần nhanh chóng:

• Ghi nhận đầy đủ hiện trạng bằng hình ảnh, video và biên bản làm việc.
• Đề nghị cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị giám định đánh giá mức độ ảnh hưởng của việc thi công đối với công trình liền kề.
• Khởi kiện đúng thẩm quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại và bảo vệ quyền sở hữu tài sản.
• Đồng thời gửi đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đến Tòa án có thẩm quyền, đề nghị tạm dừng thi công hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm an toàn khi có căn cứ cho rằng việc tiếp tục thi công sẽ đe dọa trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của người dân.

Trong thực tiễn, thời điểm yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp có ý nghĩa rất quan trọng. Nếu chậm trễ, hậu quả như sập nhà, hư hỏng kết cấu hoặc mất an toàn cho người cư trú có thể xảy ra trước khi bản án được tuyên. Vì vậy, việc sử dụng đúng và kịp thời cơ chế tố tụng này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân mà còn góp phần phòng ngừa những thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng đối với cộng đồng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.