TÌNH HUỐNG 180 :TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CHƯA CÓ SỔ ĐỎ: CƠ QUAN NÀO CÓ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024?

Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

1 – Tóm tắt tình huống thực tế

Gia đình ông Nguyễn Văn A và gia đình người hàng xóm liền kề là ông Trần Văn D cùng sinh sống ổn định lâu đời tại xã B, tỉnh C. Cả hai thửa đất của hai gia đình đều do cha ông để lại từ nhiều thập kỷ trước, chưa được đo đạc bản đồ địa chính chính thức và chưa bên nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cũng như không có giấy tờ theo quy định.

Đầu năm 2025, khi giá đất tại địa phương tăng cao do có dự án đường giao thông chạy qua, ông D tiến hành xây dựng hàng rào bê tông kiên cố. Quá trình xây dựng đã lấn sang phần ranh giới đất mà gia đình ông A vẫn canh tác bao năm qua với diện tích khoảng 50m². Bất chấp sự phản đối của ông A, ông D cho rằng đất chưa có Sổ đỏ thì “ai nhanh tay chiếm giữ, xây dựng đến đâu là của người đó”.

Cuộc tranh chấp nổ ra gay gắt. Ông A đã gửi đơn lên UBND xã B yêu cầu hòa giải nhưng không thành. Sau khi hòa giải tại xã không thành, ông A băn khoăn không biết theo Luật mới thì trường hợp đất chưa có Sổ đỏ của mình phải gửi đơn lên Ủy ban nhân dân hay Tòa án nhân dân để phân xử. Sự mơ hồ về thẩm quyền giải quyết khiến hai bên liên tục phát sinh cãi vã, gia tăng căng thẳng và có nguy cơ xung đột vũ lực.

2 – Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp đất chưa có Sổ đỏ (và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137), sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người dân được lựa chọn một trong hai cơ quan để giải quyết là Ủy ban nhân dâmn cấp có thẩm quyền hoặc Tòa án nhân dân để giải quyết.

Căn cứ pháp lý trích dẫn:

Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

3. Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành…”

Đồng thời, theo Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định về Hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”

Phân tích pháp lý chuyên sâu và giải thích chi tiết:

1. Điều kiện tiên quyết: Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã

Theo quy định pháp luật đất đai, bất kể đất đã có Sổ đỏ hay chưa có Sổ đỏ, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là bước bắt buộc. Chỉ khi UBND cấp xã hòa giải không thành (lập biên bản hòa giải không thành) thì các bên mới có quyền gửi đơn lên cơ quan cấp trên hoặc Tòa án.

2. Quyền lựa chọn cơ quan giải quyết của người dân

Căn cứ Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với đất chưa có Sổ đỏ, pháp luật trao quyền lựa chọn linh hoạt cho người dân giữa 2 con đường:

Con đường Hành chính (UBND): Nộp đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết (đối với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình). Nếu không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện, người dân có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

Con đường Tư pháp (Tòa án): Khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự để Tòa án xét xử, ra bản án phân định quyền sử dụng đất.

3 – Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1 Góc nhìn tâm lý: Lòng tham bộc phát khi đất tăng giá và nỗi sợ mất mát

Ông D (Bên lấn chiếm): Trạng thái tâm lý bị chi phối bởi lòng tham kinh tế bộc phát khi giá đất tăng. Đất chưa có Sổ đỏ tạo ra tâm lý “nhập nhằng”, tin rằng ai liều lĩnh lấn chiếm và xây dựng công trình kiên cố trước sẽ tạo ra “sự đã rồi” để chiếm ưu thế.

Ông A (Bên bị vi phạm): Trạng thái tâm lý bất an, hoang mang và bức xúc. Việc bị hàng xóm xâm phạm tài sản truyền đời cùng sự mơ hồ về quy định pháp luật khiến ông A rơi vào tâm lý tự vệ căng thẳng, dễ dẫn đến hành vi đáp trả tiêu cực.

3.2 Giáo dục & Quản trị: Lỗ hổng quản trị ranh giới và nâng cao năng lực hòa giải

Lỗ hổng quản trị đất đai địa phương: Quản lý mốc giới đất đai chưa qua đo đạc địa chính chính thức, chậm trễ trong công tác cấp Sổ đỏ cho người dân là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến tranh chấp khi giá đất biến động.

Năng lực tư vấn, hướng dẫn pháp luật: Cán bộ cơ sở chưa giải thích rõ ràng cơ chế lựa chọn thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, dẫn đến người dân lúng túng, nghi ngờ và kéo dài xung đột.

4 – Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết dứt điểm tranh chấp, vừa đảm bảo tính pháp lý vừa giữ gìn tình làng nghĩa xóm, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình 3 bước chuẩn mực:

Bước 1 – Thương lượng, hòa giải nhân văn tại cơ sở (Ưu tiên hàng đầu):

Hòa giải xóm/thôn: Mời các bậc lão thành có uy tín, cán bộ địa chính xã và Ban công tác Mặt trận đến hiện trường để xác minh mốc giới canh tác lịch sử của hai gia đình.

Thức tỉnh tâm lý: Phân tích cho ông D hiểu việc lấn chiếm đất chưa có Sổ đỏ không giúp ông hợp pháp hóa được phần đất đó; ngược lại còn phát sinh tranh chấp kéo dài, tốn kém chi phí và phá vỡ tình nghĩa xóm giềng.

Bước 2 – Thực hiện thủ tục hòa giải chính thức tại UBND cấp xã B: Nếu hòa giải cơ sở không thành, ông A gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã B. Hội đồng hòa giải cấp xã sẽ tiến hành xác minh nguồn gốc đất, lập Biên bản hòa giải (Hòa giải thành hoặc Không thành) theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Bước 3 – Lựa chọn con đường giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024: Trường hợp hòa giải tại UBND xã B không thành, căn cứ Khoản 2 và Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, ông A chọn một trong hai phương án:

Phương án 1 (Hành chính): Nộp đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Đây là phương án thuận tiện về đo đạc, xác minh nguồn gốc đất tại địa phương.

Phương án 2 (Tư pháp): Nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân cấp huyện để Tòa án thu thập chứng cứ, đưa ra bản án phân định quyền sử dụng đất có tính cưỡng chế thi hành cao.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết được xây dựng dưới sự tham vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp tư vấn quản trị rủi ro đất đai, giải quyết tranh chấp mốc giới, hòa giải dân sự và hỗ trợ thủ tục tố tụng chuyên nghiệp. Mọi nhu cầu hỗ trợ xin liên hệ qua website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762.

Từ khóa:Luật Đất đai 2024; Tư vấn pháp luật.