Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long
Góp vốn chung tiền để mua bất động sản là phương thức đầu tư phổ biến giúp giảm thiểu áp lực tài chính và gia tăng cơ hội dòng vốn. Tuy nhiên, hình thức đồng sở hữu này cũng là “mảnh đất màu mỡ” phát sinh các cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nếu các bên thiếu đi sự minh bạch và thượng tôn pháp luật. Khi một thành viên tự ý định đoạt, xây dựng công trình trên mảnh đất chung mà chưa có sự đồng thuận của các đồng sở hữu còn lại, nó không chỉ kích hoạt một cuộc chiến pháp lý phức tạp mà còn làm đổ vỡ hoàn toàn niềm tin hợp tác kinh doanh.
## 1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)
Năm 2021, ông Nguyễn Văn A và ông Lê Văn B (cùng trú tại xã B, tỉnh C) là bạn thân lâu năm, đã quyết định chung vốn mỗi người 50% để mua một thửa đất diện tích 200m² tại xã B, tỉnh C nhằm mục đích đầu tư lướt sóng. Do chưa có nhu cầu phân chia, thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên đồng sở hữu cả hai ông (đất chung sổ).
Đến năm 2025, do thị trường bất động sản đóng băng, việc chuyển nhượng thửa đất không đạt kỳ vọng. Không bàn bạc trước với ông A, ông B đã tự ý tập kết vật liệu và tiến hành xây dựng một căn nhà ba tầng kiên cố trên mảnh đất chung này với mục đích kinh doanh homestay cá nhân. Khi ông A phát hiện và yêu cầu đình chỉ việc xây dựng để làm rõ quyền lợi, ông B lập luận rằng: “Tôi chỉ xây nhà trên một nửa diện tích tương đương phần tiền tôi bỏ ra (100m²), không hề xâm phạm đến phần quyền lợi của ông, khi nào bán đất tôi sẽ tính tiền giá trị căn nhà sau”.
Sự việc tự ý định đoạt này đã đẩy mối quan hệ bạn bè thân thiết mười mấy năm vào cảnh đóng băng hoàn toàn. Ông A rơi vào trạng thái khủng hoảng niềm tin nghiêm trọng vào người đối tác mà mình từng hết mực tin tưởng, đồng thời đứng trước nguy cơ “bị chôn vốn” và chịu rủi ro pháp lý liên đới khi mảnh đất chung bị thay đổi hiện trạng công năng một cách trái luật.
Câu hỏi đặt ra là: Trong trường hợp đất đồng sở hữu chung sổ nhưng một bên tự ý xây nhà kiên cố, người sở hữu còn lại cần căn cứ vào quy định pháp luật nào để bảo vệ quyền lợi, và bài học quản trị rủi ro nào cần được rút ra khi chung vốn mua bất động sản?
## 2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”
Để giải quyết hành vi tự ý xây dựng của ông B và bảo vệ quyền sở hữu của ông A, chúng ta cần căn cứ trực tiếp vào quy định thực định của Bộ luật Dân sự về sở hữu chung:
Trước hết, về bản chất quyền của các chủ sở hữu đối với tài sản chung, Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về Sở hữu chung và các loại sở hữu chung:
“1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. 2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.”
Thửa đất của ông A và ông B là sở hữu chung theo phần (mỗi người 50%). Đối với loại hình sở hữu này, việc định đoạt, sử dụng tài sản không thể thực hiện theo ý chí đơn phương cá nhân. Cụ thể, Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Quyền định đoạt tài sản sở hữu chung đã chỉ rõ:
“2. Việc định đoạt tài sản sở hữu chung theo phần phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu theo phần hoặc theo quy định của pháp luật.”
Đồng thời, Điều 216 Bộ luật Dân sự 2015 về Sử dụng tài sản sở hữu chung cũng nhấn mạnh:
“Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản sở hữu chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Như vậy, dựa trên các căn cứ pháp lý trích dẫn nêu trên, việc ông B tự ý xây nhà trên đất đồng sở hữu khi chưa có sự đồng thuận bằng văn bản của ông A là hành vi hoàn toàn vi phạm pháp luật. Thửa đất 200m² này chưa được phân chia ranh giới mốc giới ngoài thực địa bằng một văn bản phân chia tài sản hợp pháp, do đó quyền sở hữu của ông A và ông B là hòa lẫn, bao trùm lên toàn bộ từng mét vuông đất. Ông B không thể tự quy ước một nửa thửa đất là của mình để xây dựng. Hành vi này cấu thành hành vi sử dụng đất sai mục đích, tự ý thay đổi hiện trạng đất chung và công trình này hoàn toàn có thể bị xem xét xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ trả lại mặt bằng nguyên trạng.
## 3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”
Đằng sau cuộc tranh chấp tài sản của ông A và ông B là một bài học đắt giá về tâm lý con người trong kinh doanh và năng lực quản trị rủi ro tài chính gia sản.
Góc nhìn tâm lý giáo dục:
Mối quan hệ đối tác dựa trên nền tảng bạn thân thường mang một điểm yếu chí mạng: sự nể nang và thiếu rõ ràng. Khi cùng chung vốn mua đất, cả hai bên thường dùng “niềm tin tình cảm” để thay thế cho các quy chế quản trị vận hành. Chính vì vậy, khi ông B tự ý xây nhà, cú sốc tâm lý lớn nhất của ông A không chỉ là việc tài sản bị xâm phạm, mà là sự đổ vỡ niềm tin. Sự phản bội về mặt nguyên tắc hợp tác từ người bạn thân thiết tạo ra tâm lý ức chế, hoài nghi tột độ, dễ đẩy xung đột từ một vụ việc dân sự hành chính thành một cuộc đối đầu cá nhân căng thẳng, cản trở mọi nỗ lực đối thoại hòa giải.
Góc nhìn quản trị:
Sai lầm nghiêm trọng trong công tác quản trị ở đây là việc thiếu hụt Thỏa thuận hợp tác bằng văn bản (Shareholder Agreement) ngay từ thời điểm xuống tiền. Xét theo nguyên lý quản trị rủi ro tài sản, “chung sổ” là hình thức ẩn chứa rủi ro cao nhất. Nếu khi mua đất, hai bên không lập biên bản thỏa thuận rõ ràng về mục đích sử dụng (chỉ để bán, không được xây dựng), quy trình định đoạt khi một bên muốn rút vốn, và phương án xử lý khi thị trường đóng băng, thì việc phát sinh xung đột hành vi như ông B là điều tất yếu. Việc dựa dẫm vào cái gọi là “tình cảm bạn bè” để quản trị một tài sản trị giá hàng tỷ đồng chính là lỗ hổng chí mạng đẩy dòng vốn vào vùng nguy hiểm.
## 4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long
Để xử lý dứt điểm cuộc khủng hoảng này, đưa tài sản về trạng thái an toàn và giảm thiểu thiệt hại cho các bên, Chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long đề xuất lộ trình giải quyết 03 bước đồng bộ:
Bước 1 – Lập biên bản hiện trạng và đình chỉ hành vi đơn phương: Căn cứ vào Điều 211 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, ông A cần lập tức yêu cầu ông B tạm dừng ngay mọi hoạt động thi công trên thửa đất chung. Ông A nên chủ động phối hợp với văn phòng Thừa phát lại để lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng việc ông B tự ý xây dựng công trình khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu. Đây là chứng cứ pháp lý tối cao để bảo vệ ông A, chứng minh ông A không liên đới trách nhiệm nếu cơ quan chức năng kiểm tra, xử phạt công trình xây dựng trái phép này.
Bước 2 – Đối thoại quản trị và Thiết lập văn bản thỏa thuận phân chia: Trên cơ sở vi bằng đã lập, ông A cần tổ chức một buổi làm việc chính thức với ông B trên tinh thần thẳng thắn, gạt bỏ cảm xúc cá nhân. Căn cứ Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 về Phân chia tài sản thuộc sở hữu chung, hai bên cần thống nhất một trong hai phương án quản trị:
Phương án một: Hai bên tiến hành thủ tục tách thửa đất (nếu đủ điều kiện diện tích tối thiểu tại địa phương), phần đất có nhà sẽ cắt về quyền sở hữu riêng của ông B, ông B phải thối lại bằng tiền mặt giá trị phần đất chênh lệch cho ông A.
Phương án hai: Nếu không thể tách thửa, ông B phải làm văn bản cam kết tự chịu mọi chi phí xây dựng, cam kết không phân chia lợi nhuận homestay nếu không đóng góp thêm và khi bán đất, giá trị căn nhà sẽ không được tính vào phần phân chia đất gốc 50/50 của ông A.
Bước 3 – Kích hoạt cơ chế tài phán hành chính và tòa án (Giải pháp cuối cùng): Trong trường hợp ông B cố chấp, không hợp tác đối thoại và tiếp tục xây dựng, căn cứ Luật Khiếu nại và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, ông A có quyền gửi đơn đề nghị khẩn cấp đến Ủy ban nhân dân xã B yêu cầu đình chỉ thi công công trình vi phạm. Đồng thời, ông M nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Phân chia tài sản chung hoặc buộc tháo dỡ công trình, trả lại nguyên trạng mặt bằng thửa đất nhằm giải thoát dòng vốn đầu tư một cách hợp pháp.
GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của gia đình và cộng đồng.
Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.
Từ khóa: Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015; Đất đồng sở hữu; Tự ý xây nhà trên đất chung; Khủng hoảng niềm tin đối tác; Quản trị rủi ro chung vốn.
