Không ít người dân vì thấy giá đất “mềm”, vị trí thuận lợi mà quyết định xuống tiền ngay, nhưng đến khi xin cấp phép xây dựng hoặc tìm hiểu quy hoạch mới phát hiện thửa đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao thế. Vậy trong trường hợp này, người mua có còn được xây nhà? Có được bồi thường nếu bị hạn chế quyền sử dụng đất? Và làm thế nào để giảm thiểu rủi ro?
Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.
1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
Ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, mua một thửa đất rộng 250m² với mục đích xây nhà ở. Trước khi giao dịch, ông chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thấy đất có đầy đủ giấy tờ nên yên tâm ký hợp đồng chuyển nhượng.
Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên và chuẩn bị xin giấy phép xây dựng, ông A mới được cơ quan chức năng thông báo rằng thửa đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Vì vậy, việc xây dựng công trình phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt, thậm chí có hạng mục không được phép xây dựng.
Điều khiến ông A lo lắng hơn cả là nhiều người xung quanh cho rằng sống gần đường dây điện cao thế sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe của các thành viên trong gia đình.
Ông A băn khoăn: “Đất đã có sổ đỏ thì tại sao vẫn bị hạn chế xây dựng? Tôi có quyền yêu cầu hủy hợp đồng hoặc được bồi thường thiệt hại không?”
2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”
1. Đất có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc được xây dựng không hạn chế
Theo khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Nguyên tắc sử dụng đất:
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh”
Như vậy, nhiều người cho rằng chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể sử dụng theo ý muốn. Tuy nhiên, pháp luật quy định quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ các quy hoạch và quy định về an toàn công trình công cộng.
Đồng thời, theo Khoản 1,2 Điều 68 Luật Điện lực 2024 quy định:
“Hành lang bảo vệ an toàn công trình điện lực:
1. Hành lang bảo vệ an toàn công trình điện lực là vùng xung quanh công trình điện lực cần có các biện pháp bảo vệ để bảo đảm an toàn cho con người và công trình điện lực, được xác định trên không, trên mặt đất, dưới lòng đất, trên mặt nước, dưới mặt nước tuỳ thuộc từng loại công trình điện lực
2. Hành lang bảo vệ công trình điện lực bao gồm:
a) Hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không;
b) Hành lang bảo vệ an toàn đường cáp điện ngầm;
c) Hành lang bảo vệ an toàn trạm điện;
d) Hành lang bảo vệ an toàn công trình điện gió và công trình nguồn điện khác.”
3. Việc sử dụng đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình điện lực được quy định như sau:
a) Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình điện lực được tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định theo quy định của pháp luật; việc sử dụng đất không được gây ảnh hưởng đến công tác bảo vệ an toàn công trình điện lực. Người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Như vậy, đây là quy định rất quan trọng mà nhiều người dân chưa biết. Thửa đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình điện lực không đồng nghĩa với việc mất quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đúng mục đích, nhưng phải tuân thủ các quy định về an toàn. Trường hợp bị hạn chế khả năng sử dụng đất hoặc thiệt hại tài sản gắn liền với đất thì có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật về đất đai.
2. Người mua đất có thể yêu cầu bên bán chịu trách nhiệm không?
Việc giải quyết phụ thuộc vào từng trường hợp:
- Nếu bên bán đã biết nhưng cố tình che giấu thông tin về việc đất nằm trong hành lang an toàn lưới điện, người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự.
- Nếu thông tin về hành lang bảo vệ đã được công khai và người mua không kiểm tra trước khi giao dịch thì việc yêu cầu hủy hợp đồng sẽ gặp nhiều khó khăn.
Điều quan trọng là phải xem xét:
- Nội dung hợp đồng chuyển nhượng.
- Thông tin mà các bên đã cung cấp.
- Hồ sơ quy hoạch, hồ sơ địa chính tại thời điểm giao dịch.
Kết luận pháp lý: Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn A, việc đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn lưới điện không làm mất quyền sử dụng đất, nhưng có thể làm phát sinh các hạn chế trong việc xây dựng và khai thác. Nếu có căn cứ chứng minh bên bán cố ý che giấu thông tin quan trọng làm ảnh hưởng đến quyết định giao dịch, ông A có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi theo quy định của pháp luật dân sự.
3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”
1. Khía cạnh tâm lý – giáo dục
Khi biết đất nằm gần đường dây điện cao thế, nhiều người lập tức lo ngại về nguy cơ ảnh hưởng đến sức khỏe của bản thân và gia đình. Tuy nhiên, không phải mọi lo ngại lan truyền trên mạng xã hội đều có cơ sở khoa học hoặc pháp lý.
Điều người dân cần làm là:
- Bình tĩnh kiểm tra chính xác phạm vi hành lang bảo vệ.
- Tìm hiểu các quy chuẩn kỹ thuật và quy định của cơ quan chuyên môn.
- Tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý điện lực và cơ quan quản lý đất đai trước khi đưa ra quyết định.
Hiểu đúng quy định sẽ giúp người dân tránh những quyết định vội vàng như bán tháo tài sản hoặc phát sinh tranh chấp không cần thiết.
2. Khía cạnh quản trị rủi ro tài sản
Một trong những sai lầm phổ biến khi mua đất là chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bỏ qua việc tra cứu thông tin quy hoạch và các hành lang bảo vệ công trình.
Để hạn chế rủi ro, người mua nên:
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
- Xác minh thửa đất có thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng hay không.
- Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý liên quan.
- Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia trước khi đặt cọc và ký hợp đồng.
Một bước kiểm tra kỹ lưỡng trước giao dịch có thể giúp tránh những thiệt hại lớn về sau.
4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG
-
Bước 1 – Kiểm tra chính xác phạm vi hành lang an toàn: Đề nghị cơ quan quản lý đất đai hoặc đơn vị quản lý điện lực xác nhận bằng văn bản về việc thửa đất có thuộc hành lang bảo vệ an toàn lưới điện hay không và mức độ ảnh hưởng.
-
Bước 2 – Đánh giá khả năng xây dựng trên thửa đất: Không nên tự kết luận rằng đất không thể xây dựng. Hãy căn cứ vào quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật và ý kiến của cơ quan có thẩm quyền để xác định phạm vi, điều kiện và giới hạn xây dựng.
-
Bước 3 – Rà soát hồ sơ giao dịch để xác định trách nhiệm của bên bán: Kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng, nội dung tư vấn, thông tin đã được cung cấp và các tài liệu liên quan nhằm xác định có hay không hành vi che giấu thông tin, từ đó lựa chọn phương án yêu cầu bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp.
-
Bước 4 – Chủ động phòng ngừa rủi ro trong các giao dịch sau: Trước khi mua bất kỳ thửa đất nào, người dân cần thực hiện đầy đủ việc kiểm tra quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình, tình trạng thế chấp, tranh chấp và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Đây là biện pháp quản trị rủi ro hiệu quả nhất để bảo vệ tài sản của mình.
Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Không phải mọi thửa đất có Giấy chứng nhận đều có thể xây dựng theo mong muốn. Một quyết định mua đất an toàn không chỉ dựa vào “sổ đỏ”, mà còn phải dựa trên việc kiểm tra quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình và các hạn chế pháp lý liên quan. Hiểu đúng pháp luật và chủ động quản trị rủi ro sẽ giúp người dân bảo vệ tài sản, hạn chế tranh chấp và đưa ra những quyết định đầu tư bền vững.”
GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:
Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.
Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.
Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Rủi ro khi mua đất; Giải pháp.