TÌNH HUỐNG 120: NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ LÀM ĐƯỜNG: GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT MẶT TIỀN VÀ ĐẤT NGÕ SÂU CHÊNH LỆCH RA SAO?

Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

1 – Tóm tắt tình huống thực tế

Dự án mở rộng đường liên tỉnh qua xã B (tỉnh C) được triển khai nhằm nâng cấp hạ tầng. Khi phương án đền bù được công bố, một làn sóng phản đối dữ dội đã bùng lên từ các hộ ngõ sâu. Theo phương án, đất mặt đường được đền bù 40 triệu/m², còn đất ngõ sâu chỉ có 8 triệu/m². Mức chênh lệch giá lên tới 5 lần khiến các cư dân trong ngõ cảm thấy vô cùng bất bình. Hộ ông Nguyễn Văn A (ngụ tại xóm 3, ngõ 2, xã B) đã đại diện gửi đơn khiếu nại tập thể. Ông A bức xúc: “Cùng một xã, cùng đóng thuế đất, sao khi lấy đất lại đền bù phân biệt như vậy?” Cư dân cho rằng sự mất mát, xáo trộn cuộc sống khi bị thu hồi nhà cửa là như nhau. Họ yêu cầu Nhà nước phải nâng mức giá đền bù trong ngõ lên tiệm cận với mặt đường lớn. Do tâm lý so bì, hàng chục hộ dân đồng loạt từ chối nhận tiền bồi thường từ ban dự án. Họ kiên quyết không phối hợp với cơ quan chức năng trong việc đo đạc, kiểm đếm tài sản. Các cuộc đối đầu nảy lửa liên tục diễn ra giữa người dân và Ban giải phóng mặt bằng. Bầu không khí tại xã B trở nên căng thẳng, mất an ninh trật tự hơn bao giờ hết. Dự án giao thông trọng điểm của tỉnh đứng trước nguy cơ chậm tiến độ và đình trệ kéo dài. Bên thi công không thể đưa máy móc vào cào xới do chưa có mặt bằng sạch để làm việc. Ông A khẳng định nếu giá đền bù không thay đổi, người dân sẽ giữ đất đến cùng không bàn giao.

2 – Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Trong công tác quản lý và thu hồi đất đai, việc xác định giá bồi thường không dựa trên sự cào bằng hay mong muốn cảm tính của người dân, mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc định giá đất để phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.

Đối chiếu với Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai, pháp luật quy định rất rõ về nguyên tắc định giá:

“2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”

Quy định này thiết lập một nền tảng pháp lý cốt lõi: Đất đai ở các vị trí khác nhau thì giá trị tài sản và khả năng sinh lợi khác nhau.

Hội đồng bồi thường áp giá chênh lệch: Việc định giá đất mặt tiền (Vị trí 1) cao hơn đất ngõ sâu (Vị trí 2, 3, 4) hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc “xây dựng theo khu vực, vị trí” của Điều 159. Thực tế thị trường từ trước đến nay, đất mặt phố có giá trị giao dịch cao hơn đất hẻm nhỏ rất nhiều. Nghĩa vụ đóng thuế đất hàng năm của người trong ngõ cũng thấp hơn người mặt đường.

Yêu cầu đền bù cào bằng của ông Nguyễn Văn A: Ông A không thể đòi hỏi mức giá đất trong ngõ phải bằng hoặc sát với mặt đường. Yêu cầu này hoàn toàn trái quy luật kinh tế và không có căn cứ pháp lý.

Tuy nhiên, theo Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai, bảng giá đất hiện nay được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm (áp dụng từ ngày 01/01 mỗi năm) và cơ quan chức năng được thuê tổ chức tư vấn độc lập để xác định giá. Vì vậy, người dân ĐÚNG ở quyền được giám sát xem quy trình khảo sát giá đất cụ thể của dự án đã sát giá thị trường chưa, và việc phân loại vị trí ngõ đối với nhà mình đã được đo đạc chuẩn xác chưa.

3 – Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Góc nhìn tâm lý: Tâm lý so bì xã hội và nỗi sợ bị tổn thương sinh kế

Trạng thái của cư dân trong ngõ: Phản ứng của ông A và các hộ dân xuất phát từ tâm lý so bì xã hội. Khi nhìn thấy hàng xóm ngoài mặt đường nhận khoản tiền khổng lồ đủ để đổi đời, còn mình nhận được số tiền ít ỏi, họ rơi vào trạng thái tổn thương do cảm giác bị “thua thiệt” và phân biệt đối xử.

Nỗi sợ đứng sau hành vi: Đằng sau sự giận giữ là nỗi sợ hãi thực tế về tương lai. Với 8 triệu đồng/m², họ sợ sau khi bàn giao đất sẽ không đủ tiền để xây dựng lại nhà cửa kiên cố hoặc ổn định cuộc sống mới, trong khi khoảng cách giàu nghèo với các hộ mặt đường ngày càng bị kéo xa.

Giáo dục & Quản trị: Lỗ hổng trong quản trị dự án đền bù giải phóng mặt bằng

Lỗ hổng “Độc thoại thông tin”: Ban quản lý dự án thường mắc sai lầm nghiêm trọng trong quản trị khi chỉ thông báo giá một cách áp đặt, thụ động (dán giấy ở trụ sở) mà thiếu đi các chiến dịch truyền thông chủ động. Họ không giải thích cho người dân hiểu về cơ sở khoa học của việc phân loại vị trí đất theo quy định của pháp luật.

Hệ quả quản trị: Sự thiếu minh bạch tạo ra khoảng trống nghi ngờ. Người dân cho rằng có sự “mờ ám” hoặc “ưu ái” cho nhóm mặt đường, dẫn đến việc sụt giảm niềm tin, đồng loạt chống đối kiểm đếm và làm đình trệ toàn bộ dự án.

4 – Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để điểm nóng này, tránh việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính căng thẳng, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án xử lý “thấu tình đạt lý” theo 3 bước:

Bước 1 – Chủ động đối thoại trực tiếp, phá tan tâm lý so bì: Chính quyền địa phương và Ban GPMB cần lập tức tổ chức một hội nghị đối thoại riêng với nhóm các hộ dân trong ngõ do ông A đại diện. Tuyệt đối không dùng mệnh lệnh hành chính. Giải pháp ứng xử: Giải thích bằng ngôn ngữ bình dân nhất về Điều 159 Luật Đất đai: “Thưa bà con, giá trị đất do vị trí và khả năng sinh lợi quyết định. Trước khi có dự án, nếu bà con tự bán nhà, đất mặt đường lúc nào cũng đắt hơn đất ngõ sâu. Nhà nước đền bù là đang hoàn trả đúng giá trị vốn có của đất trước khi làm đường, chứ không hề có sự phân biệt đối xử tâm linh hay ưu ái ai cả”.

Bước 2 – Công khai, minh bạch quy trình rà soát vị trí thửa đất: Mời đích danh ông A và đại diện người dân cùng tham gia vào tổ đo đạc, kiểm tra lại biên độ vị trí ngõ một cách công khai. Giải pháp thực tế: Rà soát kỹ các trường hợp giáp ranh. Nếu thửa đất nào nằm ở ngõ rộng, gần trục đường chính (Vị trí 2) nhưng bị áp nhầm vào ngõ sâu hẹp (Vị trí 3, 4), phải lập tức điều chỉnh tăng giá cho đúng. Việc cho người dân giám sát trực tiếp quy trình áp giá sẽ dập tắt mọi nghi ngờ về sự bất công.

Bước 3 – Triển khai các chính sách hỗ trợ an sinh xã hội để bù đắp thiệt thòi: Bên cạnh tiền đất cố định theo bảng giá, cần linh hoạt vận dụng các gói chính sách hỗ trợ tối đa trong thẩm quyền:

Áp dụng mức cao nhất về hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho các hộ bị xáo trộn mạnh về không gian sống.

Cam kết ưu tiên quy hoạch các khu vực chợ, trung tâm thương mại hoặc ki-ốt dịch vụ dọc tuyến đường mới cho cư dân cũ trong ngõ có cơ hội thuê mặt bằng kinh doanh, giúp họ có sinh kế mới và cảm thấy mình không bị bỏ lại phía sau sự phát triển của địa phương.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết được xây dựng dưới sự tham vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp tư vấn quản trị rủi ro dự án hạ tầng, hòa giải tranh chấp đất đai thu hồi và huấn luyện kỹ năng đối thoại cộng đồng cho các doanh nghiệp và tổ chức. Mọi nhu cầu hỗ trợ xin liên hệ qua website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762.

Từ khóa: Luật Đất đai