HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG THỜI KỲ MỚI: NGHỊ ĐỊNH 210/2026/NĐ-CP VÀ NHỮNG ĐIỀU NGƯỜI DÂN, DOANH NGHIỆP, NHÀ THẦU BẮT BUỘC PHẢI BIẾT

HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG THỜI KỲ MỚI: NGHỊ ĐỊNH 210/2026/NĐ-CP VÀ NHỮNG ĐIỀU NGƯỜI DÂN, DOANH NGHIỆP, NHÀ THẦU BẮT BUỘC PHẢI BIẾT

Xây dựng nhà ở, sửa chữa công trình hay triển khai một dự án đầu tư – dù quy mô lớn hay nhỏ – đều bắt đầu và kết thúc bằng một tờ hợp đồng xây dựng. Thế nhưng trên thực tế, đây lại chính là khâu dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, chậm tiến độ và mất tiền oan nhất giữa chủ đầu tư (bên giao thầu) và nhà thầu (bên nhận thầu): tạm ứng bao nhiêu là đủ, khi nào được điều chỉnh giá, chậm thanh toán thì xử lý ra sao, khi nào được tạm dừng hay chấm dứt hợp đồng… phần lớn người dân và không ít doanh nghiệp nhỏ vẫn còn mơ hồ.

Ngày 15/6/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, thay thế Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và Nghị định số 50/2021/NĐ-CP. Đây được xem là “cẩm nang pháp lý” quan trọng, thiết lập lại toàn bộ “luật chơi” cho các bên tham gia quan hệ hợp đồng xây dựng.

Dưới góc nhìn tích hợp Pháp luật – Tâm lý – Quản trị của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị, bài viết này sẽ giải mã những nội dung cốt lõi của Nghị định 210/2026/NĐ-CP và đưa ra những khuyến nghị thiết thực cho cộng đồng.

I. BỐI CẢNH THỰC TẾ – NHỮNG “ĐIỂM NGHẼN” QUEN THUỘC TRONG QUAN HỆ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG

Trong quá trình tư vấn, ThS. Nguyễn Hữu Long ghi nhận rất nhiều tình huống lặp đi lặp lại, cho thấy sự thiếu hiểu biết về hợp đồng xây dựng có thể khiến cả người dân lẫn doanh nghiệp chịu thiệt hại nặng nề:

• Câu chuyện của một gia đình xây nhà: Anh Văn Thành (một chủ nhà tại địa phương) ký hợp đồng thi công với một đội thợ tự do bằng “giấy viết tay sơ sài”, không quy định rõ loại hợp đồng, không có điều khoản tạm ứng, không có mốc nghiệm thu. Giữa chừng, đội thợ đòi tăng giá vì “giá vật liệu lên”, còn gia đình thì cho rằng đã thỏa thuận trọn gói. Hai bên tranh cãi kéo dài, công trình dở dang nhiều tháng.
• Câu chuyện của một nhà thầu nhỏ: Chị Thu Hà, chủ một doanh nghiệp thi công xây dựng, thi công xong một hạng mục nhưng chủ đầu tư chậm thanh toán hơn hai tháng mà không có lý do rõ ràng, không biết mình có quyền đòi lãi chậm trả hay tạm dừng thi công hay không, khiến dòng tiền doanh nghiệp bị tắc nghẽn nghiêm trọng.
• Câu chuyện của một chủ đầu tư dự án nhỏ: Ông Đình Khoa loay hoay không biết nên chọn hợp đồng trọn gói hay đơn giá điều chỉnh cho công trình của mình, dẫn đến việc bị nhà thầu đề nghị điều chỉnh giá liên tục trong quá trình thi công mà không có căn cứ đối chiếu.

Điểm chung của những câu chuyện này là tâm lý chủ quan, xuê xoa khi giao kết hợp đồng, cho rằng “quen biết rồi, không cần rạch ròi từng điều khoản”. Đây chính là mảnh đất màu mỡ cho tranh chấp, mất niềm tin và thiệt hại tài chính. Nghị định 210/2026/NĐ-CP ra đời nhằm chuẩn hóa toàn bộ quy trình này, giúp các bên có một khung tham chiếu rõ ràng, minh bạch.

II. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “KHUNG XƯƠNG” CỦA NGHỊ ĐỊNH 210/2026/NĐ-CP

1. Chín loại hợp đồng theo tính chất công việc và chín loại theo hình thức giá

Theo Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thành các loại quen thuộc như hợp đồng tư vấn, hợp đồng thi công, hợp đồng cung cấp vật tư thiết bị, và các loại hợp đồng tổng thầu như EPC (thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị – thi công), EC, EP, PC hay hợp đồng chìa khóa trao tay.

Song song đó, theo hình thức giá, hợp đồng được chia thành 9 loại: hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp và các loại hợp đồng khác. Việc hiểu đúng mình đang ký loại hợp đồng nào là điều kiện tiên quyết để biết quyền và nghĩa vụ của mình về sau, đặc biệt là việc có được điều chỉnh giá hay không.

“Hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng… trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận” – Khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

2. Tạm ứng và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng – “van an toàn” cho cả hai bên

Theo Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, tạm ứng hợp đồng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất để bên nhận thầu triển khai công việc. Đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP, Nghị định quy định rất cụ thể mức tạm ứng tối thiểu theo từng loại hợp đồng: 15–20% đối với hợp đồng tư vấn, 10–20% đối với hợp đồng thi công (tùy giá trị hợp đồng), và 10% đối với hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị hay hợp đồng EPC, chìa khóa trao tay. Đồng thời, mức tạm ứng không được vượt quá 30% giá hợp đồng (trừ trường hợp được người quyết định đầu tư cho phép).

Song song với tạm ứng, Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định mức bảo đảm thực hiện hợp đồng đối với dự án đầu tư công, dự án PPP dao động từ 2% đến 10% giá hợp đồng. Đây chính là công cụ để bảo vệ bên giao thầu trước rủi ro nhà thầu bỏ ngang công trình, đồng thời cũng là ràng buộc để nhà thầu có trách nhiệm hoàn thành đúng cam kết.

3. Thanh toán và lãi chậm thanh toán – quyền không phải ai cũng biết

Đây là điểm mà rất nhiều nhà thầu nhỏ, đặc biệt là các đội thợ, doanh nghiệp xây dựng địa phương chưa nắm rõ. Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định: đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, thời hạn thanh toán tối đa là 14 ngày làm việc kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ.

“Trường hợp bên giao thầu chậm thanh toán thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất chậm thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì xác định theo lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản thanh toán công bố…” – Khoản 5 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, Điều 4 Nghị định 210/2026/NĐ-CP còn quy định: đối với hợp đồng tại các dự án đầu tư công, dự án PPP, khi nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu của bên kia, bên nhận được phải trả lời bằng văn bản trong tối đa 07 ngày làm việc, nếu không chấp thuận phải nêu rõ lý do. Đây là quy định rất nhân văn, giúp chấm dứt tình trạng “im lặng kéo dài” khiến bên còn lại rơi vào thế bị động, mòn mỏi chờ đợi.

4. Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng – khi nào các bên được “nói không”

Không ít người lầm tưởng rằng chỉ cần một bên vi phạm là bên kia có thể ngay lập tức chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, Điều 26 và Điều 27 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định rất chặt chẽ về điều kiện, trình tự tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng, nhằm tránh việc lạm dụng quyền này gây thiệt hại cho bên còn lại.

• Bên nhận thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng nếu bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán đã thống nhất;
• Một bên bị coi là vi phạm nghiêm trọng dẫn đến bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu: bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện công việc theo hợp đồng; hoặc công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục do lỗi của bên giao thầu mà không có lý do chính đáng; hoặc bên giao thầu không thanh toán quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán;
• Thời hạn thông báo trước khi tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng là 28 ngày (trừ khi các bên có thỏa thuận khác); nếu bên chấm dứt không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường.

Ngoài ra, Nghị định còn quy định rất rõ thời hạn quyết toán hợp đồng tối đa 60 ngày (có thể kéo dài đến 120 ngày với hợp đồng quy mô lớn, phức tạp – Điều 30) và thanh lý hợp đồng tối đa 45 ngày (có thể đến 90 ngày – Điều 31), giúp chấm dứt tình trạng hợp đồng “treo” vô thời hạn sau khi công trình đã hoàn thành, gây khó khăn cho cả hai bên trong việc quyết toán tài chính, thuế và các nghĩa vụ pháp lý liên quan.

III. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN” TỪ CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Là người có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý gắn liền với công tác tâm lý và giáo dục cộng đồng, ThS. Nguyễn Hữu Long nhấn mạnh: Nghị định 210/2026/NĐ-CP không chỉ là một văn bản kỹ thuật về xây dựng, mà còn hàm chứa những giá trị quản trị rủi ro và giáo dục ý thức pháp luật sâu sắc.

1. Góc nhìn tâm lý: Hợp đồng rõ ràng – nền tảng của sự an tâm và niềm tin

Phần lớn mâu thuẫn trong xây dựng không xuất phát từ việc “cố tình lừa dối” mà từ sự mập mờ trong kỳ vọng giữa hai bên ngay từ đầu. Khi hợp đồng quy định rõ loại giá, mức tạm ứng, thời hạn thanh toán, điều kiện điều chỉnh giá…, cả chủ nhà lẫn nhà thầu đều biết trước mình đứng ở đâu, từ đó giảm thiểu cảm giác nghi ngờ, bất an và những cuộc tranh cãi không đáng có trong suốt quá trình thi công. Một hợp đồng minh bạch chính là “liều thuốc an thần” cho cả người xây nhà lẫn người thi công.

2. Góc nhìn quản trị công: Chuẩn hóa để giảm tranh chấp, tăng hiệu quả đầu tư công

Việc quy định chi tiết, định lượng cụ thể (mức tạm ứng tối thiểu, mức bảo đảm thực hiện hợp đồng, thời hạn thanh toán, thời hạn trả lời kiến nghị…) thể hiện tư duy quản trị hiện đại: giảm khoảng trống để giải thích tùy tiện, tăng tính dự đoán được của quan hệ hợp đồng. Điều này đặc biệt quan trọng với các dự án đầu tư công và PPP, nơi dòng vốn ngân sách cần được kiểm soát chặt chẽ, tránh thất thoát, lãng phí do tranh chấp hợp đồng kéo dài.

3. Góc nhìn giáo dục: Xây dựng văn hóa giao kết hợp đồng có trách nhiệm

Khoản 4 Điều 4 Nghị định 210/2026/NĐ-CP

“Tất cả các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và các ý kiến của các bên trong quá trình quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải thực hiện bằng văn bản… Trường hợp bên nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu không giải quyết theo thỏa thuận thì phải chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên kia (nếu có)”

Quy định này giáo dục cho cả cộng đồng một thói quen quan trọng: mọi trao đổi, thỏa thuận trong xây dựng cần được văn bản hóa, thay vì chỉ tin tưởng vào lời nói hay mối quan hệ quen biết. Đây chính là nền tảng của văn hóa pháp lý hiện đại, giúp cả người dân lẫn doanh nghiệp bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình khi có tranh chấp xảy ra.

IV. LỜI KHUYÊN VÀ GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN TỪ CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để người dân và doanh nghiệp thụ hưởng tối đa lợi ích từ Nghị định 210/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), ThS. Nguyễn Hữu Long đưa ra 5 lời khuyên hành động thiết thực:

• Xác định rõ loại hợp đồng ngay từ đầu: Trước khi ký kết, các bên cần thống nhất rõ là hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định hay đơn giá điều chỉnh, vì mỗi loại có nguyên tắc điều chỉnh giá hoàn toàn khác nhau (theo Điều 6, Điều 24 Nghị định).
• Luôn lập hợp đồng, phụ lục và biên bản bằng văn bản: Dù là công trình nhỏ hay lớn, mọi thỏa thuận, kiến nghị, thay đổi khối lượng đều cần thể hiện bằng văn bản để làm căn cứ pháp lý khi có tranh chấp.
• Ghi rõ điều khoản tạm ứng, bảo lãnh và mốc thanh toán: Đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, cần yêu cầu bảo lãnh tạm ứng để bảo vệ quyền lợi của mình.
• Chủ động đòi quyền lợi khi bị chậm thanh toán: Người dân, doanh nghiệp cần biết mình có quyền yêu cầu trả lãi chậm thanh toán và quyền tạm dừng hợp đồng theo đúng thời hạn luật định, thay vì cam chịu chờ đợi trong im lặng.
• Tìm đến tư vấn pháp lý trước khi ký hoặc khi phát sinh tranh chấp: Với các hợp đồng giá trị lớn, phức tạp (EPC, chìa khóa trao tay…), nên có luật sư hoặc chuyên gia pháp lý rà soát trước khi đặt bút ký, tránh “mất bò mới lo làm chuồng”.

“Cải cách pháp luật chỉ thực sự có giá trị khi nó chạm tới sự an tâm và công bằng của người dân trong đời sống thường nhật. Nghị định 210/2026/NĐ-CP không chỉ là một khung pháp lý kỹ thuật cho ngành xây dựng, mà còn là lời nhắc nhở rằng: một hợp đồng được soạn thảo cẩn trọng, minh bạch chính là nền móng vững chắc nhất cho mọi công trình – cả công trình vật chất lẫn công trình niềm tin giữa con người với con người.”

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Bài viết được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị. Với tư duy tích hợp đa ngành, Trung tâm không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp vướng mắc liên quan đến hợp đồng xây dựng hay các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.