TÌNH HUỐNG 489: DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN LÀM DỰ ÁN KHU DU LỊCH CANH NÔNG, NÔNG DÂN TỰ Ý PHÁ VỠ HỢP ĐỒNG LIÊN KẾT ĐÒI LẠI ĐẤT KHI THẤY DOANH NGHIỆP KINH DOANH CÓ LỢI NHUẬN CAO?

TÌNH HUỐNG 489: DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN LÀM DỰ ÁN KHU DU LỊCH CANH NÔNG, NÔNG DÂN TỰ Ý PHÁ VỠ HỢP ĐỒNG LIÊN KẾT ĐÒI LẠI ĐẤT KHI THẤY DOANH NGHIỆP KINH DOANH CÓ LỢI NHUẬN CAO?

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Ông A, bà B và một số hộ nông dân tại địa phương là những người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một diện tích đất nông nghiệp.

Nhận thấy địa phương có cảnh quan đẹp, sản phẩm nông nghiệp đặc trưng và có tiềm năng phát triển du lịch trải nghiệm, Doanh nghiệp tư nhân X đã đề xuất hợp tác với các hộ dân để xây dựng mô hình khu du lịch canh nông, kết hợp sản xuất nông nghiệp, tham quan, trải nghiệm và tiêu thụ sản phẩm địa phương.

Theo thỏa thuận, các hộ dân cho Doanh nghiệp X sử dụng diện tích đất trong thời hạn nhất định để triển khai mô hình. Doanh nghiệp X có trách nhiệm đầu tư cơ sở vật chất, cải tạo cảnh quan, tổ chức sản xuất, xây dựng khu trải nghiệm, quảng bá sản phẩm và khai thác dịch vụ du lịch.

Đổi lại, các hộ dân được nhận tiền thuê đất hoặc khoản lợi ích theo thỏa thuận; một số hộ còn được hưởng tỷ lệ doanh thu hoặc lợi nhuận từ hoạt động liên kết.

Trong thời gian đầu, hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp X chưa đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên, sau một thời gian đầu tư, khu du lịch canh nông bắt đầu thu hút khách, doanh thu tăng mạnh và Doanh nghiệp X có lợi nhuận đáng kể.

Thấy Doanh nghiệp X kinh doanh có hiệu quả, ông A, bà B và một số hộ dân cho rằng:

“Đất là của mình, doanh nghiệp chỉ thuê để làm ăn. Nay doanh nghiệp làm có lời lớn thì phải trả đất lại để chúng tôi tự kinh doanh hoặc cho người khác thuê với giá cao hơn.”

Một số hộ dân tự ý tuyên bố chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, yêu cầu Doanh nghiệp X trả lại đất, đồng thời ngăn cản doanh nghiệp tiếp tục khai thác khu du lịch.

Doanh nghiệp X không đồng ý vì cho rằng hợp đồng vẫn còn thời hạn, doanh nghiệp đã đầu tư một khoản vốn lớn vào dự án và việc các hộ dân tự ý đòi lại đất làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh.

Câu hỏi pháp lý đặt ra là:

• Các hộ dân có được tự ý đòi lại đất trước thời hạn chỉ vì thấy Doanh nghiệp X kinh doanh có lợi nhuận cao hay không?
• Nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn và Doanh nghiệp X thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
• Doanh nghiệp X có quyền yêu cầu tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bị cản trở hay không?
• Việc gọi thỏa thuận là “hợp đồng liên kết” có làm thay đổi bản chất pháp lý của quan hệ thuê quyền sử dụng đất hay không?
• Pháp luật đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại được áp dụng như thế nào để giải quyết tranh chấp?

 

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Trước hết phải xác định đúng bản chất của thỏa thuận giữa nông dân và Doanh nghiệp X

Một trong những vấn đề quan trọng nhất của tình huống này không nằm ở tên gọi của hợp đồng mà nằm ở nội dung và bản chất thực tế của giao dịch.

Nếu các hộ dân giao quyền sử dụng đất cho Doanh nghiệp X sử dụng trong một thời hạn nhất định, Doanh nghiệp X trả tiền thuê và có nghĩa vụ sử dụng đất theo mục đích đã thỏa thuận thì về bản chất, đây có thể là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, cho dù các bên đặt tên là:

• “Hợp đồng liên kết sản xuất”;
• “Hợp đồng hợp tác đầu tư”;
• “Hợp đồng liên kết phát triển du lịch”;
• “Thỏa thuận khai thác đất”; hoặc một tên gọi khác.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 472:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”

Đối với quyền sử dụng đất, Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất… cho thuê… quyền sử dụng đất… cho bên kia.”

Đồng thời, Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ theo pháp luật đất đai.

Như vậy, nếu thực tế giao dịch là cho thuê quyền sử dụng đất, thì không thể chỉ dựa vào tên “hợp đồng liên kết” để phủ nhận các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê.

“Tên gọi” không quan trọng bằng “bản chất”

Đây là điểm Doanh nghiệp X cần đặc biệt lưu ý khi giải quyết tranh chấp.

Nếu hợp đồng thể hiện rõ:

• diện tích đất;
• vị trí đất;
• thời hạn sử dụng;
• tiền thuê;
• phương thức thanh toán;
• mục đích sử dụng;
• quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;
• trách nhiệm khi chấm dứt trước hạn;

thì cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ phải xem xét toàn bộ nội dung giao dịch để xác định bản chất pháp lý.

2.2. Luật Đất đai 2024 thừa nhận quyền của cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

Đây là căn cứ rất quan trọng để bảo vệ sự ổn định của giao dịch. Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất. Điểm d Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất có quyền cho tổ chức, cá nhân khác thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, pháp luật đất đai cho phép cá nhân có quyền cho tổ chức thuê đất nông nghiệp hợp pháp. Do đó, khi ông A, bà B đã ký hợp đồng hợp pháp với Doanh nghiệp X và đã giao đất để doanh nghiệp sử dụng trong thời hạn thỏa thuận thì không thể chỉ vì doanh nghiệp kinh doanh có lợi nhuận mà đương nhiên lấy lại đất trước thời hạn.

2.3. Hợp đồng đã có hiệu lực thì các bên phải tôn trọng cam kết

Một nguyên tắc nền tảng của Bộ luật Dân sự 2015 là tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng phải thực hiện đúng cam kết.

Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 xác định các bên:

“được pháp luật bảo hộ” đối với cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đặc biệt, Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết…”

và:

“Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết.”

Đây chính là “hàng rào pháp lý” bảo vệ Doanh nghiệp X.

Nếu hợp đồng thuê có thời hạn 10 năm nhưng mới thực hiện được 4 năm, mà Doanh nghiệp X:

• trả tiền thuê đầy đủ
• sử dụng đất đúng mục đích;
• không hủy hoại đất;
• thực hiện đúng nghĩa vụ đầu tư;
• thực hiện đúng thỏa thuận với các hộ dân;

thì về nguyên tắc, bên cho thuê phải tôn trọng thời hạn thuê.

Không thể có cách hiểu:

“Doanh nghiệp đang làm ăn thua lỗ thì cho thuê tiếp; doanh nghiệp có lợi nhuận cao thì lấy lại đất.”

Cách hành xử này làm mất tính ổn định của quan hệ hợp đồng và đi ngược nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự.

 

2.4. Bộ luật Dân sự 2015 bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê

Đây là căn cứ trực tiếp nhất đối với hành vi của ông A, bà B.

Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.”

Đối với tình huống này, đất là đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Do đó, nếu Doanh nghiệp X đang sử dụng đất hợp pháp theo hợp đồng còn thời hạn mà bên cho thuê:

• tự ý vào chiếm lại đất;
• khóa cổng khu du lịch;
• cản trở doanh nghiệp hoạt động;
• yêu cầu doanh nghiệp dừng khai thác;
• tự ý giao đất cho người khác;

thì hành vi này có thể bị xem xét là xâm phạm quyền sử dụng ổn định của bên thuê.

Đây không còn đơn thuần là sự thay đổi ý kiến của bên cho thuê mà có thể trở thành hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

2.5. Bên cho thuê không thể tự ý chấm dứt hợp đồng chỉ vì “thấy doanh nghiệp có lời”

Đây là điểm mấu chốt của Tình huống 489.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng tại Điều 428.

Khoản 1 Điều 428 quy định:

“Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng… khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, quyền đơn phương chấm dứt không phải là quyền tuyệt đối.

Trong tình huống này, nếu Doanh nghiệp X không vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, thì việc ông A, bà B đơn phương chấm dứt chỉ vì:

“Doanh nghiệp X kinh doanh có lợi nhuận cao”

về nguyên tắc không phải là căn cứ pháp lý để đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nói cách khác:

Lợi nhuận của Doanh nghiệp X không phải là vi phạm hợp đồng của Doanh nghiệp X.

Doanh nghiệp làm ăn có lợi nhuận là kết quả của:

• vốn đầu tư;
• công sức;
• tổ chức kinh doanh;
• quảng bá;
• quản trị;
• chịu rủi ro thị trường;
• đầu tư cơ sở vật chất;
• phát triển thương hiệu.

Nếu hợp đồng không có điều khoản quy định rằng khi doanh nghiệp đạt một mức lợi nhuận nhất định thì bên cho thuê được lấy lại đất, thì không thể tự ý bổ sung điều kiện đó sau khi hợp đồng đã được ký kết.

2.6. Nếu nông dân tự ý phá vỡ hợp đồng thì có thể trở thành bên vi phạm

Khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ… thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ…”

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với tình huống.

Nếu:

• hợp đồng còn thời hạn;
• không có thỏa thuận cho phép bên cho thuê lấy lại đất trong trường hợp này;
• Doanh nghiệp X không vi phạm nghiêm trọng;

 

• bên cho thuê vẫn tự ý tuyên bố chấm dứt;
• đồng thời yêu cầu doanh nghiệp trả đất;

thì chính bên cho thuê có nguy cơ bị xác định là bên vi phạm hợp đồng.

Khi đó, Doanh nghiệp X có thể yêu cầu áp dụng các biện pháp bảo vệ quyền lợi theo hợp đồng và pháp luật.

2.7. Doanh nghiệp X có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng

Nếu tranh chấp thuộc phạm vi áp dụng của Luật Thương mại và các bên đáp ứng điều kiện áp dụng luật này, Điều 292 Luật Thương mại 2005 quy định các loại chế tài trong thương mại, trong đó có:

“Buộc thực hiện đúng hợp đồng.”

Ngoài ra còn có:

“Phạt vi phạm”; “Buộc bồi thường thiệt hại”; “Đình chỉ thực hiện hợp đồng”; “Huỷ bỏ hợp đồng”…

Theo Điều 297 Luật Thương mại 2005, buộc thực hiện đúng hợp đồng là việc:

“bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm thực hiện đúng hợp đồng…”

Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng còn hiệu lực và Doanh nghiệp X không vi phạm, doanh nghiệp có cơ sở yêu cầu bên cho thuê:

• Tôn trọng hợp đồng;
• Không cản trở việc sử dụng đất;
• Không tự ý thu hồi đất;
• Tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
• Bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại thực tế.

2.8. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc đòi đất trái pháp luật gây thiệt hại cho doanh nghiệp

Giả sử Doanh nghiệp X đã đầu tư:

• hệ thống nhà đón khách;
• đường nội bộ;

 

• khu trải nghiệm;
• hệ thống tưới tiêu;
• khu trồng cây;
• nhà hàng;
• khu nghỉ chân;
• hệ thống quảng bá;
• nhân sự;

Nhưng do ông A, bà B tự ý lấy lại đất khiến doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc ngừng kinh doanh.

Khi đó có thể phát sinh thiệt hại.

Nếu quan hệ được giải quyết theo cơ chế của Luật Thương mại, Điều 302 Luật Thương mại 2005 đặt ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng; Điều 316 tiếp tục khẳng định việc áp dụng chế tài khác không làm mất quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Doanh nghiệp cần chứng minh:

• hành vi vi phạm của bên cho thuê;
• thiệt hại thực tế;
• mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại;
• mức thiệt hại.

Không nên chỉ yêu cầu một khoản “lợi nhuận dự kiến” chung chung mà phải xây dựng chứng cứ tài chính cụ thể.

2.9. Cần lưu ý: Luật Thương mại không phải lúc nào cũng là luật chính điều chỉnh hợp đồng thuê đất

Đây là điểm cần phân tích kỹ để tránh áp dụng pháp luật máy móc.

Điều 1 Luật Thương mại 2005 quy định Luật này điều chỉnh hoạt động thương mại.

Theo Điều 3, hoạt động thương mại là:

“hoạt động nhằm mục đích sinh lợi…”

Tuy nhiên, chính Luật Thương mại cũng quy định tại Điều 4 nguyên tắc:

“Hoạt động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì áp dụng quy định của luật đó.”

Và:

“Hoạt động thương mại không được quy định trong Luật Thương mại và trong các luật khác thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự.”

Do đó, đối với quyền sử dụng đất, phải đặc biệt coi trọng:

Luật Đất đai 2024 + Bộ luật Dân sự 2015.

Còn Luật Thương mại có thể được sử dụng để xử lý các vấn đề về chế tài thương mại, bồi thường, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp thương mại nếu quan hệ cụ thể đáp ứng điều kiện áp dụng.

Đây là cách tiếp cận pháp lý an toàn hơn so với việc mặc nhiên coi mọi hợp đồng mà doanh nghiệp ký đều là “hợp đồng thương mại”.

2.10. Chuẩn hóa quy định về sử dụng đất đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất và Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Doanh nghiệp X không thể cho rằng đã thuê đất thì muốn làm gì cũng được. Theo Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Đồng thời, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo Điểm d Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024. Mặt khác, pháp luật hiện hành đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho mô hình kinh tế nông nghiệp kết hợp du lịch. Cụ thể, theo Điều 218 Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, pháp luật cho phép Sử dụng đất kết hợp đa mục đích (cho phép đất nông nghiệp kết hợp làm du lịch canh nông nếu lập phương án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). Vì vậy, đối với mô hình “du lịch canh nông”, doanh nghiệp cần rà soát kỹ lưỡng:

 

• Nếu dự án chủ yếu phục vụ sản xuất nông nghiệp, tham quan, trải nghiệm nông nghiệp gắn liền với đất nông nghiệp thì tuân thủ quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (Điều 218 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

 

• Trường hợp có sự hình thành các công trình phi nông nghiệp không thuộc diện kết hợp đa mục đích theo quy định, doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024. Đây là rủi ro pháp lý độc lập với tranh chấp hợp đồng. Nói cách khác, nông dân không được tự ý phá hợp đồng, nhưng doanh nghiệp cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về mục đích sử dụng đất.

 

2.11. Nếu Doanh nghiệp X sử dụng đất đúng mục đích thì vị thế pháp lý càng vững chắc

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải:

• sử dụng đúng mục đích;
• sử dụng đất bền vững, tiết kiệm, hiệu quả;
• bảo vệ đất;
• thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất;
• không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Do đó, Doanh nghiệp X nên chứng minh đầy đủ: Một là, đất được thuê hợp pháp. Hai là, hợp đồng còn thời hạn. Ba là, doanh nghiệp thanh toán tiền thuê đầy đủ. Bốn là, việc sử dụng đất phù hợp với mục đích đã thỏa thuận và pháp luật đất đai (bao gồm cả việc áp dụng quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Điều 218 Luật Đất đai 2024 nếu có). Năm là, doanh nghiệp không có hành vi hủy hoại hoặc làm giảm giá trị đất trái pháp luật. Sáu là, dự án du lịch canh nông có đầy đủ hồ sơ, thủ tục cần thiết theo pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, du lịch và các lĩnh vực liên quan. Khi các nhóm chứng cứ này được củng cố (trong đó Điều 218 Luật Đất đai 2024 đóng vai trò là một trong các căn cứ pháp lý quan trọng giúp doanh nghiệp chứng minh tính hợp pháp của mô hình sử dụng đất kết hợp), yêu cầu “lấy lại đất vì doanh nghiệp đang kiếm được nhiều tiền” sẽ rất khó trở thành căn cứ hợp pháp để chấm dứt hợp đồng trước hạn.

2.12. Nếu hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn thì phải xem chính xác nội dung điều khoản

Không phải trong mọi trường hợp bên cho thuê đều không được chấm dứt trước hạn.

Nếu hợp đồng có điều khoản quy định:

• trường hợp được chấm dứt;
• thời hạn báo trước;
• mức phạt;
• bồi thường;
• cách xử lý công trình;
• cách xử lý cây trồng;
• cách hoàn trả chi phí đầu tư;

Thì phải ưu tiên kiểm tra chính xác nội dung thỏa thuận đó.

Tuy nhiên, thỏa thuận vẫn phải phù hợp với quy định bắt buộc của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản phù hợp với Bộ luật Dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan; việc thực hiện hợp đồng phải đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật đất đai.

Do đó, không thể viện dẫn một điều khoản hợp đồng để hợp thức hóa việc sử dụng đất trái pháp luật.

2.13. Một vấn đề đặc biệt quan trọng: “hợp đồng liên kết” có thể chứa cả thuê đất và hợp tác kinh doanh

Trong thực tế, các mô hình du lịch canh nông thường không chỉ có một quan hệ.

Có thể tồn tại đồng thời:

• Quan hệ thứ nhất: Nông dân – Doanh nghiệp X: thuê quyền sử dụng đất.
• Quan hệ thứ hai: Nông dân – Doanh nghiệp X: liên kết sản xuất nông nghiệp.
• Quan hệ thứ ba: Doanh nghiệp X – khách du lịch: cung cấp dịch vụ du lịch.
• Quan hệ thứ tư: Doanh nghiệp X – hộ dân: phân chia doanh thu/lợi nhuận.

Vì vậy, khi tranh chấp xảy ra, phải tách từng quan hệ.

Nếu văn bản thực chất là hợp đồng thuê đất thì áp dụng quy định về thuê và hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Nếu thực chất là hợp đồng hợp tác thì phải xem xét các quy định về hợp đồng hợp tác.

Không thể chỉ nhìn tên “hợp đồng liên kết” rồi kết luận toàn bộ quan hệ là một loại hợp đồng duy nhất.

2.14. Nông dân có quyền lấy lại đất khi nào?

Có thể hình dung theo nguyên tắc:

• Trường hợp 1: Hợp đồng hết hạn

Khi thời hạn thuê kết thúc, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại đất theo thỏa thuận và pháp luật.

• Trường hợp 2: Doanh nghiệp vi phạm nghiêm trọng

Ví dụ: không trả tiền thuê; sử dụng đất sai mục đích; hủy hoại đất; tự ý chuyển giao quyền sử dụng đất trái phép; vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết. Khi đó có thể phát sinh căn cứ chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo luật.

• Trường hợp 3: Có thỏa thuận chấm dứt trước hạn

Nếu hợp đồng quy định rõ điều kiện chấm dứt và điều kiện đó đã xảy ra thì thực hiện theo thỏa thuận hợp pháp.

• Trường hợp 4: Pháp luật có quy định đặc biệt cho phép chấm dứt

Khi đó phải áp dụng quy định tương ứng.

• Trường hợp 5: Chỉ vì doanh nghiệp có lợi nhuận cao

Không đủ để trở thành căn cứ đương nhiên lấy lại đất.

Đây chính là điểm cốt lõi của Tình huống 489.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Tình huống này không chỉ là tranh chấp pháp lý mà còn phản ánh một vấn đề rất thực tế trong quá trình phát triển kinh tế nông thôn:

Khi mô hình kinh doanh chưa thành công, các bên dễ đồng hành; nhưng khi mô hình bắt đầu có lợi nhuận lớn, lợi ích kinh tế có thể làm thay đổi tâm lý của một bên.

Từ góc nhìn tâm lý, người nông dân có thể xuất hiện suy nghĩ:

“Đất là của mình, doanh nghiệp làm giàu trên đất của mình thì mình phải được hưởng nhiều hơn.”

Suy nghĩ này có thể xuất phát từ cảm giác lợi ích chưa được phân chia tương xứng.

Tuy nhiên, giải pháp không phải là phá vỡ hợp đồng.

Giải pháp đúng phải là:

Đàm phán – điều chỉnh lợi ích – bảo đảm công bằng – nhưng tôn trọng cam kết pháp lý.

Nếu hợp đồng ban đầu quy định tiền thuê quá thấp và mô hình kinh doanh thay đổi hoàn toàn so với dự kiến, các bên có thể thương lượng:

• điều chỉnh tiền thuê;
• bổ sung cơ chế chia doanh thu;
• bổ sung tiền thưởng theo hiệu quả kinh doanh;
• hỗ trợ cộng đồng;
• ưu tiên tiêu thụ nông sản của hộ dân;
• tạo việc làm cho người dân địa phương.

Nhưng phải thực hiện bằng thỏa thuận hợp pháp, không phải bằng hành vi tự ý chiếm lại đất.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

• Bước 1. Rà soát toàn bộ hợp đồng

Doanh nghiệp X phải kiểm tra: tên hợp đồng, bản chất giao dịch, thời hạn, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, tiền thuê, phương thức thanh toán, quyền chấm dứt, điều khoản phạt, điều khoản bồi thường, điều khoản giải quyết tranh chấp. Đặc biệt phải xác định: Đây là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác hay hợp đồng hỗn hợp?

• Bước 2. Kiểm tra tính hợp pháp của đất Doanh nghiệp phải kiểm tra: Giấy chứng nhận, chủ thể có quyền cho thuê, diện tích, thời hạn sử dụng, loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng đăng ký, mục đích sử dụng đất thực tế. Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải thực hiện quyền trong khuôn khổ pháp luật đất đai và việc sử dụng đất phải đúng mục đích.

 

• Bước 3. Kiểm tra tính hợp pháp của mô hình “du lịch canh nông” Đây là bước rất quan trọng. Không nên chỉ nói: “Tôi đã thuê đất nên tôi được kinh doanh du lịch.” Mà phải xác định: Hoạt động nào là nông nghiệp? Hoạt động nào là du lịch? Công trình nào thuộc đất nông nghiệp? Công trình nào cần đất phi nông nghiệp? Có phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc áp dụng phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Điều 218 Luật Đất đai 2024 hay không?
• Bước 4. Không tự ý đối đầu với người dân

Khi phát sinh tranh chấp, Doanh nghiệp X không nên: tự ý dựng hàng rào; thuê người bảo vệ để đối đầu; xô xát; ngăn cản người dân bằng vũ lực; tự ý phá bỏ tài sản của hộ dân. Thay vào đó cần: Lập biên bản sự việc; Gửi văn bản yêu cầu thực hiện hợp đồng; Yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở; Tổ chức đối thoại; Hòa giải; Nếu không thành, lựa chọn Tòa án hoặc Trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

• Bước 5. Nếu bên cho thuê vi phạm, phải lượng hóa thiệt hại

Doanh nghiệp X cần lưu giữ: hợp đồng, biên lai thanh toán, hóa đơn đầu tư, chứng từ xây dựng, chứng từ mua máy móc, chi phí cải tạo, hợp đồng với khách hàng, doanh thu, chi phí, dữ liệu đặt phòng, dữ liệu bán vé, chứng từ tiền lương, các khoản chi phí phát sinh do phải ngừng hoạt động. Đây là cơ sở để chứng minh thiệt hại nếu tranh chấp được đưa ra cơ quan tài phán.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục

Trong nền kinh tế thị trường, một trong những yếu tố quan trọng nhất để thu hút đầu tư vào nông nghiệp và nông thôn chính là sự ổn định của quan hệ hợp đồng.

Một doanh nghiệp sẽ rất khó bỏ vốn dài hạn nếu hôm nay ký hợp đồng thuê đất 10 năm, đầu tư hàng tỷ đồng xây dựng mô hình sản xuất – du lịch, nhưng khi dự án bắt đầu thành công thì bên cho thuê lại nói:

“Thấy doanh nghiệp làm có lời nên tôi lấy đất lại.”

Nếu cách hành xử này trở thành phổ biến, không chỉ một doanh nghiệp bị ảnh hưởng mà niềm tin vào môi trường đầu tư cũng bị ảnh hưởng.

Ngược lại, người nông dân cũng cần được bảo vệ.

Nếu doanh nghiệp:

• sử dụng đất sai mục đích;
• gây ô nhiễm;
• hủy hoại đất;
• không trả tiền;
• vi phạm nghiêm trọng hợp đồng;

thì người dân hoàn toàn có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.

Vì vậy, nguyên tắc quan trọng nhất không phải là:

“Đất của ai thì người đó muốn lấy lại lúc nào cũng được.”

mà phải là:

“Quyền của người sử dụng đất phải được tôn trọng, nhưng cam kết hợp đồng hợp pháp cũng phải được tôn trọng.”

Lợi nhuận của doanh nghiệp không làm mất quyền sử dụng đất của người dân.

Nhưng quyền sở hữu/quyền sử dụng đất của người dân cũng không đồng nghĩa với quyền tự ý phá vỡ hợp đồng đang có hiệu lực.

Một mô hình du lịch canh nông bền vững phải được xây dựng trên ba nền tảng:

Đất hợp pháp – Hợp đồng ổn định – Lợi ích hài hòa.

Khi ba yếu tố này được bảo đảm, người nông dân có thể yên tâm hợp tác, doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư dài hạn, còn địa phương có thể hình thành những mô hình kinh tế nông nghiệp gắn với du lịch có giá trị cao.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.