TÌNH HUỐNG SỐ 475: DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI HOÀN THÀNH GPMB 98%, 2% CÒN LẠI VƯỚNG THỬA ĐẤT LẤN CHIẾM HÀNH LANG AN TOÀN ĐƯỜNG ỐNG DẪN DẦU: CHỦ ĐẦU TƯ XIN QUẬN RA QUYẾT ĐỊNH CƯỠNG CHẾ ĐƯỢC KHÔNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 475: DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI HOÀN THÀNH GPMB 98%, 2% CÒN LẠI VƯỚNG THỬA ĐẤT LẤN CHIẾM HÀNH LANG AN TOÀN ĐƯỜNG ỐNG DẪN DẦU: CHỦ ĐẦU TƯ XIN QUẬN RA QUYẾT ĐỊNH CƯỠNG CHẾ ĐƯỢC KHÔNG?

Trong quản trị dự án bất động sản, rủi ro “nút thắt cổ chai” ở khâu giải phóng mặt bằng (GPMB) là bài toán kinh điển nhưng luôn gây đau đầu cho các nhà đầu tư. Tình trạng dự án đã hoàn thành 98% diện tích nhưng bị chững lại hoàn toàn chỉ vì 2% còn lại không thể thu hồi không chỉ làm đứt gãy dòng tiền, gia tăng chi phí vốn mà còn đẩy áp lực tiến độ lên mức đỉnh điểm.

Cùng ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống pháp lý – quản trị phức tạp liên quan đến ranh giới thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất và giải tỏa công trình vi phạm hành lang an toàn kỹ thuật quốc gia.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Nam Phát là chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại phức hợp tại quận K, tỉnh H. Dự án có tổng diện tích 10 ha, đã hoàn thành công tác bồi thường, GPMB và nhận bàn giao 98% diện tích (9,8 ha). Tuy nhiên, 2% diện tích còn lại (khoảng 2.000 m²) thuộc sở hữu quản lý/sử dụng của hộ gia đình ông Nguyễn Văn A.

Qua rà soát hồ sơ, phần diện tích 2.000 m² này có nguồn gốc do hộ ông A tự ý san lấp, xây dựng nhà kho tạm và trồng cây lâu năm từ năm 2015. Đáng chú ý, toàn bộ thửa đất này nằm trọn trong hành lang an toàn kỹ thuật của đường ống dẫn dầu quốc gia (công trình hạ tầng kỹ thuật quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia).

Do áp lực tiến độ thông toàn khu để kịp khai trương theo cam kết với các nhà đầu tư F&B và bán lẻ quốc tế, Công ty Nam Phát đã nhiều lần thương lượng, hỗ trợ thêm chi phí nhưng hộ ông A vẫn kiên quyết yêu cầu bồi thường theo giá đất ở thương mại và đòi bố trí tái định cư.

Trước bế tắc này, Công ty Nam Phát đã gửi văn bản kiến nghị UBND quận K ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao mặt bằng sạch cho dự án. UBND quận K băn khoăn: Việc cưỡng chế này nên thực hiện theo quy trình thu hồi đất của Luật Đất đai hay theo quy trình cưỡng chế xử phạt vi phạm hành chính/giải tỏa công trình vi phạm hành lang an toàn công trình quốc gia?

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định chính xác cơ quan thẩm quyền và quy trình xử lý, cần phân định rõ bản chất pháp lý của thửa đất và hành vi vi phạm.

Phân định cơ chế cưỡng chế và điều kiện bồi thường

Đối với trường hợp hộ gia đình A tự ý lấn, chiếm đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đường ống dẫn dầu, cần phân biệt giữa cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo pháp luật đất đai và cưỡng chế thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính. Trường hợp này cần xác định và xử lý hành vi lấn, chiếm đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính và pháp luật chuyên ngành.

Việc hộ gia đình A có được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hay không phải căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng pháp lý của đất và các điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo Luật Đất đai năm 2024 và quy định pháp luật có liên quan; không thể khẳng định trong mọi trường hợp đất bị lấn, chiếm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đều đương nhiên không được bồi thường.

Cơ chế xử lý vi phạm hành chính trong hành lang an toàn công trình

Khoản 7 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định:

“Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực; đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn… thì hình thức và mức xử phạt theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chuyên ngành. Trường hợp pháp luật chuyên ngành không quy định xử phạt thì xử phạt theo Nghị định này.”

Trường hợp xác định có hành vi vi phạm hành chính, cơ quan có thẩm quyền tiến hành lập biên bản vi phạm, xử lý vi phạm và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm”. Nếu người vi phạm không tự nguyện chấp hành quyết định thì có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế theo Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Kết luận pháp lý:

Chủ đầu tư không thể đơn phương yêu cầu UBND quận K ra Quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo quy trình GPMB thông thường nếu không qua quy trình rà soát nguồn gốc, điều kiện bồi thường hoặc quy trình xử lý vi phạm.

Đường hướng xử lý chuẩn pháp lý của UBND quận K là:

Tiến hành rà soát kỹ lưỡng hồ sơ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất của hộ ông A để xem xét điều kiện bồi thường/hỗ trợ theo Luật Đất đai 2024.

Song song đó, nếu xác định có hành vi vi phạm hành chính, cơ quan có thẩm quyền tiến hành lập biên bản vi phạm, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất).

Nếu hộ ông A không chấp hành, Chủ tịch UBND quận K sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành chính.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị: “Chìa khóa nhân văn”

Áp lực tiến độ và quản trị rủi ro xung đột tại thực địa

Đối với Chủ đầu tư Nam Phát, 2% diện tích còn thiếu giống như “hòn đá ngáng đường” có thể làm sụp đổ toàn bộ kế hoạch kinh doanh. Áp lực phạt hợp đồng từ các thương hiệu quốc tế khiến ban lãnh đạo dễ rơi vào tâm lý nôn nóng, muốn thúc ép chính quyền cưỡng chế bằng mọi giá.

Tuy nhiên, việc cưỡng chế tại thực địa đối với các công trình nằm trong hành lang an toàn quốc gia tiềm ẩn rủi ro xung đột đỉnh điểm. Chỉ cần một sơ suất nhỏ dẫn đến cháy nổ đường ống dầu hoặc va chạm rủi ro tính mạng con người, dự án sẽ đối mặt với khủng hoảng truyền thông và rủi ro hình sự nghiêm trọng.

Lòng tham vật chất và quản trị rủi ro tài sản cá nhân

Về phía hộ ông A, tâm lý “đợi cưỡng chế để đòi thêm tiền” hoặc nghĩ rằng “đã ở ổn định 10 năm thì nghiễm nhiên là đất của mình” phản ánh sự thiếu hiểu biết pháp luật sâu sắc. Việc đòi hỏi bồi thường đất ở thương mại cho một diện tích có nguồn gốc vi phạm/lấn chiếm hành lang an toàn quốc gia là yêu cầu phi lý, thiếu cơ sở.

Sự lệch lạc trong nhận thức này khiến hộ ông A tự đẩy gia đình vào thế rủi ro: Vừa nguy cơ không được nhận bồi thường về đất, vừa bị xử phạt hành chính, lại phải chịu toàn bộ chi phí cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để “nút thắt” 2% mặt bằng này mà vẫn đảm bảo an toàn pháp lý, an ninh thực địa và tiến độ dự án, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước:

Bước 1: Thiết lập Tổ công tác liên ngành và Rà soát hồ sơ pháp lý chuẩn mực

UBND quận K cần thành lập Tổ công tác gồm: Phòng Tài nguyên & Môi trường, Thanh tra giao thông/xây dựng, Đơn vị quản lý vận hành đường ống dẫn dầu và UBND phường/xã.

Thực hiện rà soát độc lập: Phân định rõ nguồn gốc đất, thời điểm san lấp/sử dụng và tình trạng vi phạm hành lang an toàn công trình kỹ thuật quốc gia. Chuẩn hóa toàn bộ hồ sơ xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP và Luật Xử lý vi phạm hành chính để tạo cơ sở pháp lý không thể tranh cãi.

Bước 2: Đối thoại chiến lược – “Dùng lý giải thích, dùng tình hỗ trợ”

Tổ chức buổi làm việc trực tiếp giữa Chính quyền – Chủ đầu tư – Hộ ông A.

Cảnh báo pháp lý: Phân tích rõ cho ông A thấy hành vi lấn chiếm hành lang công trình quốc gia có thể bị xử lý vi phạm hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu mà không nhận được tiền bồi thường đất đai. Nếu gây hậu quả nghiêm trọng về an toàn năng lượng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Chính sách hỗ trợ nhân văn: Chủ đầu tư không thể bồi thường đất ở (vì trái luật), nhưng có thể thông qua quỹ hỗ trợ an sinh xã hội hoặc hỗ trợ chi phí di dời, tháo dỡ công trình tạm và thuê nhà ở trong 6 tháng (ví dụ: gói hỗ trợ 100 – 150 triệu đồng). Đây là bài toán quản trị chi phí: Chi phí này rẻ hơn rất nhiều so với thiệt hại do dự án chậm tiến độ.

Bước 3: Thực thi pháp luật kiên quyết nếu hòa giải bất thành

Trong trường hợp hộ ông A vẫn cố tình chống đối, Chủ tịch UBND quận K ban hành Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Lập phương án thi công cưỡng chế đảm bảo tuyệt đối an toàn cho đường ống dẫn dầu (có sự giám sát chặt chẽ của đơn vị chuyên trách quản lý đường ống dầu). Bàn giao ngay diện tích sạch cho Chủ đầu tư để khớp nối toàn bộ dự án.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.