TÌNH HUỐNG 466: TRƯỜNG MẦM NON – TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH CHO THUÊ ĐẤT NHƯNG VƯỚNG MẶT BẰNG VÌ CHỦ ĐẤT ĐANG LY HÔN TRANH CHẤP TẠI TÒA: GỠ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG 466: TRƯỜNG MẦM NON – TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH CHO THUÊ ĐẤT NHƯNG VƯỚNG MẶT BẰNG VÌ CHỦ ĐẤT ĐANG LY HÔN TRANH CHẤP TẠI TÒA: GỠ THẾ NÀO?

Một quyết định cho thuê đất trong tay không có nghĩa là mặt bằng đã sẵn sàng. Không ít nhà đầu tư giáo dục đã rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị treo giữa chừng vì vướng một thửa đất nhỏ đang là tài sản tranh chấp trong một vụ án hoàn toàn không liên quan đến mình. Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống dưới đây để tìm lối ra vừa đúng luật, vừa giữ được tiến độ dự án.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Giáo dục K được UBND tỉnh Q cấp Quyết định chủ trương đầu tư và Quyết định cho thuê đất trả tiền một lần đối với khu đất rộng 1,2ha tại xã B để xây dựng Trường Mầm non và Tiểu học tư thục chất lượng cao “Trường X”. Công ty K đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, đã khởi công và hoàn thiện khoảng 80% khối lượng công trình, dự kiến tuyển sinh vào năm học tới.

Tuy nhiên, trong tổng diện tích 1,2ha nêu trên có một thửa đất khoảng 800m2 vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong. Thửa đất này đứng tên hộ ông Phạm Văn Đ (chồng) và bà Lê Thị N (vợ), là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Hai vợ chồng ông Đ, bà N hiện đang ly hôn và có đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Y giải quyết việc chia tài sản chung, trong đó có chính thửa đất này.

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã hoàn tất việc kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ đối với thửa đất, nhưng chưa thể chi trả vì ông Đ và bà N không thống nhất được ai là người nhận tiền, mỗi người đều gửi đơn riêng lên UBND xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất, thậm chí có dấu hiệu người này tố người kia “tẩu tán” quyền lợi liên quan đến thửa đất để gây áp lực trong vụ ly hôn.

Công ty K bị đọng vốn hàng chục tỷ đồng đã đầu tư vào phần công trình liền kề, không thể thi công khép kín khuôn viên trường, đứng trước nguy cơ chậm tiến độ tuyển sinh, ảnh hưởng uy tín với hàng trăm phụ huynh đã đăng ký giữ chỗ cho con.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Nhà nước có phải chờ vợ chồng ông Đ, bà N ly hôn xong mới được thu hồi đất, bàn giao mặt bằng?

Về nguyên tắc, dự án xây dựng công trình giáo dục theo hình thức xã hội hóa (trường tư thục phục vụ nhu cầu học tập của cộng đồng) thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội theo Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể được quy định tại khoản 22 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 (“Thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo”). Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo trình tự, thủ tục hành chính quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 13/7/2024 của Chính phủ, độc lập với các quan hệ dân sự nội bộ giữa những người có quyền sử dụng đất.

Tranh chấp ly hôn giữa ông Đ và bà N là tranh chấp dân sự về việc phân chia tài sản chung giữa hai vợ chồng — không phải là tranh chấp về việc ai mới là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với Nhà nước. Do đó, việc hai vợ chồng chưa thống nhất được cách chia tài sản không làm mất đi nghĩa vụ của họ với Nhà nước, cũng không cản trở việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường theo đúng kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật… (Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 – Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).

“Kịp thời” ở đây chính là căn cứ để tỉnh không được phép để dự án “treo” vô thời hạn chỉ vì chờ kết quả một vụ án dân sự không liên quan đến quyền thu hồi đất của Nhà nước.

2.2. Vướng mắc thực sự nằm ở đâu — và xử lý khoản tiền bồi thường như thế nào?

Vướng mắc không nằm ở việc thu hồi đất, mà nằm ở việc chi trả tiền bồi thường cho ai. Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có thỏa thuận khác. Khi thửa đất bị thu hồi, khoản tiền bồi thường chính là “Tài sản thay thế” (“Số tiền bồi thường thay thế cho giá trị thửa đất bị Nhà nước thu hồi”) cho quyền sử dụng đất đó, nên đương nhiên cũng là tài sản chung đang trong quá trình tranh chấp, phải được xử lý theo nguyên tắc chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

 

Nếu trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân huyện Y đã áp dụng “Biện pháp khẩn cấp tạm thời” (“Lệnh tạm thời của Tòa án để đóng đóng băng tài sản, không cho bán hay chia tiền khi chưa xử xong”) theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (như cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ) đối với thửa đất này, thì cơ quan thực hiện bồi thường không được tự ý chi trả toàn bộ hoặc một phần tiền bồi thường cho riêng ông Đ hoặc riêng bà N, vì làm vậy có thể vô hiệu hóa quyết định của Tòa án và gây thiệt hại cho bên còn lại.

 

Phù hợp với tinh thần của pháp luật đất đai, khi chưa xác định được người có quyền nhận tiền do đang có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền lập phương án bồi thường vẫn phê duyệt và ra quyết định thu hồi đất, đồng thời áp dụng căn cứ tại khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 (“Trường hợp đất thu hồi mà có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ được chi trả theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp chưa xác định được người có quyền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng mở tại ngân hàng thương mại do cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc Kho bạc Nhà nước cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong” [Lưu ý: theo quy định chi tiết tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ mở tại Kho bạc Nhà nước]), chuyển toàn bộ số tiền vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước, chờ đến khi có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản giữa các bên (được công chứng, chứng thực) hoặc bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định rõ tỷ lệ, người được nhận.

2.3. Cơ chế phối hợp với Tòa án nhân dân huyện để tách bạch “đất” và “tiền”

Để vừa tuân thủ pháp luật tố tụng dân sự, vừa không để dự án giáo dục bị đình trệ, UBND huyện và Trung tâm Phát triển quỹ đất cần chủ động có văn bản gửi Tòa án nhân dân huyện Y, đề nghị phối hợp theo ba nội dung: • Một là, xác nhận tình trạng thụ lý vụ án ly hôn và phạm vi tài sản tranh chấp có liên quan đến thửa đất, làm căn cứ để Trung tâm Phát triển quỹ đất tạm dừng việc chi trả trực tiếp cho ông Đ hoặc bà N. • Hai là, đề nghị Tòa án xem xét áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “phong tỏa tài khoản” theo khoản 10, khoản 11 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đối với chính khoản tiền bồi thường sẽ được chuyển vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước (căn cứ theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 1 Điều 32 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về việc gửi tiền bồi thường vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước khi đất có tranh chấp), coi đây là tài sản thay thế hợp pháp cho thửa đất đang tranh chấp — bảo đảm quyền lợi của cả hai vợ chồng được giữ nguyên trong khi chờ xét xử. • Ba là, sau khi bản án, quyết định của Tòa án về việc chia tài sản chung có hiệu lực pháp luật, Kho bạc Nhà nước căn cứ nội dung bản án để chi trả số tiền tạm giữ (gồm cả phần lãi phát sinh, nếu có) cho ông Đ và bà N theo đúng tỷ lệ đã được Tòa án phán quyết.

Với cách làm này, việc bàn giao mặt bằng sạch cho Công ty K được tách bạch hoàn toàn khỏi việc phân xử nội bộ giữa hai vợ chồng: đất được thu hồi và bàn giao đúng tiến độ, còn quyền lợi tài sản của các bên trong vụ ly hôn vẫn được bảo vệ nguyên vẹn, không bên nào bị thiệt do sự chậm trễ của quy trình tố tụng.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý các bên liên quan

Với Công ty K, sự bế tắc dòng vốn giữa lúc công trình đã hoàn thành phần lớn tạo ra tâm lý sốt ruột, thậm chí hoài nghi về năng lực quản trị đất đai của địa phương — điều này ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư giáo dục vào môi trường đầu tư, đến uy tín với phụ huynh đã tin tưởng đăng ký cho con theo học. Với ông Đ và bà N, xung đột hôn nhân dễ khiến một thửa đất vốn chỉ là tài sản thông thường trở thành “con bài” để gây áp lực, mặc cả với nhau trong quá trình ly hôn, mà không lường hết được thiệt hại lan sang bên thứ ba hoàn toàn vô can — hàng trăm học sinh, phụ huynh và cả uy tín địa phương.

Về quản trị rủi ro pháp lý tài sản đất đai trong đầu tư giáo dục

Bài học quản trị đắt giá dành cho cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhà đầu tư là: trước khi phê duyệt phương án giao đất, cho thuê đất cho một dự án xã hội hóa giáo dục, cần rà soát kỹ tình trạng pháp lý của từng thửa đất trong phạm vi dự án — bao gồm cả tình trạng hôn nhân, tranh chấp, thế chấp, thừa kế của các hộ dân liên quan — để lường trước rủi ro “vướng mặt bằng cục bộ”. Đồng thời, hợp đồng, quyết định cho thuê đất với nhà đầu tư giáo dục nên có điều khoản dự phòng về sự kiện bất khả kháng pháp lý (chậm bàn giao mặt bằng do nguyên nhân khách quan như tranh chấp tố tụng của bên thứ ba), làm cơ sở điều chỉnh tiến độ mà không quy trách nhiệm cho nhà đầu tư.

Về cơ chế phối hợp liên ngành

Sự phối hợp giữa chính quyền hành chính (UBND huyện, Trung tâm Phát triển quỹ đất) với cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân huyện) không phải là sự can thiệp vào hoạt động xét xử, mà là quản trị đồng bộ hai loại quan hệ pháp luật khác nhau đang diễn ra trên cùng một thửa đất: quan hệ hành chính đất đai (Nhà nước – người sử dụng đất) và quan hệ dân sự nội보 (vợ – chồng). Việc chủ động xây dựng cơ chế phối hợp, có đầu mối liên lạc thường xuyên với Tòa án, chính là chìa khóa để rút ngắn thời gian tắc nghẽn mà vẫn tôn trọng tuyệt đối thẩm quyền xét xử của Tòa án.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ điểm nghẽn mặt bằng cho Trường X mà vẫn bảo đảm đúng pháp luật đất đai, hôn nhân gia đình và tố tụng dân sự, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước như sau:

• Bước 1 – Bàn giao ngay phần diện tích không có tranh chấp: UBND huyện chỉ đạo bàn giao trước cho Công ty K toàn bộ phần diện tích đã hoàn tất bồi thường, không liên quan đến vụ ly hôn, để công trình tiếp tục thi công, giảm thiểu thiệt hại về tiến độ trong thời gian chờ xử lý phần diện tích còn vướng.

 

• Bước 2 – Tách bạch “đất” và “tiền”, phối hợp với Tòa án: Đối với thửa đất 800m2 của ông Đ, bà N, Trung tâm Phát triển quỹ đất vẫn ban hành quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường theo đúng thời hạn dự án; đồng thời áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 1 Điều 32 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (“Trường hợp đất bị thu hồi đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường mở tại Kho bạc Nhà nước cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong”) để chuyển toàn bộ số tiền vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước; đồng thời có văn bản chính thức đề nghị Tòa án nhân dân huyện Y xác nhận việc tạm giữ này là biện pháp bảo đảm tài sản thay thế hợp pháp, tránh việc bên nào đó khiếu nại quyền lợi bị xâm phạm.

 

• Bước 3 – Đẩy nhanh tiến độ xét xử và hoàn tất bàn giao: Công ty K và UBND huyện có thể có văn bản gửi Tòa án nhân dân huyện Y nêu rõ tính cấp thiết của dự án giáo dục phục vụ cộng đồng, đề nghị Tòa án xem xét đưa vụ án ra xét xử theo đúng thời hạn tố tụng, tránh kéo dài không cần thiết. Ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật, Kho bạc Nhà nước chi trả tiền tạm giữ theo đúng phán quyết, hồ sơ đất đai được hoàn tất, khép kín toàn bộ mặt bằng dự án.

Một dự án giáo dục vì cộng đồng không nên trở thành “nạn nhân” của một xung đột hôn nhân không liên quan. Quản trị tốt là biết tách bạch rành mạch giữa trách nhiệm hành chính với Nhà nước và quyền lợi dân sự riêng tư của công dân — để cả hai được giải quyết đúng luật, đúng thẩm quyền, mà không bên nào phải gánh chịu thiệt hại vì sự chậm trễ của bên kia.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

 

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.