TÌNH HUỐNG SỐ 443: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN ĐẤT MỞ DỰ ÁN NHÀ MÁY CƠ KHÍ CHÍNH XÁC, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP DO NGƯỜI DÂN LẤN CHIẾM TRỒNG CÂY LÂU NĂM TỪ TRƯỚC NĂM 2014 KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ: CƠ CHẾ HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GIẢI TỎA MẶT BẰNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 443: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN ĐẤT MỞ DỰ ÁN NHÀ MÁY CƠ KHÍ CHÍNH XÁC, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP DO NGƯỜI DÂN LẤN CHIẾM TRỒNG CÂY LÂU NĂM TỪ TRƯỚC NĂM 2014 KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ: CƠ CHẾ HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GIẢI TỎA MẶT BẰNG?

Thu hút một dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) quy mô lớn là niềm mong mỏi của nhiều địa phương, nhưng hành trình từ chủ trương đến khi có “đất sạch” để khởi công chưa bao giờ đơn giản, nhất là khi vướng vào những phần đất đã được người dân khai phá, canh tác ổn định hàng chục năm nhưng chưa từng có một tờ giấy chứng nhận nào.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty TNHH Cơ khí Chính xác K (doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài) được UBND tỉnh Y chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà máy sản xuất linh kiện cơ khí chính xác, tổng diện tích 15ha, tại Cụm công nghiệp Z, xã X, tỉnh Y. Đây là dự án trọng điểm, được kỳ vọng tạo hàng nghìn việc làm cho lao động địa phương.

Trong quá trình đo đạc, kiểm đếm để giải phóng mặt bằng, Hội đồng bồi thường phát hiện 2,3ha nằm trong ranh giới dự án vốn là đất nông nghiệp trước đây do một hợp tác xã cũ (đã giải thể từ lâu) quản lý. Từ khoảng năm 2008 – 2010, một số hộ dân trong xã, trong đó có hộ ông Lê Văn H, đã tự ý khai hoang, trồng điều và cây ăn quả lâu năm trên phần đất này, sử dụng liên tục, ổn định cho đến nay, không có bất kỳ giấy tờ, Sổ đỏ nào và cũng chưa từng xảy ra tranh chấp với ai.

Khi nhận được thông báo thu hồi đất, ông H và một số hộ dân liền kề tỏ ra rất bức xúc: gia đình đã đổ biết bao công sức, tiền của để cải tạo đất hoang thành vườn cây trĩu quả suốt gần 20 năm, nếu chỉ vì “không có Sổ đỏ” mà không được bồi thường một đồng nào về đất thì quá thiệt thòi, bất công. Một số hộ tuyên bố sẽ không bàn giao mặt bằng nếu chưa được giải quyết thỏa đáng.

Về phía Công ty K và UBND huyện, cả hai đều đang rất lúng túng: dự án đã cam kết tiến độ khởi công với nhà đầu tư nước ngoài, trong khi vướng mắc pháp lý về loại đất “không giấy tờ, có nguồn gốc lấn chiếm” lại chưa có hướng xử lý rõ ràng, thống nhất.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Xác định đúng bản chất pháp lý: “Chiếm đất” chứ không phải “lấn đất”

Pháp luật đất đai hiện hành phân biệt rất rõ hai khái niệm dễ gây nhầm lẫn:

“Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

“Chiếm đất là việc sử dụng đất do tự ý sử dụng đất của tổ chức, cá nhân mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất…”

(Khoản 9, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024)

Vì diện tích 2,3ha là đất do hợp tác xã cũ (thuộc quỹ đất Nhà nước quản lý) để hoang, không giao cho riêng ai, sau đó bị hộ ông H tự ý khai phá, sử dụng, nên đây là hành vi “chiếm đất” theo đúng định nghĩa nêu trên, chứ không phải “lấn đất” từ ranh giới thửa đất hợp pháp sẵn có của gia đình.

2.2. Đất chiếm dụng trước ngày 01/7/2014 vẫn có thể được xem xét hợp thức hóa

Điểm mấu chốt để trả lời câu hỏi “có được bồi thường hay không” nằm ở mốc thời gian sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

“Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm… mà nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

(điểm c Khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024)

Cần lưu ý, cơ chế “khoan hồng” này chỉ áp dụng cho hành vi vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2014; đồng thời loại trừ các trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè hoặc đất dùng cho trụ sở cơ quan, công trình công cộng (những trường hợp này Nhà nước thu hồi ngay, không cấp Giấy chứng nhận). Đối chiếu vào tình huống, đất của hộ ông H được sử dụng ổn định từ năm 2008 – 2010 (trước mốc 01/7/2014), không tranh chấp, không thuộc diện hành lang bảo vệ công trình, nên hoàn toàn thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo điểm c, khoản 2, Điều 139 nêu trên.

2.3. Cơ chế bồi thường: Không có Sổ đỏ không đồng nghĩa với “trắng tay”

Đây chính là nội dung mà cả nhà đầu tư lẫn người dân cần nắm rõ để tránh hiểu lầm theo hai thái cực.

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất.”

(Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, hướng dẫn khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024)

Như vậy, quy định hiện hành đã xác lập rất rõ: hộ ông H vẫn được bồi thường về đất, dù chưa từng được cấp Sổ đỏ, vì thuộc đúng trường hợp nêu tại khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024. Việc bồi thường được thực hiện theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi (nguyên tắc bồi thường quy định tại Điều 96 Luật Đất đai năm 2024), sau khi trừ đi nghĩa vụ tài chính (nếu có) mà người sử dụng đất phải thực hiện để hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Song song với bồi thường về đất, hộ ông H còn được bồi thường thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất – cụ thể là toàn bộ vườn cây điều, cây ăn quả lâu năm đã trồng trên diện tích bị thu hồi, tính theo đơn giá cây trồng do UBND cấp tỉnh quy định; đồng thời, vì đây là đất nông nghiệp trực tiếp sản xuất, hộ ông H còn thuộc diện được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định của Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Phản ứng bức xúc của hộ ông H là điều hoàn toàn có thể thấu hiểu. Trong tâm lý của người nông dân, công sức khai hoang, cải tạo đất suốt hàng chục năm thường được xem trọng hơn cả tờ giấy chứng nhận – đó là một dạng “quyền sở hữu” hình thành từ mồ hôi, công sức, gắn bó máu thịt với mảnh đất. Khi đối diện với việc thu hồi đất phục vụ một dự án có yếu tố nước ngoài, tâm lý lo sợ bị “gạt ra ngoài lề”, bị đối xử bất công ngay trên chính quê hương mình càng dễ bị khuếch đại, nếu chính quyền không kịp thời minh bạch thông tin.

Về phía nhà đầu tư FDI, áp lực tiến độ cam kết với công ty mẹ, sự thiếu am hiểu về các tập quán sử dụng đất đặc thù ở nông thôn Việt Nam có thể khiến doanh nghiệp coi đây thuần túy là “rủi ro pháp lý cần né tránh”, thay vì nhìn nhận đây là cơ hội để xây dựng uy tín, quan hệ tốt đẹp với cộng đồng dân cư sở tại ngay từ những bước đầu tiên.

Về khía cạnh Giáo dục & Quản trị dự án đầu tư

Bài học quản trị rủi ro then chốt ở đây thuộc về cả hai phía. Đối với nhà đầu tư, việc khảo sát, thẩm định hiện trạng thực địa (không chỉ dựa trên hồ sơ quy hoạch, bản đồ địa chính) trước khi cam kết vốn và tiến độ là bước không thể bỏ qua, để chủ động dự trù chi phí, thời gian giải phóng mặt bằng thực tế.

Đối với chính quyền địa phương, bài học quản trị nằm ở việc công khai, minh bạch phương án bồi thường, hỗ trợ ngay từ giai đoạn đầu, tổ chức đối thoại trực tiếp với người dân trước khi tiến hành kiểm đếm, thay vì để những khoảng trống thông tin bị lấp đầy bằng tin đồn và hoang mang, dẫn đến chống đối kéo dài làm chậm tiến độ một dự án trọng điểm của địa phương.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để vừa bảo đảm đúng quy định pháp luật, vừa giữ vững tiến độ dự án và sự đồng thuận của người dân, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước như sau:

1. Xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện phối hợp UBND xã X tổ chức xác minh, lập biên bản xác nhận thời điểm hộ ông H bắt đầu sử dụng đất (trước ngày 01/7/2014), quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, làm căn cứ áp dụng khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.
2. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và đối thoại trực tiếp: Xây dựng phương án chi tiết gồm: bồi thường về đất theo giá đất cụ thể (sau khi trừ nghĩa vụ tài chính hợp thức hóa nếu có), bồi thường tài sản là vườn cây lâu năm theo đơn giá cây trồng, cùng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề. Phương án cần được niêm yết công khai và tổ chức họp dân để giải thích rõ căn cứ pháp lý, tránh để người dân hiểu lầm rằng “không Sổ đỏ là mất trắng”.
3. Nhà đầu tư đồng hành cùng chính quyền: Công ty K nên chủ động phối hợp ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ theo đúng tiến độ cam kết, đồng thời xem xét thêm các chính sách thiện chí ngoài quy định bắt buộc (ưu tiên tuyển dụng lao động là con em các hộ bị thu hồi đất vào làm việc tại nhà máy, hỗ trợ đào tạo nghề phù hợp) để đẩy nhanh sự đồng thuận, vừa giữ đúng tiến độ dự án, vừa xây dựng hình ảnh một nhà đầu tư có trách nhiệm với cộng đồng sở tại.

Một dự án đầu tư bền vững không chỉ được đo bằng tốc độ giải phóng mặt bằng, mà còn được đo bằng sự công bằng và minh bạch dành cho những người đã gắn bó với mảnh đất bằng chính mồ hôi, công sức của mình.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.