Trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở, không ít trường hợp vì nhu cầu thiết kế hoặc đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy mà chủ sở hữu tự ý mở cửa, rạch tường hướng sang phần đất của hộ liền kề. Tuy nhiên, nếu phần đất đó là tài sản thuộc quyền sử dụng riêng của người khác thì hành vi này không chỉ làm phát sinh mâu thuẫn giữa hàng xóm mà còn có thể xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp được pháp luật bảo vệ. Vậy chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu bịt cửa, khôi phục hiện trạng hay không? 

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một thửa đất ở. Bên hông nhà ông A có một lối ngõ rộng khoảng 1,5 mét nằm hoàn toàn trong diện tích đất của gia đình, được sử dụng để đi lại, thoát nước và bảo trì công trình.

Năm 2026, hộ liền kề là ông Trần Văn B tiến hành sửa chữa, cải tạo nhà ở. Trong quá trình thi công, ông B đã tự ý đục một phần tường phía giáp ranh và mở một cửa thoát hiểm hướng trực tiếp sang lối ngõ thuộc quyền sử dụng riêng của gia đình ông A mà không hề trao đổi hay xin ý kiến.

Sau khi công trình hoàn thành, người trong gia đình ông B thường xuyên sử dụng cánh cửa này để đi lại, vận chuyển đồ đạc, thậm chí mở cửa thông gió sang phần ngõ của ông A, khiến gia đình ông A cảm thấy quyền riêng tư bị ảnh hưởng, việc quản lý tài sản gặp nhiều bất tiện và nguy cơ phát sinh tranh chấp về lối đi trong tương lai.

Ông A nhiều lần yêu cầu ông B xây bít cửa và chấm dứt việc sử dụng phần đất của mình nhưng không được chấp nhận. Ông B cho rằng đây chỉ là cửa thoát hiểm, không gây thiệt hại nên không cần phải bịt lại.

Liệu quan điểm của ông B có đúng quy định pháp luật? Chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm và buộc xây bít cửa trái phép hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Theo quy định của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024, quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân được Nhà nước tôn trọng và bảo vệ.

Chủ sử dụng đất có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với phần diện tích thuộc quyền của mình. Không cá nhân, tổ chức nào được tự ý sử dụng hoặc tạo lập công trình làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng hợp pháp của người khác nếu không có sự đồng ý hoặc không thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

Trong tình huống trên, nếu phần ngõ đi được xác định hoàn toàn nằm trong diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho gia đình ông A thì việc ông B tự ý đục tường, mở cửa hướng sang phần đất này là hành vi làm phát sinh khả năng sử dụng không gian thuộc quyền quản lý của người khác mà chưa có căn cứ pháp lý.

Cần phân biệt rằng, cửa thoát hiểm không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu pháp luật về xây dựng hoặc phòng cháy, chữa cháy yêu cầu công trình phải có lối thoát hiểm thì chủ đầu tư vẫn phải bố trí giải pháp phù hợp trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp của mình hoặc trên cơ sở thỏa thuận với chủ sử dụng đất liền kề.

Trong trường hợp hành vi mở cửa làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của hộ liền kề, chủ sử dụng đất có quyền:

• Yêu cầu người vi phạm chấm dứt hành vi xâm phạm.
• Yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu bằng việc xây bít cửa mở trái phép.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu phát sinh thiệt hại thực tế.
• Trường hợp các bên không tự giải quyết được, có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Nếu quá trình xây dựng còn vi phạm quy định về trật tự xây dựng thì tùy từng trường hợp, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cũng có thể xem xét xử lý theo quy định của pháp luật.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Nhiều tranh chấp giữa hàng xóm không bắt đầu từ những thiệt hại lớn mà xuất phát từ cảm giác bị xem nhẹ quyền sở hữu của mình.

Một cánh cửa mở sang đất người khác có thể khiến chủ đất luôn cảm thấy không gian riêng bị xâm phạm, mất sự an toàn và lo ngại rằng việc sử dụng kéo dài sẽ dẫn đến những yêu cầu về lối đi hoặc quyền sử dụng trong tương lai.

Ở chiều ngược lại, người mở cửa thường cho rằng mình chỉ “mượn tạm”, “để thoát hiểm” hoặc “không ảnh hưởng gì”, nên dễ xem nhẹ phản ứng của hàng xóm.

Nếu cả hai bên đều giữ thái độ căng thẳng, tranh chấp rất dễ leo thang thành mâu thuẫn kéo dài, ảnh hưởng đến tình làng nghĩa xóm và gây khó khăn cho cuộc sống hằng ngày.

Vì vậy, kỹ năng kiểm soát xung đột có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Trước khi lựa chọn con đường tố tụng, các bên nên đối thoại trên tinh thần thiện chí, làm rõ ranh giới quyền sở hữu và cùng tìm kiếm phương án phù hợp với quy định của pháp luật. Tôn trọng quyền tài sản của nhau chính là nền tảng để xây dựng một cộng đồng dân cư văn minh, đoàn kết và bền vững.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện hàng xóm tự ý mở cửa sang phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của mình, điều quan trọng nhất là phải xử lý đúng trình tự pháp luật, tránh những hành động nóng vội như tự ý phá dỡ công trình hoặc cản trở bằng các biện pháp cực đoan.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chủ sử dụng đất nên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, mốc giới và hiện trạng thực tế để xác định rõ phần đất bị ảnh hưởng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Bước 2: Thu thập chứng cứ như hình ảnh, video, biên bản hiện trạng, hồ sơ xây dựng (nếu có), lời khai của người làm chứng để chứng minh việc mở cửa trái phép và mức độ ảnh hưởng.

Bước 3: Gửi văn bản hoặc trực tiếp yêu cầu hộ liền kề chấm dứt hành vi vi phạm, xây bít cửa đã mở trái phép và không sử dụng phần đất thuộc quyền sở hữu riêng của gia đình mình.

Bước 4: Nếu các bên không đạt được thỏa thuận, có thể đề nghị UBND cấp xã hỗ trợ hòa giải nhằm giữ gìn quan hệ láng giềng và hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài.

Bước 5: Trường hợp hòa giải không thành hoặc quyền, lợi ích hợp pháp tiếp tục bị xâm phạm, chủ sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu:

• Buộc chấm dứt hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất;
• Buộc xây bít cửa mở trái phép và khôi phục hiện trạng ban đầu;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có căn cứ);
• Bảo vệ đầy đủ quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản.

Thông điệp cuối cùng: “Một cánh cửa tưởng chừng nhỏ bé nhưng có thể trở thành khởi nguồn của những tranh chấp kéo dài nếu được tạo lập mà không tôn trọng quyền sở hữu của người khác. Pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi cá nhân, nhưng sự tôn trọng ranh giới tài sản, ứng xử văn minh và giải quyết tranh chấp trên tinh thần thiện chí mới là chìa khóa để gìn giữ tình làng nghĩa xóm và xây dựng môi trường sống an toàn, hài hòa.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.