“Không ít người sau khi mua đất mới phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có người vui mừng vì nghĩ mình ‘được thêm đất’, nhưng cũng có người lo lắng vì không biết phần diện tích tăng thêm đó có được cấp Sổ đỏ hay không, có phải nộp tiền sử dụng đất hay có nguy cơ phát sinh tranh chấp. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào đối với trường hợp này?”

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 2025, ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, nhận chuyển nhượng một thửa đất ở có diện tích 180m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông A tiến hành thuê đơn vị đo đạc để xây dựng nhà ở thì phát hiện diện tích thực tế của thửa đất là 200m², tức nhiều hơn 20m² so với diện tích ghi trên Sổ đỏ.

Phần diện tích tăng thêm nằm liền kề với thửa đất, được gia đình chủ cũ sử dụng ổn định từ nhiều năm trước, có hàng rào bao quanh, không xảy ra tranh chấp với các hộ liền kề.

Ông A băn khoăn: Liệu 20m² tăng thêm này có được cập nhật vào Sổ đỏ hay không? Có phải nộp tiền sử dụng đất hoặc các khoản nghĩa vụ tài chính khác không? Và cần thực hiện những thủ tục gì để được công nhận?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt đối với các thửa đất được cấp Giấy chứng nhận từ nhiều năm trước bằng phương pháp đo đạc thủ công hoặc qua nhiều lần chuyển nhượng.

Tuy nhiên, diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất đương nhiên được công nhận toàn bộ phần tăng thêm.

Thứ nhất, cần xác định nguyên nhân chênh lệch diện tích.

Theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch, bao gồm:

• Sai số kỹ thuật trong quá trình đo đạc trước đây;
• Ranh giới sử dụng đất ổn định, không thay đổi so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận;
• Có sự thay đổi ranh giới do lấn, chiếm hoặc nhận chuyển nhượng ngoài Giấy chứng nhận;
• Biến động về địa hình hoặc quá trình quản lý đất đai.

Việc xác định đúng nguyên nhân là cơ sở quan trọng để quyết định có được công nhận phần diện tích tăng thêm hay không.

Thứ hai, nếu ranh giới sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì có thể được xem xét công nhận phần diện tích tăng thêm.

Khi cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc xác định:

• Ranh giới thửa đất đang sử dụng phù hợp với thực tế quản lý từ trước;
• Không có tranh chấp với các hộ liền kề;
• Không thuộc diện lấn, chiếm đất công hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng;
• Phù hợp với quy hoạch và điều kiện cấp Giấy chứng nhận,

thì người sử dụng đất có thể được xem xét cập nhật diện tích thực tế vào Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối với phần diện tích tăng thêm, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Không phải mọi trường hợp đều được miễn nghĩa vụ tài chính.

Nếu phần diện tích tăng thêm đủ điều kiện được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc các khoản tài chính khác theo quy định thì người sử dụng đất phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trước khi được cấp đổi hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận.

Mức thu cụ thể sẽ căn cứ vào:

• Nguồn gốc phần đất tăng thêm;
• Loại đất;
• Hạn mức công nhận đất ở;
• Bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể theo quy định của địa phương;
• Chính sách tài chính đất đai đang áp dụng tại thời điểm giải quyết hồ sơ.

Thứ tư, người dân cần thực hiện đúng quy trình đo đạc và đăng ký biến động.

Thông thường, thủ tục sẽ bao gồm:

• Đề nghị đo đạc xác định lại diện tích thửa đất;
• Lập bản trích đo địa chính;
• Kiểm tra hiện trạng sử dụng và xác nhận ranh giới, mốc giới;
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận;
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nếu có);
• Nhận Giấy chứng nhận đã được cập nhật diện tích theo kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Việc tự ý sử dụng phần diện tích tăng thêm mà không thực hiện thủ tục pháp lý có thể dẫn đến những rủi ro trong quá trình chuyển nhượng, thế chấp hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

1. Kỳ vọng “đất thực tế là của mình” – suy nghĩ cần được nhìn nhận đúng

Nhiều người khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ thường cho rằng:

“Đất mình đang sử dụng thì chắc chắn sẽ được cấp thêm.”

Thực tế, diện tích đang sử dụng chỉ là một trong nhiều yếu tố được xem xét. Pháp luật còn đánh giá nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, ranh giới, quy hoạch và quyền lợi của các chủ thể liên quan. Nếu phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc do lấn chiếm hoặc sử dụng không hợp pháp thì sẽ không được hợp thức hóa.

2. Đo đạc chính xác là nền tảng bảo vệ quyền lợi

Trong quản lý đất đai hiện đại, bản đồ địa chính và dữ liệu đo đạc số có ý nghĩa rất quan trọng. Việc chủ động kiểm tra diện tích ngay khi nhận chuyển nhượng giúp người mua:

• Phát hiện sớm sai lệch giữa thực tế và hồ sơ;
• Tránh tranh chấp với hộ liền kề;
• Thuận lợi khi xây dựng, thế chấp hoặc chuyển nhượng về sau.

Một phép đo chính xác hôm nay có thể giúp tránh nhiều tranh chấp kéo dài trong tương lai.

3. Nghĩa vụ tài chính không phải là “thiệt thòi”, mà là điều kiện để bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp

Không ít người e ngại khi nghe đến việc phải nộp tiền sử dụng đất hoặc các khoản tài chính đối với phần diện tích tăng thêm. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định là cơ sở để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, tạo sự minh bạch trong quản lý và bảo đảm quyền lợi lâu dài cho chính người sử dụng đất.

Đó cũng là cách xây dựng ý thức tôn trọng pháp luật và góp phần hình thành môi trường giao dịch bất động sản an toàn, minh bạch.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ, người dân không nên vội cho rằng mình đương nhiên được cấp thêm diện tích hoặc tự ý xây dựng trên phần đất đó. Thay vào đó, cần thực hiện các bước sau:

Thứ nhất, thuê đơn vị có chức năng đo đạc hoặc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, xác định chính xác diện tích, ranh giới và hiện trạng sử dụng của thửa đất.

Thứ hai, rà soát hồ sơ pháp lý của thửa đất, xác định nguyên nhân chênh lệch diện tích và kiểm tra xem phần đất tăng thêm có thuộc diện lấn, chiếm, đất công hoặc vướng quy hoạch hay không.

Thứ ba, lập hồ sơ đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định; phối hợp với cơ quan chuyên môn trong quá trình kiểm tra thực địa, xác nhận ranh giới và nguồn gốc sử dụng đất.

Thứ tư, chủ động thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính (nếu phát sinh) để phần diện tích tăng thêm được công nhận hợp pháp và cập nhật vào Giấy chứng nhận, tạo thuận lợi cho các giao dịch về sau.

Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ là cơ hội để hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nhưng không phải mọi phần đất tăng thêm đều được tự động công nhận. Chỉ khi được đo đạc đúng, xác minh rõ nguồn gốc và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định, người sử dụng đất mới có thể yên tâm sở hữu và khai thác giá trị của thửa đất một cách bền vững.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Đòi lại đất; Giải pháp.