“Đất là của cha mẹ để lại, sao giờ lại đòi lấy lại?” – câu nói ấy mở đầu cho một tranh chấp khiến anh em ruột từ chỗ gắn bó trở nên đối đầu. Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Hữu Long sẽ phân tích góc độ pháp lý và những giải pháp nhân văn để gìn giữ tình thân trước những xung đột về đất đai. 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 2005, sau khi cha mẹ qua đời, ba anh em trong hộ gia đình ông Nguyễn Văn A (xã B, tỉnh C) thống nhất đổi một phần đất cho nhau để thuận tiện sản xuất và sinh hoạt. Việc đổi đất chỉ được thỏa thuận bằng lời nói trước sự chứng kiến của một số người thân trong gia đình, không lập văn bản, không công chứng, chứng thực và cũng không đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Suốt gần 20 năm, các bên đều sử dụng phần đất đã hoán đổi một cách ổn định. Mỗi người xây dựng hàng rào, trồng cây lâu năm, cải tạo đất, không phát sinh tranh chấp.

Đến năm 2025, giá đất khu vực tăng mạnh do quy hoạch mở rộng tuyến đường liên xã. Một người em bất ngờ cho rằng việc đổi đất trước đây “không có giá trị pháp lý”, yêu cầu lấy lại đúng ranh giới theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu, đồng thời đề nghị tháo dỡ hàng rào và trả lại diện tích đã đổi.

Những cuộc họp gia đình liên tiếp diễn ra nhưng đều kết thúc trong căng thẳng. Người lớn tuổi trong dòng họ lo ngại chỉ vì vài chục mét đất mà anh em ruột có nguy cơ từ mặt nhau sau gần hai mươi năm chung sống hòa thuận.

Vậy pháp luật nhìn nhận việc đổi đất bằng lời nói đã thực hiện và sử dụng ổn định trong thời gian dài như thế nào? Có thể đòi lại ranh giới cũ hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến tại khu vực nông thôn, nơi người dân thường đặt niềm tin vào tình thân hơn là các thủ tục pháp lý.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện luật định, được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp và thực hiện đăng ký biến động khi thuộc trường hợp phải đăng ký. Việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói về nguyên tắc không đáp ứng đầy đủ yêu cầu về hình thức của giao dịch.

Tuy nhiên, khi tranh chấp phát sinh, Tòa án không chỉ xem xét hình thức giao dịch mà còn đánh giá toàn bộ quá trình thực hiện trên thực tế, bao gồm:

• Các bên đã tự nguyện đổi đất hay chưa;
• Việc sử dụng đất có liên tục, công khai và ổn định trong thời gian dài hay không;
• Có sự phản đối trong suốt quá trình sử dụng hay không;
• Các bên đã đầu tư tài sản, xây dựng công trình, trồng cây trên phần đất đã đổi;
• Ý chí thực sự của các bên tại thời điểm thỏa thuận.

Nếu chứng minh được việc đổi đất đã được các bên tự nguyện thực hiện và kéo dài nhiều năm mà không ai phản đối, đây sẽ là tình tiết rất quan trọng để cơ quan giải quyết tranh chấp xem xét bảo đảm sự ổn định trong quản lý, sử dụng đất cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc đối với phần lớn tranh chấp về quyền sử dụng đất trước khi khởi kiện ra Tòa án. Biên bản hòa giải, lời khai của người làm chứng, bản đồ qua các thời kỳ, hình ảnh hiện trạng, tài liệu thể hiện việc quản lý, sử dụng đất thực tế đều có giá trị quan trọng trong việc chứng minh sự việc.

Do đó, việc một bên chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận cũ để yêu cầu lấy lại đất sau gần hai mươi năm sử dụng ổn định chưa đồng nghĩa chắc chắn sẽ được pháp luật chấp nhận.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Trong nhiều gia đình Việt Nam, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là biểu tượng của cội nguồn, ký ức và tình cảm giữa các thế hệ.

Khi giá đất còn thấp, anh em dễ dàng nhường nhịn nhau vì sự thuận tiện trong sản xuất. Nhưng khi giá trị đất tăng lên gấp nhiều lần, những thỏa thuận từng được xem là “chuyện trong nhà” lại trở thành nguyên nhân của sự nghi ngờ, tính toán và mâu thuẫn.

Điều đáng tiếc là điều làm tổn thương con người nhiều nhất thường không phải giá trị của mảnh đất, mà là cảm giác bị chính người thân phủ nhận lời hứa đã từng dành cho nhau.

Trong bối cảnh đó, vai trò của Hội đồng tộc biểu, các bậc cao niên trong dòng họ và chính quyền địa phương đặc biệt quan trọng.

Người lớn trong họ thường hiểu rõ lịch sử hình thành thửa đất, biết ai là người trực tiếp sử dụng qua từng thời kỳ và có đủ uy tín để nhắc nhở con cháu đặt tình thân lên trên lợi ích trước mắt.

Chính quyền địa phương cũng không chỉ thực hiện chức năng hòa giải theo quy định của pháp luật mà còn đóng vai trò trung gian khách quan, giúp các bên đối thoại trên cơ sở chứng cứ, tránh để mâu thuẫn leo thang thành kiện tụng kéo dài.

Một bản án có thể xác định đúng – sai về mặt pháp lý, nhưng khó có thể hàn gắn được tình cảm anh em nếu những lời nói trong lúc nóng giận đã làm tổn thương nhau.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, tranh chấp kiểu này cần được giải quyết theo nguyên tắc “ưu tiên giữ gìn tình thân trước, xác lập quyền lợi bằng pháp luật sau”.

Giải pháp toàn diện gồm các bước sau:

Thứ nhất, rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý của thửa đất, giấy chứng nhận, bản đồ địa chính qua các thời kỳ và xác định hiện trạng sử dụng thực tế.

Thứ hai, thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh việc đổi đất đã được thực hiện từ năm 2005 như lời khai của người làm chứng, hình ảnh cũ, hồ sơ xây dựng, giấy tờ nộp thuế, quá trình canh tác, trồng cây hoặc đầu tư trên đất.

Thứ ba, tổ chức hòa giải với sự tham gia của Hội đồng tộc biểu, đại diện dòng họ, UBND cấp xã và những người biết rõ nguồn gốc đất để tìm tiếng nói chung trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền.

Thứ tư, nếu các bên đều thống nhất tiếp tục giữ nguyên hiện trạng đã sử dụng, cần lập văn bản thỏa thuận, thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và đăng ký biến động để bảo đảm giá trị pháp lý lâu dài, tránh phát sinh tranh chấp cho thế hệ sau.

Thứ năm, chỉ nên lựa chọn con đường tố tụng khi hòa giải không đạt kết quả. Khi đó, cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và có sự tư vấn của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp một cách hiệu quả.

Thông điệp từ chuyên gia: “Đất có thể tăng giá theo thời gian, nhưng tình anh em nếu đánh mất thì rất khó lấy lại. Một biên bản hòa giải thành đôi khi có giá trị lớn hơn nhiều bản án, bởi nó không chỉ giải quyết tranh chấp mà còn giữ được mái ấm của cả một dòng họ.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp