CHỦ ĐỀ 37: TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SAU KHI MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY VÀ PHÁT SINH CHỒNG LẤN DIỆN TÍCH

 

PHẦN I. NỘI DUNG PHẢN ÁNH, KIẾN NGHỊ

Năm 2012, ông A nhận chuyển nhượng của ông B một thửa đất ở có diện tích khoảng 420 m² bằng giấy viết tay. Tại thời điểm giao dịch, hai bên đã giao đủ tiền, bàn giao đất trên thực địa và có bốn người làm chứng ký xác nhận. Do tin tưởng lẫn nhau nên các bên chưa thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận đất, ông A xây dựng nhà ở, trồng cây lâu năm, đào giếng, xây tường rào và sử dụng ổn định, liên tục hơn 12 năm, không có ai tranh chấp. Hằng năm ông A đều thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất theo thông báo của địa phương.

Đến năm 2025, ông B qua đời. Các con của ông B tiến hành phân chia di sản thừa kế và phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông B. Cho rằng hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý, những người thừa kế yêu cầu hủy bỏ việc chuyển nhượng, đòi lại toàn bộ diện tích đất, đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho những người thừa kế.

Trong quá trình đo đạc để giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai xác định diện tích thực tế ông A đang quản lý là 458 m², nhiều hơn 38 m² so với diện tích các bên thống nhất khi mua bán. Phần diện tích tăng thêm nằm giáp thửa đất của hộ ông C.

Ông C cho rằng 38 m² này thuộc quyền sử dụng của gia đình mình vì trước đây chỉ cho ông B mượn để trồng cây tạm thời, chưa bao giờ chuyển nhượng. Ông C yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ một phần tường rào và bồi thường thiệt hại do việc lấn chiếm làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của gia đình.

Trong khi đó, các con ông B cho rằng nếu hợp đồng chuyển nhượng được công nhận thì ông A cũng chỉ được nhận đúng 420 m² như nội dung giấy viết tay, còn phần diện tích tăng thêm phải được trả lại cho gia đình ông B hoặc giải quyết theo kết quả đo đạc của cơ quan chuyên môn.

Mâu thuẫn giữa ba bên ngày càng gay gắt. Ông A tiếp tục xây dựng nhà kho trên phần đất đang có tranh chấp, còn ông C nhiều lần ngăn cản việc thi công, dẫn đến xô xát và phải có lực lượng Công an xã đến giữ gìn trật tự.

Các bên đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng viết tay, xác định chủ sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất đang tranh chấp, giải quyết quyền lợi của những người thừa kế và xử lý phần diện tích chồng lấn theo đúng quy định của pháp luật.

PHẦN II. CƠ SỞ PHÁP LÝ

Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi giải quyết theo thẩm quyền.

Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hòa giải không thành.

Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật có liên quan.

Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của Luật Đất đai.

Căn cứ Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền thừa kế.

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

PHẦN III. CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG XEM XÉT

Góc nhìn tâm lý

Đây là dạng tranh chấp có yếu tố tình cảm gia đình, quyền lợi kinh tế và niềm tin giữa các bên. Người mua cho rằng mình đã thanh toán đầy đủ và sử dụng đất ổn định nhiều năm nên cảm thấy quyền lợi bị xâm phạm. Trong khi đó, những người thừa kế lại cho rằng tài sản vẫn đứng tên người đã mất nên thuộc di sản thừa kế. Sự xuất hiện của người thứ ba có yêu cầu đối với phần diện tích chồng lấn khiến mâu thuẫn ngày càng phức tạp, dễ dẫn đến xung đột kéo dài.

Góc nhìn pháp lý

Vụ việc phát sinh đồng thời nhiều quan hệ pháp luật gồm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế, tranh chấp ranh giới đất và tranh chấp về diện tích thực tế. Cơ quan có thẩm quyền cần thu thập đầy đủ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, bản đồ đo đạc, lời khai của người làm chứng, chứng cứ về việc quản lý, sử dụng đất và quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính để xác định đúng bản chất vụ việc, tránh giải quyết từng phần dẫn đến phát sinh tranh chấp mới.

Góc nhìn giáo dục

Nhiều người dân vẫn giữ thói quen mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng, không đăng ký biến động ngay sau khi giao dịch. Điều này tạo ra rủi ro rất lớn khi người chuyển nhượng qua đời hoặc phát sinh tranh chấp với hộ liền kề. Việc tuân thủ đầy đủ trình tự pháp luật ngay từ đầu là biện pháp hiệu quả nhất để phòng ngừa tranh chấp.

PHẦN IV. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

Kiến nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải với sự tham gia của tất cả các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan, đồng thời mời cơ quan chuyên môn về đất đai tiến hành đo đạc, xác định hiện trạng sử dụng đất.

Đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp đầy đủ hồ sơ địa chính, lịch sử biến động, bản đồ qua các thời kỳ để làm căn cứ xác định ranh giới và diện tích sử dụng hợp pháp.

Trường hợp hòa giải không thành, đề nghị cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết toàn diện các quan hệ tranh chấp trong cùng một vụ việc, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tránh việc giải quyết riêng lẻ dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Khuyến nghị người dân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng đúng hình thức theo quy định, đăng ký biến động kịp thời và đo đạc chính xác diện tích trước khi giao dịch để hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai.