Thị trường bất động sản những năm gần đây ghi nhận không ít trường hợp người dân đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị hợp đồng, nhận bàn giao đất hoặc nhà để ở, nhưng nhiều năm sau vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân không phải do lỗi của người mua, mà xuất phát từ việc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng và chưa thực hiện giải chấp theo quy định. Điều này khiến hàng chục, thậm chí hàng trăm cư dân rơi vào tình cảnh “có nhà để ở nhưng chưa có Sổ đỏ”, quyền và lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vậy trong trường hợp này, trách nhiệm thuộc về ai? Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng hay cơ quan nhà nước giải quyết? Và cư dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, ký hợp đồng mua một lô đất biệt thự trong Dự án Khu đô thị X do Công ty Cổ phần Y làm chủ đầu tư. Sau gần hai năm, ông A đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng, được bàn giao đất để xây dựng biệt thự theo quy hoạch của dự án và đã chuyển đến sinh sống ổn định.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A cùng nhiều cư dân khác mới biết toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án vẫn đang được chủ đầu tư thế chấp tại một ngân hàng thương mại để bảo đảm khoản vay. Do tài sản bảo đảm chưa được giải chấp, Văn phòng đăng ký đất đai chưa thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng lô đất.

Nhiều lần cư dân yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cam kết nhưng chỉ nhận được những lời hứa kéo dài với lý do doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, ngân hàng khẳng định quyền xử lý tài sản bảo đảm nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Vấn đề pháp lý đặt ra là:

• Chủ đầu tư có được thế chấp dự án rồi vẫn bán đất cho khách hàng hay không?
• Khi dự án đang thế chấp mà chưa được giải chấp, người mua có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
• Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư, ngân hàng hay cơ quan nhà nước?
• Cư dân nên khiếu nại, khởi kiện hay phối hợp đấu tranh tập thể để bảo vệ quyền lợi của mình?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một trong những tranh chấp điển hình trên thị trường bất động sản, khi quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng bởi việc chủ đầu tư sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

1. Pháp luật cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án nhưng phải đáp ứng điều kiện khi kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, dự án hoặc tài sản gắn liền với đất để huy động vốn theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, khi đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Đối với phần diện tích đang được thế chấp, việc bán cho khách hàng phải tuân thủ quy định của pháp luật, trong đó phải thực hiện giải chấp hoặc có sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo đúng quy định.

Việc ký hợp đồng bán nhưng không bảo đảm điều kiện để người mua được cấp Giấy chứng nhận đúng cam kết có thể làm phát sinh trách nhiệm dân sự và trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

2. Trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thuộc về chủ đầu tư

Theo Luật Đất đai năm 2024, sau khi hoàn thành các điều kiện theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp thực hiện thủ tục để người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu dự án chưa được giải chấp hoặc còn vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ bị ảnh hưởng. Trong trường hợp này, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý cần thiết, chứ không phải lỗi của người mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán.

3. Quyền của ngân hàng với tài sản thế chấp không làm mất quyền yêu cầu của người mua

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ.

Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng bất động sản đã được xác lập hợp pháp và có liên quan đến quyền, lợi ích của nhiều khách hàng, việc giải quyết phải xem xét toàn diện các quan hệ pháp luật phát sinh giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua.

Người mua không đương nhiên mất quyền lợi chỉ vì chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ với ngân hàng. Họ vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Cư dân có quyền sử dụng nhiều công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ kéo dài hoặc không thực hiện cam kết, người mua có thể:

• Yêu cầu chủ đầu tư công khai tình trạng thế chấp và lộ trình giải chấp.
• Khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà ở, kinh doanh bất động sản hoặc cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
• Khởi kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc xử lý các vi phạm phát sinh.
• Trường hợp có dấu hiệu huy động vốn trái quy định, gian dối hoặc chiếm đoạt tài sản, có thể đề nghị cơ quan điều tra xem xét theo quy định của pháp luật hình sự nếu đủ căn cứ.

Đặc biệt, trong các vụ việc có nhiều khách hàng cùng bị ảnh hưởng, việc phối hợp hành động trên cơ sở pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình bảo vệ quyền lợi.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đối với nhiều gia đình, căn biệt thự hay mảnh đất trong dự án không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là kết quả của nhiều năm tích lũy, vay mượn và kỳ vọng về một cuộc sống ổn định. Vì vậy, khi đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị hợp đồng nhưng nhiều năm vẫn không nhận được Giấy chứng nhận, cảm giác lo lắng, bất lực và mất niềm tin là điều rất dễ xảy ra.

Không ít người phải gánh cùng lúc áp lực trả nợ ngân hàng, chi phí xây dựng, tiền lãi vay và nỗi bất an khi tài sản mình đang sinh sống vẫn chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Đây chính là nỗi đau của người mua nhà mà nhiều tranh chấp bất động sản để lại.

Từ góc độ quản trị doanh nghiệp, việc sử dụng dòng tiền huy động từ khách hàng nhưng không xây dựng kế hoạch giải chấp phù hợp phản ánh những hạn chế trong quản trị tài chính và quản trị rủi ro. Khi dòng tiền mất cân đối, hệ quả cuối cùng thường được chuyển sang người mua – những người ở vị trí yếu thế hơn trong quan hệ hợp đồng.

Về phía cư dân, thay vì khiếu kiện đơn lẻ, việc đấu tranh pháp lý tập thể là một phương thức hiệu quả hơn. Thành lập ban đại diện cư dân, thống nhất yêu cầu pháp lý, thu thập hồ sơ đầy đủ và làm việc với chủ đầu tư, ngân hàng cũng như cơ quan nhà nước trên tinh thần hợp tác sẽ tạo sức mạnh tập thể, giúp quá trình giải quyết minh bạch và hiệu quả hơn.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Từ thực tiễn tư vấn nhiều tranh chấp bất động sản, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra bốn khuyến nghị:

Thứ nhất, trước khi ký hợp đồng mua bất động sản trong dự án, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm việc dự án có đang bị thế chấp hay không, phạm vi thế chấp, điều kiện giải chấp và tiến độ thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ hai, khi phát hiện dự án chưa được giải chấp đúng cam kết, cư dân cần yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin về khoản vay, phương án xử lý và thời hạn dự kiến hoàn thành việc giải chấp, tránh chỉ tiếp nhận các cam kết bằng lời nói.

Thứ ba, chủ động liên kết với các khách hàng có cùng quyền lợi để thành lập nhóm đại diện, thống nhất tài liệu, chứng cứ và phương án làm việc với chủ đầu tư, ngân hàng cũng như cơ quan quản lý. Sự đồng thuận và hành động có tổ chức sẽ nâng cao hiệu quả của quá trình bảo vệ quyền lợi.

Thứ tư, nếu chủ đầu tư cố tình kéo dài, vi phạm nghĩa vụ hoặc có dấu hiệu huy động vốn trái quy định, cần mạnh dạn sử dụng các biện pháp pháp lý như khiếu nại, khởi kiện hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Một cuốn Sổ đỏ không chỉ xác lập quyền sở hữu hợp pháp mà còn là sự bảo đảm cho niềm tin của người mua. Trong thị trường bất động sản, quản trị rủi ro dòng tiền của chủ đầu tư không thể được đánh đổi bằng quyền lợi của khách hàng. Khi nhiều cư dân cùng gặp một vấn đề, sự đoàn kết, đối thoại trên cơ sở pháp luật và đấu tranh pháp lý tập thể chính là chìa khóa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.