Đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một trong những hình thức mua bán có tính minh bạch và an toàn pháp lý cao. Thế nhưng, không ít trường hợp sau khi hoàn tất thủ tục nhận đất, người trúng đấu giá mới phát hiện diện tích thực tế bị thiếu so với biên bản bàn giao và hồ sơ đấu giá. Vậy trong tình huống này, ai phải chịu trách nhiệm? Người mua có quyền yêu cầu bồi hoàn phần diện tích bị thiếu hay không? Hãy cùng phân tích tình huống sau.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, tham gia đấu giá thành công một thửa đất ở do Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Theo hồ sơ đấu giá, biên bản bàn giao thực địa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sau đó, diện tích thửa đất là 200m².

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, ông A tiến hành thuê đơn vị thiết kế để xây dựng nhà ở. Trong quá trình đo đạc phục vụ xin giấy phép xây dựng, đơn vị đo đạc phát hiện diện tích thực tế chỉ còn 190m², tức thiếu 10m² so với hồ sơ đấu giá.

Kiểm tra thực địa cho thấy phần diện tích bị thiếu nằm giáp ranh với hộ liền kề. Người hàng xóm cho biết họ đã sử dụng phần đất này nhiều năm theo mốc giới cũ trước khi Nhà nước tổ chức đấu giá.

Ông A vô cùng bức xúc vì cho rằng mình đã bỏ ra số tiền rất lớn để mua đấu giá tài sản của Nhà nước nhưng lại không nhận đủ diện tích như hồ sơ. Ông đặt câu hỏi:

• Ai phải chịu trách nhiệm khi diện tích thực tế không đúng hồ sơ đấu giá?
• Có được yêu cầu hoàn trả tiền tương ứng với phần diện tích bị thiếu không?
• Cơ quan tổ chức đấu giá, đơn vị đo đạc hay người đang sử dụng đất phải bồi hoàn?
• Nếu không được giải quyết thì người mua có quyền khởi kiện hay yêu cầu hủy kết quả đấu giá không?

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Đây là tình huống thực tế không hiếm gặp trong các khu đất đấu giá, nhất là những nơi hồ sơ địa chính cũ chưa được chỉnh lý hoặc việc cắm mốc ngoài thực địa chưa chính xác.

1. Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm hồ sơ đấu giá phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của thửa đất.

Theo Luật Đất đai năm 2024, việc giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ trên hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, kết quả đo đạc và hiện trạng quản lý đất đai.

Thửa đất đưa ra đấu giá phải xác định rõ:

• diện tích;
• ranh giới;
• mốc giới;
• mục đích sử dụng;
• tình trạng pháp lý.

Nếu hồ sơ đấu giá xác định sai diện tích hoặc sai mốc giới dẫn đến người trúng đấu giá không nhận đủ quyền lợi thì cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ phải xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

2. Lần xác định nguyên nhân thiếu diện tích để xác định chủ thể phải chịu trách nhiệm.

Có thể xảy ra nhiều trường hợp:

Trường hợp 1: Sai sót do đo đạc, lập hồ sơ

Nếu cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị đo đạc xác định sai diện tích ngay từ đầu thì trách nhiệm trước hết thuộc cơ quan quản lý nhà nước hoặc tổ chức được giao thực hiện việc đo đạc.

Người trúng đấu giá có quyền yêu cầu:

• đo đạc lại;
• chỉnh lý hồ sơ;
• xem xét hoàn trả khoản tiền tương ứng nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích đã thanh toán;
• yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại phát sinh.

Trường hợp 2: Có người đang lấn chiếm đất

Nếu diện tích bị thiếu do hộ liền kề lấn chiếm thì Nhà nước phải xem xét việc xử lý hành vi lấn chiếm, buộc trả lại đất nếu đủ căn cứ.

Người mua đấu giá không có nghĩa vụ tự chấp nhận mất phần diện tích đã mua.

Trường hợp 3: Hồ sơ địa chính cũ không đúng thực tế

Nếu bản đồ cũ sai số nhưng hiện trạng đã tồn tại ổn định từ rất lâu thì cơ quan có thẩm quyền phải xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng và xử lý theo quy định về đăng ký, chỉnh lý hồ sơ địa chính trước khi xác định trách nhiệm bồi hoàn.

3. Người mua đấu giá có quyền yêu cầu giải quyết theo nhiều hướng.

Tùy từng nguyên nhân, người dân có thể:

• yêu cầu đo đạc độc lập;
• đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ địa chính;
• kiến nghị UBND có thẩm quyền giải quyết;
• yêu cầu hoàn trả số tiền tương ứng diện tích thiếu;
• yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định về trách nhiệm bồi thường nếu có lỗi của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân;
• khởi kiện vụ án hành chính hoặc vụ án dân sự khi quyền lợi bị xâm phạm mà không được giải quyết.

Điều quan trọng là phải chứng minh được diện tích ghi trong hồ sơ đấu giá khác với diện tích thực tế nhận bàn giao và xác định rõ nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

1. Về khía cạnh góc độ tâm lý giáo dục 

Đối với nhiều gia đình, mua được một lô đất đấu giá không chỉ là một giao dịch tài sản mà còn là thành quả tích lũy của nhiều năm lao động.

Vì vậy, khi phát hiện diện tích thực tế bị thiếu, cảm giác đầu tiên thường là thất vọng, hụt hẫng và mất niềm tin đối với cơ quan chức năng.

Nhiều người cho rằng nếu đất do Nhà nước đấu giá thì mọi thông tin phải tuyệt đối chính xác. Chính kỳ vọng đó khiến sự chênh lệch dù chỉ vài mét vuông cũng dễ tạo ra tâm lý bị “mua hớ”, đặc biệt khi giá đất đấu giá thường cao hơn giá thị trường.

2. Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản 

Ở góc độ quản trị, bài học quan trọng là không nên chỉ tin vào giấy tờ mà bỏ qua việc kiểm tra thực địa.

Người mua cần chủ động:

• đối chiếu bản đồ địa chính với hiện trạng;
• kiểm tra mốc giới trước khi nhận bàn giao;
• yêu cầu cắm mốc rõ ràng ngoài thực địa;
• thuê đơn vị đo đạc độc lập nếu giá trị tài sản lớn;
• lập biên bản xác nhận hiện trạng ngay tại thời điểm nhận đất.

Một quy trình kiểm tra kỹ lưỡng ngay từ đầu có thể giúp phòng tránh nhiều tranh chấp kéo dài và giảm đáng kể chi phí, thời gian giải quyết về sau.

Đối với cơ quan quản lý, mỗi sai sót trong đo đạc hay bàn giao không chỉ gây thiệt hại vật chất mà còn làm suy giảm niềm tin của người dân vào tính minh bạch của hoạt động quản lý đất đai. Vì vậy, việc chuẩn hóa quy trình đo đạc, công khai hồ sơ kỹ thuật và kiểm tra chéo trước khi bàn giao là yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả quản trị nhà nước.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện diện tích đất đấu giá nhỏ hơn diện tích ghi trong hồ sơ, người dân không nên vội tranh chấp với hộ liền kề hoặc tự ý xây dựng theo mốc giới chưa được xác minh.

Một quy trình xử lý bài bản nên được thực hiện như sau:

Bước 1. Tạm dừng việc xây dựng nếu mốc giới chưa rõ ràng nhằm tránh phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm trật tự xây dựng.

Bước 2. Thu thập đầy đủ hồ sơ gồm: quyết định công nhận kết quả đấu giá, hợp đồng mua bán hoặc quyết định giao đất, biên bản bàn giao thực địa, trích lục bản đồ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng từ nộp tiền.

Bước 3. Đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan chuyên môn tổ chức đo đạc, kiểm tra, đối chiếu giữa hồ sơ kỹ thuật và hiện trạng sử dụng đất để xác định nguyên nhân chênh lệch.

Bước 4. Trường hợp phát hiện sai sót do cơ quan quản lý hoặc đơn vị đo đạc, cần yêu cầu xử lý trách nhiệm, chỉnh lý hồ sơ, hoàn trả khoản tiền tương ứng hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật nếu có đủ căn cứ.

Bước 5. Nếu phần diện tích bị thiếu do người khác lấn chiếm, cần đề nghị UBND cấp có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo đúng trình tự pháp luật để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

Chuyên gia cũng khuyến nghị rằng, đối với các giao dịch có giá trị lớn như mua đất đấu giá, người dân nên thực hiện nguyên tắc “đối chiếu ba bước”:

• Đối chiếu hồ sơ pháp lý (diện tích, tứ cận, bản đồ địa chính).
• Đối chiếu hiện trạng thực địa (mốc giới, ranh giới sử dụng).
• Đối chiếu kết quả đo đạc độc lập trước khi ký biên bản nhận bàn giao và triển khai xây dựng.

Việc đầu tư thêm thời gian và chi phí để kiểm tra ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua và góp phần xây dựng một thị trường đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch, công khai và đáng tin cậy.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.