Luật Đất đai năm 2024 mang đến nhiều kỳ vọng khi lần đầu tiên xác lập nguyên tắc định giá đất theo thị trường. Tuy nhiên, liệu quy định mới có đồng nghĩa với việc người dân sẽ không còn chịu thiệt khi Nhà nước thu hồi đất?
Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.
1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có hơn 600m² đất ở và đất vườn nằm trong khu vực thực hiện dự án xây dựng tuyến đường liên huyện.
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, ông A khá yên tâm vì nghe nhiều thông tin rằng theo Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước sẽ bồi thường theo “giá đất thị trường”, không còn áp dụng khung giá đất như trước đây.
Tuy nhiên, khi phương án bồi thường được công bố, giá bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với mức giá mua bán mà người dân trong khu vực đang giao dịch. Trong khi đó, chỉ cách khu đất của ông vài trăm mét, nhiều thửa đất đang được rao bán với giá cao gấp nhiều lần.
Ông A đặt câu hỏi:
“Luật mới nói bồi thường theo giá thị trường, vậy vì sao người dân vẫn cảm thấy bị thiệt?”
Đây cũng là băn khoăn chung của rất nhiều người dân khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực.
2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”
Từ tình huống trên, câu hỏi đặt ra là pháp luật hiện hành thực sự quy định như thế nào về việc bồi thường theo “giá thị trường”? Đây chính là lúc cần nhìn nhận vấn đề dưới góc độ pháp lý.
1. Hiểu đúng về “giá đất theo thị trường”
Nhiều người đang hiểu rằng Nhà nước sẽ bồi thường đúng bằng giá mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật không quy định theo cách hiểu này.
Theo khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
“a) Định giá đất theo nguyên tắc thị trường
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
đ) Bảo đảm hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”.
Như vậy, Luật không quy định Nhà nước phải lấy giá giao dịch hoặc giá rao bán trên thị trường để bồi thường, mà yêu cầu việc định giá phải tiệm cận giá thị trường thông qua quy trình định giá theo pháp luật.
Đồng thời, Khoản 3, Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”.
Đây là điểm mới rất quan trọng của Luật Đất đai năm 2024. Thay vì duy trì khung giá đất cố định trong nhiều năm như trước đây, bảng giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên hơn nhằm phản ánh sát biến động của thị trường.
2. Người dân có quyền gì khi không đồng ý với giá bồi thường?
Theo điểm e, khoản 1, Điều 160, Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp:
e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”
Điều này cho thấy, khi Nhà nước thu hồi đất thì căn cứ tính tiền bồi thường không phải là giá rao bán trên thị trường, mà là giá đất cụ thể được cơ quan có thẩm quyền xác định theo đúng trình tự, phương pháp định giá do pháp luật quy định.
Do đó, nếu cho rằng giá bồi thường chưa phù hợp, người sử dụng đất có quyền:
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích căn cứ xác định giá đất;
- Góp ý, kiến nghị đối với phương án bồi thường;
- Khiếu nại quyết định bồi thường theo quy định của pháp luật;
- Khởi kiện vụ án hành chính nếu cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Kết luận pháp lý: Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn A, việc bồi thường sẽ được xác định trên cơ sở bảng giá đất và phương pháp định giá theo Luật Đất đai năm 2024, chứ không mặc nhiên bằng giá giao dịch ngoài thị trường. Nếu phát hiện việc xác định giá đất có sai sót hoặc không đúng quy định, ông A hoàn toàn có quyền yêu cầu giải trình, khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”
1. Khía cạnh tâm lý – giáo dục
Từ khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành, cụm từ “bồi thường theo giá thị trường” đã tạo nên rất nhiều kỳ vọng.
Không ít người dân tin rằng tiền bồi thường sẽ ngang bằng giá giao dịch thực tế, từ đó có thể mua được nơi ở mới hoặc tái tạo cuộc sống sau thu hồi đất.
Khi kết quả bồi thường không đúng như kỳ vọng, cảm giác hụt hẫng, mất niềm tin và cho rằng mình bị thiệt là điều rất dễ xảy ra.
Vì vậy, công tác tuyên truyền cần giúp người dân hiểu rõ:
- “Giá thị trường” là khái niệm pháp lý, không phải giá rao bán.
- Bồi thường không chỉ là tiền mà còn bao gồm các chính sách hỗ trợ, tái định cư, ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp.
- Hiểu đúng pháp luật sẽ giúp người dân lựa chọn cách bảo vệ quyền lợi phù hợp thay vì phản ứng cảm tính.
2. Khía cạnh quản trị rủi ro tài sản
Trong nhiều dự án, nguyên nhân chậm giải phóng mặt bằng không hoàn toàn xuất phát từ mức giá bồi thường mà còn đến từ khoảng cách giữa kỳ vọng của người dân và cách chính quyền truyền đạt chính sách.
Để giảm khiếu kiện và tạo sự đồng thuận, địa phương cần:
- Công khai minh bạch phương pháp xác định giá đất.
- Đối thoại trực tiếp với người dân trước khi phê duyệt phương án bồi thường.
- Giải thích rõ căn cứ pháp lý và các khoản hỗ trợ đi kèm.
- Chủ động giải quyết kiến nghị ngay từ cơ sở, tránh để phát sinh mâu thuẫn kéo dài.
Khi người dân được cung cấp đầy đủ thông tin và cảm thấy mình được lắng nghe, quá trình giải phóng mặt bằng sẽ diễn ra thuận lợi hơn, góp phần bảo đảm tiến độ dự án và hạn chế tranh chấp.
4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG
1. Bước 1 – Hiểu đúng quy định về “giá đất theo thị trường”: Trước khi đánh giá phương án bồi thường, người dân cần phân biệt giữa giá giao dịch trên thị trường và giá đất được xác định theo quy định pháp luật. Việc hiểu đúng sẽ giúp tránh kỳ vọng không phù hợp và có cơ sở đánh giá khách quan.
2. Bước 2 – Kiểm tra đầy đủ phương án bồi thường: Đối chiếu diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất, bảng giá đất, các khoản hỗ trợ và tái định cư để bảo đảm quyền lợi của mình được tính toán đầy đủ theo quy định.
3. Bước 3 – Đối thoại và yêu cầu giải trình khi có thắc mắc: Nếu chưa đồng thuận với mức bồi thường, người dân nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích căn cứ xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến phương án bồi thường trước khi thực hiện các thủ tục khiếu nại.
4. Bước 4 – Sử dụng đúng quyền khiếu nại hoặc khởi kiện: Khi có căn cứ cho rằng việc xác định giá đất hoặc phương án bồi thường không đúng quy định, người dân cần thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo đúng trình tự pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Luật Đất đai năm 2024 mở ra cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường, nhưng điều quan trọng nhất vẫn là sự minh bạch trong xác định giá đất, sự đồng hành của chính quyền và sự hiểu biết pháp luật của người dân. Khi ba yếu tố này được bảo đảm, bồi thường khi thu hồi đất sẽ không chỉ đúng quy định mà còn tạo được sự đồng thuận, góp phần thúc đẩy hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng và phát triển kinh tế – xã hội”.
GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:
Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.
Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.
Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Bồi thường đất; Thu hồi đất; Giải pháp.