TÌNH HUỐNG SỐ 989: CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ TỰ Ý VỨT TÚI RÁC THẢI THẢI HỮU CƠ THỐI RỮA TỪ CỬA SỔ BAN CÔNG TẦNG CAO XUỐNG GIẾNG TRỜI CHUNG NGÕ GÂY Ô NHIỄM HÔI BỐC MÙI?

TÌNH HUỐNG SỐ 989: CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ TỰ Ý VỨT TÚI RÁC THẢI THẢI HỮU CƠ THỐI RỮA TỪ CỬA SỔ BAN CÔNG TẦNG CAO XUỐNG GIẾNG TRỜI CHUNG NGÕ GÂY Ô NHIỄM HÔI BỐC MÙI?

Sống trong khu đô thị hiện đại, nhiều người nghĩ rằng chỉ cần giữ cho căn hộ của mình sạch sẽ là đủ. Nhưng chỉ một túi rác thực phẩm bị ném bừa từ trên cao cũng có thể biến giếng trời chung thành điểm ô nhiễm, ảnh hưởng đến sức khỏe và sự yên ổn của hàng chục gia đình.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Gia đình ông Nguyễn Văn A sống tại căn hộ tầng 15 của một khu đô thị ở phường X, tỉnh Y. Vì ngại mang rác xuống điểm tập kết, nhiều tháng nay ông A thường gom thức ăn thừa, rau củ hỏng vào túi nilon rồi ném qua cửa sổ ban công xuống giếng trời chung của dãy nhà.

Rác tích tụ lâu ngày, thối rữa, nước rỉ chảy dọc thành giếng, ruồi nhặng bay lên các tầng. Bà Trần Thị B ở tầng 3, có con nhỏ, không dám mở cửa sổ vì mùi hôi bốc lên nồng nặc. Ông Lê Văn C, Trưởng Ban quản trị tòa nhà, nhiều lần nhắc nhở nhưng ông A cho rằng giếng trời là “chỗ chung, ai cũng có phần”, còn việc dọn dẹp là của Ban quản lý. Cư dân bức xúc, lo ngại dịch bệnh và nguy cơ túi rác rơi trúng người.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Lập luận của ông A là hoàn toàn không đúng. Căn cứ Luật Nhà ở 2023 và Luật Bảo vệ môi trường 2020 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 146/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026), hành vi này vi phạm pháp luật ở nhiều tầng nấc:

1. Quy định về phần sở hữu chung của nhà chung cư:

Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, cùng các không gian, hệ thống kỹ thuật phục vụ chung của tòa nhà, là phần sở hữu chung của các chủ sở hữu (phạm vi cụ thể được ghi trong hợp đồng mua bán). Giếng trời phục vụ thông gió, lấy sáng cho cả dãy nhà nên thường thuộc phần sở hữu chung, không ai được tự ý biến thành nơi chứa rác.

2. Hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có việc xả rác thải, chất thải không đúng nơi quy định. Việc ném túi rác qua cửa sổ xuống giếng trời rõ ràng thuộc nhóm hành vi này.

3. Trách nhiệm của hộ gia đình về chất thải rắn sinh hoạt:

Điều 6 Luật Bảo vệ môi trường nghiêm cấm các hành vi gây ô nhiễm môi trường. Điều 75 và Điều 79 quy định hộ gia đình, cá nhân ở đô thị phải phân loại, chứa đựng chất thải rắn sinh hoạt trong bao bì và chuyển giao đúng nơi, đúng thời điểm theo quy định. Rác thải thực phẩm là loại chất thải phải được xử lý riêng, không thể tùy tiện vứt bỏ.

Áp dụng vào tình huống:

• Về hành vi: Ông A vứt rác hữu cơ không đúng nơi quy định vào phần sở hữu chung, đồng thời không thực hiện nghĩa vụ chứa đựng và chuyển giao rác của hộ gia đình.
• Về hậu quả: Mùi hôi, ruồi nhặng, nước rỉ gây ô nhiễm không khí, ảnh hưởng sức khỏe cư dân, đặc biệt là trẻ nhỏ; việc ném rác từ tầng cao còn tiềm ẩn nguy cơ gây tai nạn.
• Về lập luận biện hộ: “Của chung” không có nghĩa là được tùy ý sử dụng sai mục đích. Chi phí dọn dẹp, khử mùi phát sinh do lỗi của ông A thì ông A phải chịu, không thể đẩy sang cư dân hay Ban quản lý.

Kết luận pháp lý: Ông A có thể bị nhắc nhở, lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về nhà ở và bảo vệ môi trường, bị buộc dọn dẹp, khắc phục ô nhiễm và hoàn trả chi phí vệ sinh. Cư dân bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được tổn thất.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử)

Đằng sau hành vi “ném cho nhanh” là tâm lý “việc chung thì không phải việc của mình” và thói quen ngại phiền toái. Tầng cao khiến người ném không nhìn thấy hậu quả, nên dễ vô cảm với những người ở phía dưới. Giáo dục văn hóa cộng đồng chung cư cần bắt đầu từ sự đồng cảm: mùi hôi bay lên cửa sổ nhà bà B cũng chính là hơi thở của em bé trong nhà. Trẻ em trong gia đình ông A cũng đang học cách sống từ chính cách người lớn ứng xử.

Về khía cạnh Quản trị cộng đồng chung cư

Bài học dành cho Ban quản trị là sự thiếu cơ chế giám sát và nội quy đủ rõ ràng. Một tòa nhà vận hành tốt cần có nội quy cụ thể về xử lý rác, camera tại khu vực chung, điểm tập kết thuận tiện và quy trình xử lý vi phạm minh bạch. Phòng ngừa luôn rẻ hơn xử lý hậu quả.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để vấn đề một cách thấu tình đạt lý, giữ được tình làng nghĩa xóm trong cùng một tòa nhà, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Ghi nhận chứng cứ và nhắc nhở thiện chí: Ông C cùng bà B và đại diện cư dân chụp ảnh, quay video hiện trạng giếng trời, trích xuất camera (nếu có), lập biên bản có người làm chứng. Sau đó, Ban quản trị gặp trực tiếp ông A, tiếp cận nhẹ nhàng, chỉ rõ quy định tại Luật Nhà ở và Luật Bảo vệ môi trường để ông A hiểu rằng hành vi của mình vi phạm pháp luật.

Bước 2 – Cam kết khắc phục và thống nhất quy tắc chung: Ban quản trị đề nghị ông A cam kết bằng văn bản chấm dứt hành vi, tự chịu chi phí dọn dẹp, khử mùi. Đồng thời, đưa nội quy về xử lý rác ra Hội nghị nhà chung cư để bổ sung chế tài, bố trí giờ thu gom, thùng rác thực phẩm thuận tiện để mọi cư dân cùng thực hiện.

Bước 3 – Báo cơ quan chức năng và yêu cầu bồi thường (Giải pháp cuối cùng): Nếu ông A tiếp tục vi phạm, Ban quản trị gửi văn bản kiến nghị đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan quản lý có thẩm quyền để xử phạt hành chính, buộc khắc phục hậu quả. Cư dân bị ảnh hưởng có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện ra Tòa án nếu thiệt hại thực tế phát sinh.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.