Trong thực tế đời sống, không ít giao dịch mua bán đất đai được thực hiện bằng giấy viết tay giữa những người quen biết, hàng xóm hoặc người thân trong gia đình. Khi giá trị đất tăng lên, những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch thiếu chặt chẽ về pháp lý ngày càng phổ biến. Đằng sau mỗi vụ việc không chỉ là câu chuyện về quyền sử dụng đất, mà còn là bài học về lòng tham vật chất, sự chủ quan trong quản trị tài sản cá nhân và cách ứng xử để giữ gìn tình làng nghĩa xóm.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống

Năm 2018, hộ ông Nguyễn Văn A, cư trú tại xã B, tỉnh C, có một thửa đất diện tích 300m². Do hoàn cảnh kinh tế khó khăn, ông A đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn B với giá 300 triệu đồng.

Hai bên lập giấy mua bán đất viết tay, có chữ ký của các bên và người làm chứng trong thôn. Ông B giao đủ tiền, nhận đất sử dụng ổn định, xây dựng nhà ở và thực hiện các nghĩa vụ liên quan trong nhiều năm. Tuy nhiên, thời điểm đó hai bên không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và chưa làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đến năm 2026, khu vực này được quy hoạch phát triển, giá đất tăng cao gấp nhiều lần. Nhận thấy giá trị thửa đất hiện nay lớn hơn rất nhiều so với số tiền đã nhận trước đây, ông A yêu cầu ông B trả lại đất với lý do: “Ngày trước chỉ viết giấy tay, chưa sang tên nên việc mua bán không có giá trị”.

Ông B không đồng ý vì cho rằng mình đã mua đất, thanh toán đầy đủ và sử dụng công khai trong thời gian dài. Mâu thuẫn giữa hai bên ngày càng căng thẳng, ảnh hưởng đến quan hệ hàng xóm và cuộc sống của các gia đình.

Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của các bên được giải quyết như thế nào?

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Tình huống trên là một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay. Nhiều người cứ lầm tưởng rằng chỉ cần giao đủ tiền và nhận đất thì giao dịch đã hoàn tất, trong khi một số khác lại cho rằng chưa sang tên thì người bán có quyền lấy lại đất bất cứ lúc nào. Cả 2 cách hiểu này đều chưa phản ánh đầy đủ quy định của pháp luật. 

Khoản 1 và 3 Điều 27, Luật Đất đai 2024 quy định: 

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan;

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. 

Bên cạnh đó, Điều 131 và Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc đăng kí đất đai và đăng kí biến động: 

Điều 131, Luật Đất đai 2024 quy định:

“Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất:

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;

2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu;

3. Đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng kí lần đầu và đăng kí biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng kí điện tử và có giá trị pháp lý như nhau;

4. Người sử dụng đất, chủ sỡ hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này;

5. Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

 

Điều 133, Luật Đất đai 2024 quy định về đăng ký biến động:

“1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sỡ hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất”

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí biến động theo quy định. Đây là bước quan trọng nhằm cập nhật thông tin người sử dụng đất trong hồ sơ địa chính và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên. 

Như vậy, xét về nguyên tắc, việc mua bán đất giữa ông A và ông D chỉ bằng giấy viết tay, chưa công chứng và chưa đăng ký biến động là chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa mọi hợp đồng viết tay đều đương nhiên vô hiệu.

Theo khoản 1, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Như vậy, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ đánh giá toàn diện nhiều yếu tố như:

• Việc giao kết có hoàn toàn tự nguyện hay không;
• Người mua đã thanh toán đủ tiền hay chưa;
• Người mua đã nhận đất, quản lý và sử dụng thực tế hay chưa;
• Việc sử dụng đất có ổn định, liên tục, công khai hay không;
• Có người làm chứng hoặc tài liệu chứng minh việc giao dịch hay không;
• Việc không hoàn tất thủ tục pháp lý xuất phát từ lỗi của bên nào.

Trong tình huống trên, nếu ông D chứng minh được việc giao dịch là có thật, đã thanh toán đầy đủ, nhận đất và sử dụng ổn định trong thời gian dài thì đây là những căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngược lại, việc ông A yêu cầu hủy bỏ giao dịch chỉ vì giá đất tăng cao có thể bị xem xét là không phù hợp với nguyên tắc thiện chí, trung thực trong việc xác lập và thực hiện giao dịch dân sự theo

Khoản 3, Điều 3, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự:

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực”.

Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của các bên được giải quyết như thế nào?

Kết luận pháp lý: Đối với tình huống trên, ông Nguyễn Văn A và ông Trần Văn D nên ưu tiên thương lượng, hòa giải trên cơ sở tôn trọng giao dịch đã được các bên tự nguyện xác lập. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, ông D có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp và cung cấp các chứng cứ như giấy chuyển nhượng viết tay, chứng cứ giao nhận tiền, người làm chứng, tài liệu chứng minh việc quản lý, sử dụng đất ổn định trong nhiều năm để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Về phía ông A, việc yêu cầu lấy lại đất chỉ vì giá đất tăng cao khó có thể được chấp nhận nếu không có căn cứ pháp lý phù hợp. Đây cũng là lời nhắc nhở rằng, trong mọi giao dịch về quyền sử dụng đất, việc tuân thủ đúng quy định của pháp luật ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản và hạn chế những tranh chấp phát sinh về sau.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục và Quản trị rủi ro tài sản – “Chìa khoá phòng ngừa tranh chấp”

Về khía cạnh tâm lý – giáo dục

Tranh chấp đất đai không chỉ xuất phát từ quy định pháp luật mà còn chịu tác động của tâm lý con người. Khi giá đất tăng, người bán dễ nảy sinh tâm lý tiếc nuối, muốn thay đổi thỏa thuận đã tự nguyện xác lập trước đó. Nếu không kiểm soát cảm xúc và tôn trọng cam kết, mâu thuẫn rất dễ phát sinh.

Từ góc độ giáo dục, tình huống này nhắc nhở mỗi người cần đề cao sự trung thực, thiện chí và trách nhiệm trong giao dịch dân sự. Khi xảy ra bất đồng, các bên nên ưu tiên đối thoại, hòa giải để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời giữ gìn tình cảm gia đình, hàng xóm và sự ổn định trong cộng đồng.

Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản

Tình huống trên cho thấy việc giao dịch quyền sử dụng đất chỉ bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Đối với tài sản có giá trị lớn, người dân cần thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định như công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, đăng ký biến động đất đai và lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan.

Quản trị rủi ro tài sản không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mà còn là giải pháp hiệu quả để phòng ngừa tranh chấp và hạn chế những tổn thất không đáng có trong tương lai.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long 

Từ tình huống trên, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra một số định hướng giải quyết toàn diện:

• Bước 1 – Ưu tiên đối thoại và hòa giải trước khi tranh chấp trở nên nghiêm trọng: Các bên nên ngồi lại, nhìn nhận sự việc trên tinh thần tôn trọng thỏa thuận ban đầu. Người bán cần hiểu rằng việc giá đất tăng không phải là lý do hợp pháp để phủ nhận trách nhiệm đã cam kết. Người mua cũng cần nhìn nhận những thiếu sót trong quá trình giao dịch để cùng tìm phương án phù hợp.

• Bước 2 – Đánh giá đầy đủ chứng cứ pháp lý: Người mua cần tập hợp các tài liệu như giấy mua bán, chứng cứ giao tiền, giấy tờ sử dụng đất, xác nhận của người làm chứng, quá trình quản lý sử dụng thực tế… để bảo vệ quyền lợi của mình. Người bán cũng cần thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách thiện chí, tránh việc lợi dụng khoảng trống thủ tục để gây bất lợi cho bên còn lại.

• Bước 3 – Xây dựng tư duy quản trị rủi ro tài sản: Tài sản càng có giá trị thì càng cần sự chuẩn bị pháp lý chặt chẽ. Một giao dịch an toàn không chỉ dựa vào sự tin tưởng mà phải dựa trên quy trình, giấy tờ và sự hiểu biết pháp luật.

• Bước 4 – Xây dựng văn hóa ứng xử trong cộng đồng: Đất đai có thể là tài sản lớn, nhưng mối quan hệ giữa con người với con người cũng là giá trị cần được bảo vệ. Một quyết định xuất phát từ lòng tham có thể làm mất đi sự bình yên của cả gia đình và cộng đồng.

Thông điệp từ chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Trong giao dịch tài sản, pháp luật là lá chắn bảo vệ quyền lợi. Nhưng sự tử tế, trách nhiệm và thiện chí mới là nền tảng giúp con người tránh khỏi những tranh chấp không đáng có”.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tranh chấp đất đai; Tư vấn pháp luật Đất đai, Dân sự.