1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tại xã B, tỉnh C, một doanh nghiệp dược liệu có kế hoạch đầu tư vùng nguyên liệu trồng sâm dược liệu với quy mô khoảng 150 ha tại khu vực miền núi.

Doanh nghiệp dự kiến liên kết với hàng trăm hộ đồng bào dân tộc thiểu số đang sử dụng đất nông nghiệp để hình thành một vùng sản xuất tập trung. Theo phương án ban đầu, doanh nghiệp dự kiến ký các hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với từng hộ dân, đồng thời thỏa thuận nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với một số diện tích.

Tuy nhiên, khi rà soát hồ sơ, doanh nghiệp phát hiện nhiều thửa đất thuộc các hộ đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ đất sản xuất. Một số hộ khác là đất nông nghiệp thông thường do hộ gia đình tự tạo lập hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp. Doanh nghiệp cho rằng: “Chỉ cần từng hộ dân đồng ý bán hoặc góp vốn thì doanh nghiệp có thể gom toàn bộ diện tích cần thiết.”

Trong khi đó, cơ quan quản lý đất đai yêu cầu doanh nghiệp phải phân loại nguồn gốc từng thửa đất, xác định loại đất, đối tượng sử dụng đất và phương thức tích tụ trước khi thực hiện giao dịch.

Đặc biệt, doanh nghiệp còn dự kiến thuê một số hộ dân đứng tên nhận chuyển nhượng đất vượt quá hạn mức rồi sau đó chuyển lại cho doanh nghiệp nhằm “né” giới hạn pháp lý.

Câu hỏi đặt ra: Doanh nghiệp có thể tự do gom hàng trăm hecta đất nông nghiệp của đồng bào dân tộc thiểu số để trồng sâm hay không? Hạn mức nhận chuyển quyền tại Điều 177 Luật Đất đai 2024 có áp dụng trực tiếp cho doanh nghiệp không? Đối với đất chính sách giao cho đồng bào dân tộc thiểu số thì doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn hay không? Nếu muốn thực hiện dự án tích tụ đất quy mô lớn thì phải lập phương án và thực hiện quy trình pháp lý như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Trước hết phải phân biệt “tập trung đất” và “tích tụ đất”

Pháp luật đất đai hiện hành không đồng nhất hai khái niệm: Tập trung đất nông nghiệp và Tích tụ đất nông nghiệp.

Theo Điều 77 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện tập trung đất nông nghiệp trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất về phương thức tập trung, thời gian, quyền và nghĩa vụ của người tham gia, phương án hoàn trả đất…

Trong khi đó, Điều 78 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định tổ chức kinh tế thực hiện tích tụ đất nông nghiệp thông qua:

• nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;
• nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp;
• hoặc kết hợp cả hai phương thức.

Đây là sự khác biệt rất quan trọng.

Nếu doanh nghiệp muốn sở hữu/tập hợp quyền sử dụng đất thông qua giao dịch chuyển nhượng, thì phải đi theo cơ chế tích tụ. Nếu chỉ muốn tổ chức một vùng sản xuất tập trung trong một khoảng thời gian nhất định mà sau đó hoàn trả đất cho người dân thì có thể xem xét cơ chế tập trung đất.

2.2. Hạn mức 15 lần tại Điều 177 không phải là “hạn mức gom đất của doanh nghiệp”

Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Đồng thời, UBND cấp tỉnh căn cứ các tiêu chí luật định để quy định hạn mức cụ thể phù hợp với điều kiện địa phương.

Do đó, cần tránh một cách hiểu rất dễ gây nhầm lẫn: “Không phải cứ doanh nghiệp muốn nhận 150 ha là lấy hạn mức của cá nhân nhân lên để tính cho doanh nghiệp.” Điều 177 đang điều chỉnh hạn mức nhận chuyển quyền của cá nhân.

Đối với doanh nghiệp, vấn đề pháp lý trọng tâm chuyển sang: Doanh nghiệp thuộc trường hợp được nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay không; loại đất đó có được phép chuyển dịch hay không; giao dịch có đáp ứng điều kiện luật định hay không; và phương án tích tụ, sử dụng đất có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không.

2.3. Đất chính sách của đồng bào dân tộc thiểu số là “vùng pháp lý đặc biệt”

Điều 48 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 Điều 16.

Đối với nhóm đất chính sách này, pháp luật không cho phép người sử dụng đất tự do chuyển dịch quyền sử dụng đất như đối với đất nông nghiệp thông thường.

Khoản 3 Điều 48 quy định nhóm người sử dụng đất này không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp ngoại lệ mà Điều 48 quy định.

Đặc biệt, trường hợp được chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 48 cũng gắn với người thuộc hàng thừa kế là đối tượng thuộc chính sách, chứ không mở ra quyền chuyển nhượng tự do cho doanh nghiệp bên ngoài.

Như vậy, nếu doanh nghiệp phát hiện một hộ dân đang sử dụng đất chính sách thuộc phạm vi Điều 48, doanh nghiệp không thể đơn giản lập hợp đồng: “Hộ A bán đất – doanh nghiệp mua đất.” Việc người dân đồng ý ký hợp đồng không tự động biến giao dịch bị hạn chế thành giao dịch hợp pháp.

2.4. Không được “lách luật” bằng cách để người dân đứng tên gom đất

Giả sử doanh nghiệp muốn có 150 ha nhưng gặp các giới hạn pháp lý. Doanh nghiệp có thể nảy sinh ý tưởng: “Nhờ 10–20 cá nhân đứng tên nhận chuyển nhượng trước, sau đó doanh nghiệp thuê lại hoặc mua lại.” Đây là phương án có rủi ro pháp lý rất lớn. Pháp luật đất đai không chỉ xem xét hình thức trên giấy tờ, mà cần xem xét bản chất của giao dịch và người thực sự sử dụng, quản lý, hưởng lợi từ đất.

Nếu doanh nghiệp thiết kế một chuỗi giao dịch nhằm né điều kiện, hạn mức hoặc hạn chế đối với đất chính sách, dự án có thể phát sinh rủi ro về hiệu lực giao dịch, đăng ký đất đai, xử lý vi phạm và quyền lợi của người dân.

Do đó: Không nên biến người dân thành “người đứng tên hộ” cho một chiến lược gom đất của doanh nghiệp. Quản trị rủi ro pháp lý phải bắt đầu ngay từ cấu trúc giao dịch.

2.5. Cơ chế tích tụ đất nông nghiệp cho doanh nghiệp được thiết kế như thế nào?

Theo Điều 78 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức kinh tế có thể thực hiện tích tụ thông qua: Nhận chuyển nhượng + nhận góp vốn + kết hợp hai phương thức.

Đối với trường hợp tích tụ thông qua nhận chuyển nhượng hoặc kết hợp nhận chuyển nhượng và góp vốn, tổ chức kinh tế phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai và gửi UBND cấp huyện.

Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được phương án, UBND cấp huyện có văn bản chấp thuận; nếu không chấp thuận thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Đây là cơ chế pháp lý quan trọng để doanh nghiệp không thực hiện việc “gom đất trước, xin hợp thức hóa sau”.

2.6. Phương án sử dụng đất phải chứng minh được dự án thực sự có khả năng triển khai

Theo quy định về tích tụ đất nông nghiệp, doanh nghiệp không chỉ đưa ra một danh sách các hộ dân muốn bán đất. Phương án phải làm rõ các nội dung quan trọng, trong đó có:

• phạm vi khu vực tích tụ;
• quy mô;
• địa điểm;
• ranh giới;
• hiện trạng sử dụng đất;
• diện tích;
• mục đích sử dụng;
• hình thức và thời hạn sử dụng;
• người đang quản lý, sử dụng đất;
• phương thức tổ chức sản xuất nông nghiệp;
• phần đất do Nhà nước quản lý nếu có;
• phương án hoàn thiện giao thông, thủy lợi nội đồng;
• diện tích đất cần chuyển sang sử dụng cho giao thông, thủy lợi nội đồng.

Đối với dự án trồng sâm dược liệu, doanh nghiệp còn phải đặc biệt chú ý đến sự phù hợp của loại đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch và phương thức tổ chức sản xuất. Không thể lấy lý do “trồng cây dược liệu” để mặc nhiên biến mọi loại đất thành vùng trồng sâm.

2.7. Vậy có phải “trình UBND tỉnh phê duyệt đề án tích tụ” hay không?

Không nên khẳng định chung rằng mọi dự án tích tụ đất nông nghiệp của doanh nghiệp đều phải trình UBND tỉnh phê duyệt “đề án tích tụ”.

Theo Điều 78 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đối với tổ chức kinh tế tích tụ bằng nhận chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng kết hợp góp vốn, phương án sử dụng đất nông nghiệp được gửi UBND cấp huyện, và UBND cấp huyện thực hiện việc chấp thuận trong thời hạn 25 ngày theo quy định.

Tuy nhiên, dự án quy mô lớn vẫn có thể phát sinh các thủ tục cấp tỉnh khác tùy vào cấu trúc dự án, nguồn đất, quy hoạch, đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và các thủ tục chuyên ngành liên quan.

Vì vậy, cách tư duy đúng là: Không hỏi “làm sao xin tỉnh cho gom 150 ha?”, mà phải hỏi “dự án sử dụng những loại đất nào, theo phương thức nào, giao dịch với đối tượng nào và thủ tục nào tương ứng với từng loại đất?”.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Một dự án dược liệu không nên bắt đầu bằng tư duy “gom đất”

Sâm dược liệu có thể đem lại giá trị kinh tế cao. Nhưng nếu doanh nghiệp bước vào vùng đồng bào dân tộc thiểu số với tư duy: “Làm sao gom càng nhiều đất càng tốt?” thì dự án có thể đạt được diện tích lớn nhưng lại tạo ra rủi ro xã hội rất lớn.

Đất đối với người dân miền núi không chỉ là một tài sản. Đó còn là: sinh kế – nơi sản xuất – an ninh lương thực – tài sản truyền đời – không gian cộng đồng. Vì vậy, một dự án dược liệu bền vững cần chuyển từ tư duy: “Gom đất của dân” sang: “Liên kết sản xuất với dân”.

3.2. Không phải hộ dân nào cũng nên bán đất

Một hộ có thể cần tiền ngay hôm nay. Nhưng nếu bán toàn bộ đất sản xuất thì 5–10 năm sau họ có thể mất nguồn sinh kế. Do đó, doanh nghiệp cần đánh giá:

• hộ nào có nhu cầu chuyển nhượng hợp pháp;
• hộ nào nên giữ đất để sản xuất;
• hộ nào có thể góp vốn;
• hộ nào có thể tham gia hợp tác sản xuất;
• hộ nào phù hợp với mô hình liên kết bao tiêu;
• hộ nào cần được đào tạo kỹ thuật trồng dược liệu.

Đây là cách biến dự án từ một dự án bất động sản về đất nông nghiệp thành một chuỗi giá trị nông nghiệp – dược liệu.

3.3. Mô hình “đất vẫn của dân – giá trị gia tăng thuộc về cả cộng đồng”

Đối với những hộ không thuộc trường hợp bị hạn chế chuyển dịch quyền sử dụng đất, thay vì bắt buộc chuyển nhượng, doanh nghiệp có thể nghiên cứu các mô hình phù hợp như:

Hộ dân giữ quyền sử dụng đất + doanh nghiệp cung cấp giống + kỹ thuật + vốn + bao tiêu + chế biến + thương hiệu. Khi đó:

• người dân vẫn giữ tài sản;
• doanh nghiệp có vùng nguyên liệu ổn định;
• cộng đồng có việc làm;
• doanh nghiệp có nguồn dược liệu;
• Nhà nước giảm áp lực giải quyết hệ quả của việc mất đất sản xuất.

Đây chính là tư duy: “Tích tụ giá trị thay vì chỉ tích tụ đất đai.”

3.4. Với đồng bào dân tộc thiểu số, phải đặt sinh kế lên trước lợi ích ngắn hạn

Đặc biệt đối với đất chính sách thuộc Điều 48, pháp luật đã thể hiện rõ định hướng bảo vệ quỹ đất dành cho đối tượng chính sách. Nhà nước không chỉ nhìn đất dưới góc độ tài sản có thể mua bán.

Đó còn là công cụ để: ổn định đời sống – bảo đảm sinh kế – thực hiện chính sách dân tộc – hạn chế tình trạng người dân mất đất sản xuất. Do đó, doanh nghiệp muốn đầu tư thành công tại địa bàn miền núi cần coi bảo vệ sinh kế của người bản địa là một phần của quản trị rủi ro dự án, chứ không phải một hoạt động thiện nguyện bên lề.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, với một dự án trồng sâm dược liệu quy mô lớn, doanh nghiệp không nên bắt đầu bằng việc ký hàng trăm hợp đồng với người dân. Quy trình an toàn hơn nên được xây dựng theo nguyên tắc:

“RÀ SOÁT ĐẤT → PHÂN LOẠI HỘ → THIẾT KẾ MÔ HÌNH → LẬP PHƯƠNG ÁN → XIN CHẤP THUẬN → GIAO DỊCH → TỔ CHỨC SẢN XUẤT.”

Giải pháp 1: Tách riêng đất chính sách của đồng bào dân tộc thiểu số

Đây phải là nhóm cảnh báo đỏ trong hồ sơ dự án.

Nếu xác định đó là đất thuộc trường hợp Điều 48 Luật Đất đai 2024 thì không được đưa vào phương án gom đất theo cách thông thường. Doanh nghiệp cần làm việc với cơ quan quản lý đất đai để xác định chính xác nguồn gốc và chế độ pháp lý của từng thửa.

Không nên yêu cầu người dân ký hợp đồng trước rồi mới kiểm tra sau.

Giải pháp 2: Không dùng “người đứng tên hộ” để né hạn chế

Doanh nghiệp tuyệt đối không nên xây dựng mô hình:

Hộ dân A → mua đất

Hộ dân B → mua đất

Hộ dân C → mua đất

nhưng trên thực tế:

Doanh nghiệp → kiểm soát toàn bộ đất.

Đây là cách tiếp cận dễ tạo ra rủi ro pháp lý và rủi ro xã hội. Một dự án lớn cần minh bạch về chủ thể, phương thức sử dụng và quyền lợi của người dân ngay từ đầu.

Giải pháp 3: Lập phương án tích tụ đất nông nghiệp đúng quy định

Đối với phương thức thuộc Điều 78 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức kinh tế phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp và gửi UBND cấp huyện theo quy định.

Phương án nên thể hiện rõ:

1. Quy mô dự án.
2. Ranh giới khu vực.
3. Danh sách/nhóm thửa đất dự kiến tham gia.
4. Hiện trạng sử dụng.
5. Phương thức tích tụ.
6. Phương án sản xuất sâm dược liệu.
7. Hệ thống giao thông, thủy lợi.
8. Phương án bảo vệ đất và môi trường.
9. Phương án liên kết với người dân.
10. Phương án giải quyết sinh kế và quyền lợi của hộ tham gia.

Đây không nên là một bộ hồ sơ “xin hợp thức hóa việc gom đất”, mà phải là một phương án tổ chức lại sản xuất có căn cứ pháp lý và khả năng thực hiện.

Giải pháp 4: Nếu dự án có thủ tục thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, phải tách riêng từng thủ tục

Không nên gom tất cả thành một khái niệm chung là: “Xin UBND tỉnh phê duyệt đề án tích tụ.”

Doanh nghiệp cần lập ma trận thẩm quyền: Thủ tục nào → cơ quan nào → căn cứ nào → hồ sơ nào → điều kiện nào → thời hạn nào.

Trong trường hợp dự án có các vấn đề về quy hoạch, đầu tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các thủ tục chuyên ngành khác, cần thực hiện theo đúng cơ chế tương ứng. Điều này giúp doanh nghiệp tránh một lỗi phổ biến: Xin đúng cơ quan nhưng sai thủ tục.

Giải pháp 5: Thiết kế hợp đồng theo hướng “sinh kế cùng phát triển”

Đối với hộ dân đủ điều kiện giao dịch, hợp đồng không nên chỉ quan tâm: “Giá đất bao nhiêu?” mà nên nghiên cứu thêm:

• thời hạn liên kết;
• quyền tiếp tục sản xuất;
• việc làm tại vùng dược liệu;
• đào tạo kỹ thuật;
• cơ chế chia sẻ lợi ích;
• đầu ra sản phẩm;
• trách nhiệm của doanh nghiệp;
• cơ chế xử lý khi mất mùa;
• bảo vệ môi trường;
• giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, đối với những hộ không muốn mất đất nhưng muốn tham gia dự án, doanh nghiệp nên ưu tiên mô hình liên kết sản xuất thay vì tạo áp lực chuyển nhượng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.