TÌNH HUỐNG SỐ 508: ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA UBND XÃ GIAO KHOÁN CHO NGƯỜI DÂN TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, XÃ ĐỘT NGỘT THU HỒI TRƯỚC HẠN HỢP ĐỒNG ĐỂ CHO DOANH NGHIỆP THUÊ: DÂN CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ?

TÌNH HUỐNG SỐ 508: ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA UBND XÃ GIAO KHOÁN CHO NGƯỜI DÂN TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, XÃ ĐỘT NGỘT THU HỒI TRƯỚC HẠN HỢP ĐỒNG ĐỂ CHO DOANH NGHIỆP THUÊ: DÂN CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ?

Đất công ích (thường gọi là “đất 5%”) là loại đất đặc thù do Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý, cho người dân thuê để sản xuất nông nghiệp trong một thời hạn nhất định. Không ít người dân vẫn nghĩ đây là đất được xã “giao khoán” nên xã muốn thu hồi lúc nào cũng được, dẫn đến tâm lý cam chịu khi bị thu hồi đột ngột giữa chừng hợp đồng.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để làm rõ bản chất pháp lý của đất công ích và quyền được đền bù của người dân khi bị thu hồi trước hạn.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Ông Lê Văn T, trú tại thôn X, xã P, tỉnh Q, thông qua đấu giá quyền thuê đất, đã trúng thầu thuê 3.000m2 đất công ích (đất 5%) của UBND xã P để trồng cây hàng năm (ngô, đậu tương). Hợp đồng thuê đất được ký kết với thời hạn 5 năm (từ năm 2023 đến năm 2028), ông T đã nộp đầy đủ tiền thuê đất theo từng năm và bỏ vốn cải tạo đất, xây dựng hệ thống mương dẫn nước tưới tiêu.

Sau hai vụ canh tác ổn định, đến giữa năm 2026 (khi hợp đồng còn khoảng 2 năm mới hết hạn), UBND xã P bất ngờ ban hành thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất nêu trên trước thời hạn hợp đồng, với lý do sẽ cho Công ty S thuê làm bãi tập kết vật liệu xây dựng, vì công ty này trả giá thuê cao hơn nhiều so với đơn giá ông T đang áp dụng, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách xã.

Thời điểm nhận thông báo, ruộng ngô của ông T còn khoảng một tháng nữa mới đến kỳ thu hoạch. UBND xã yêu cầu ông T phải thu dọn cây trồng, di dời tài sản trên đất trong vòng 10 ngày, không đề cập đến bất kỳ khoản hỗ trợ hay bồi thường nào. Ông T cho rằng mình đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ hợp đồng, không có lỗi gì, nên việc bị thu hồi đất giữa chừng như vậy là không thỏa đáng, ông làm đơn đề nghị được bồi thường thiệt hại.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định ông T có được đền bù hay không, trước tiên cần làm rõ bản chất pháp lý của đất công ích và quyền của UBND xã đối với loại đất này.

1. Bản chất pháp lý của đất công ích (đất 5%)

Căn cứ Điều 177 Luật Đất đai năm 2024 quy định về quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích:

“Điều 177. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:
3. a) Xây dựng các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác do Ủy ban nhân dân cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
4. b) Bồi thường cho người có đất thu hồi khi xây dựng các công trình quy định tại điểm a khoản này.
5. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.
6. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Áp dụng vào tình huống: Diện tích 3.000m2 mà ông T thuê thuộc quỹ đất công ích chưa sử dụng vào các mục đích công cộng nêu tại khoản 2, nên được UBND xã P cho thuê thông qua đấu giá theo đúng khoản 3 Điều 177. Điều này có ý nghĩa quan trọng: quan hệ giữa ông T và UBND xã P là quan hệ hợp đồng thuê đất có thời hạn xác định (ở đây là 5 năm, trong hạn mức không quá 10 năm/lần thuê theo luật), chứ không phải quan hệ “giao khoán” mà xã có thể tùy nghi thu hồi. Quyền quản lý đất công ích của UBND xã theo khoản 4 không đồng nghĩa với quyền được đơn phương phá vỡ hợp đồng đã ký với người trúng đấu giá.

2. Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn

Vì đây là quan hệ hợp đồng thuê tài sản, việc chấm dứt hợp đồng trước hạn phải tuân theo nguyên tắc chung tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt.”

Áp dụng vào tình huống: Ông T không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, đã nộp đủ tiền thuê đất và canh tác đúng mục đích. Việc UBND xã P thu hồi đất trước hạn chỉ vì lý do Công ty S trả giá thuê cao hơn không thuộc trường hợp được miễn trừ trách nhiệm theo khoản 1 Điều 428. Đồng thời, cần đối chiếu các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai năm 2024. Việc thu hồi trong tình huống này nhằm lấy lại đất trước hạn để cho doanh nghiệp thuê làm bãi tập kết vật liệu xây dựng vì doanh nghiệp trả giá cao hơn không thuộc các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo các quy định nêu trên; do đó, không thể lấy danh nghĩa thu hồi đất để thay thế căn cứ chấm dứt quan hệ hợp đồng thuê đất đã ký với ông T. Do đó, UBND xã P chính là bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ hợp pháp và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông T, bao gồm: giá trị vụ ngô sắp thu hoạch bị mất do buộc phải thu dọn sớm; chi phí cải tạo đất, làm mương tưới tiêu ông T đã đầu tư mà chưa khai thác hết trong thời hạn hợp đồng còn lại; và khoản tiền thuê đất ông T đã nộp tương ứng với thời gian chưa sử dụng.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Cách hành xử của UBND xã P phản ánh một tâm lý khá phổ biến ở một số cán bộ cơ sở: xem “đất công” đồng nghĩa với “quyền tùy nghi định đoạt”, từ đó xem nhẹ cam kết hợp đồng đã ký với người dân khi có một lợi ích kinh tế lớn hơn xuất hiện. Về phía ông T, tâm lý phổ biến là e ngại, cam chịu vì nghĩ “đất của xã, xã muốn lấy lại lúc nào cũng được”, dẫn đến việc không dám lên tiếng bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Về khía cạnh giáo dục và quản trị

Câu chuyện là lời cảnh tỉnh về quản trị công minh bạch tại cơ sở: chính quyền cấp xã, dù đóng vai trò quản lý đất công ích, vẫn là một bên trong quan hệ hợp đồng dân sự và phải tôn trọng nguyên tắc “đã cam kết là phải giữ lời”, không thể lấy lý do tăng thu ngân sách để tùy tiện phá vỡ hợp đồng đã ký với dân. Việc này, nếu lặp lại, sẽ làm xói mòn niềm tin của người dân vào chính quyền cơ sở và tính nghiêm minh của các hợp đồng thuê đất công.

Đồng thời, đây cũng là bài học quản trị rủi ro cho những người tham gia thuê đất công ích: cần đọc kỹ điều khoản về chấm dứt hợp đồng trước hạn, xử lý tài sản trên đất và mức bồi thường (nếu có) ngay từ khi ký hợp đồng, tránh thế bị động khi phát sinh tranh chấp.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng mà vẫn giữ được mối quan hệ hài hòa với chính quyền địa phương, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 4 bước như sau:

Bước 1 – Rà soát hợp đồng và văn bản thu hồi: Ông T cần xem lại toàn bộ hợp đồng thuê đất công ích đã ký (điều khoản về thời hạn, chấm dứt trước hạn, xử lý tài sản, hoa màu trên đất), đối chiếu với thông báo thu hồi của UBND xã để xác định rõ việc thu hồi có căn cứ theo đúng quy định của Luật Đất đai hay chỉ đơn thuần vì lý do kinh tế.

Bước 2 – Kiến nghị bằng văn bản: Ông T nên gửi văn bản đến UBND xã P và Hội đồng nhân dân xã, viện dẫn Điều 177 Luật Đất đai và Điều 428 Bộ luật Dân sự, đề nghị làm rõ căn cứ pháp lý của việc thu hồi trước hạn, đồng thời đề nghị được tiếp tục canh tác đến hết vụ thu hoạch hiện tại hoặc đến hết thời hạn hợp đồng.

Bước 3 – Thương lượng phương án bồi thường, hỗ trợ: Nếu xã vẫn có nhu cầu thực sự và chính đáng để thu hồi sớm, hai bên có thể thỏa thuận mức bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng cho giá trị hoa màu, chi phí cải tạo đất chưa khai thác hết và phần tiền thuê đất tương ứng thời gian chưa sử dụng, thay vì để ông T tự gánh chịu toàn bộ thiệt hại.

Bước 4 – Khiếu nại hoặc khởi kiện: Nếu không đạt được thỏa thuận, ông T có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp huyện theo quy định của Luật Khiếu nại, hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu UBND xã P bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất công ích trước hạn không có căn cứ hợp pháp.

Đất công ích là tài sản chung của cộng đồng, nhưng quyền lợi chính đáng của từng người dân đã bỏ công sức, tiền của vào mảnh đất ấy cũng cần được chính quyền tôn trọng và bảo vệ đúng pháp luật. Giữ chữ tín trong hợp đồng với dân chính là cách chính quyền cơ sở vun đắp niềm tin bền vững nhất.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.