TÌNH HUỐNG SỐ 499: DOANH NGHIỆP XÃ HỘI XIN GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY TRUNG TÂM BẢO TRỢ TRẺ MỒ CÔI KẾT HỢP TRƯỜNG TIỂU HỌC: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 499: DOANH NGHIỆP XÃ HỘI XIN GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY TRUNG TÂM BẢO TRỢ TRẺ MỒ CÔI KẾT HỢP TRƯỜNG TIỂU HỌC: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ THẾ NÀO?

Việc phát triển các dự án mang tính chất phụng sự xã hội như trung tâm nuôi dưỡng trẻ em mồ côi kết hợp cơ sở giáo dục tiểu học là một định hướng nhân văn, được Nhà nước vô cùng khuyến khích. Tuy nhiên, khi các doanh nghiệp xã hội thực hiện đăng ký xin giao đất công hoặc đất sạch để triển khai dự án, không ít đơn vị gặp phải rào cản về thủ tục pháp lý, quy hoạch sử dụng đất và chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất.

Vậy điều kiện pháp lý để doanh nghiệp xã hội được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là gì? Lộ trình xin thẩm định chính sách tại cấp tỉnh được thực hiện ra sao? Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích chi tiết dưới góc nhìn pháp lý, tâm lý giáo dục và quản trị rủi ro qua tình huống dưới đây.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2025, Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng (do bà Nguyễn Thị M làm đại diện pháp luật, trụ sở tại tỉnh K) được thành lập với mục tiêu hoạt động phi lợi nhuận. Doanh nghiệp lập đề án đầu tư Dự án “Trung tâm Bảo trợ Xã hội Nụ Cười & Trường Tiểu học Tình Thương” với quy mô 20.000 m² tại xã B, tỉnh K. Dự án tích hợp hai chức năng: vừa nuôi dưỡng, chăm sóc tập trung cho 200 trẻ em mồ côi, có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn; vừa tổ chức giảng dạy chương trình tiểu học miễn phí cho các em và trẻ em nghèo trên địa bàn.

Bà M đã gửi đơn đề nghị UBND tỉnh K giao 20.000 m² đất sạch thuộc quỹ đất công do Nhà nước quản lý theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trọn đời dự án nhằm giảm thiểu chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh K cho rằng mô hình tích hợp giữa “Cơ sở bảo trợ xã hội” và “Trường tiểu học” của Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng có sự đan xen giữa lĩnh vực trợ giúp xã hội và giáo dục phổ thông, chưa rõ ràng về phân loại đất sử dụng. Đồng thời, cơ quan quản lý lo ngại việc miễn tiền sử dụng đất nếu không được kiểm soát chặt chẽ sẽ phát sinh rủi ro biến tướng tài sản công hoặc sử dụng đất sai mục đích trong tương lai. Bà M lo lắng đề án bị đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn vốn tài trợ thiện nguyện đã cam kết từ các tổ chức quốc tế.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng có thuộc đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất hay không, chúng ta cần xem xét đồng bộ các quy định tại Luật Đất đai 2024, Luật Giáo dục 2019, Luật Doanh nghiệp 2020 và các văn bản về đối tượng bảo trợ xã hội.

1. Quyền hạn và đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 118. Giao đất không thu tiền sử dụng đất – Luật Đất đai 2024:

“1. Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:

1. a) Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này;
2. b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội; tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên; đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 119 của Luật này; đất tín ngưỡng để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng;
3. c) Người sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
4. d) Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

đ) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này;

1. e) Cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2. g) Đồng bào dân tộc thiểu số không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này;

 

1. h) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
2. Việc giao đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124 của Luật này.”

Đánh giá: Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp xã hội không đương nhiên thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chỉ vì dự án có mục đích xã hội, giáo dục hoặc bảo trợ xã hội. Việc được giao đất không thu tiền phải thuộc đúng trường hợp luật định.

Về chính sách Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

Căn cứ Điều 157. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất – Luật Đất đai 2024:

“1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1. a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ;
2. b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật này đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
3. c) Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ;

 

1. d) Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 của Luật này;
2. Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.”

Hình thức pháp lý đúng đắn nhất đối với Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng là: Nhà nước thực hiện cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, sau đó doanh nghiệp sẽ áp dụng chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo các quy định về xã hội hóa và ưu đãi đầu tư.

1. Điều kiện của cơ sở bảo trợ xã hội và cơ sở giáo dục tiểu học

Để dự án của Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng được áp dụng chính sách ưu đãi đất đai, dự án phải đáp ứng đồng thời các điều kiện thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật chuyên ngành.

1. Về cơ sở trợ giúp xã hội:

Căn cứ Nghị định 103/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thành lập, tổ chức, hoạt động, giải thể và quản lý các cơ sở trợ giúp xã hội: cơ sở trợ giúp xã hội bao gồm cơ sở trợ giúp xã hội công lập và cơ sở trợ giúp xã hội ngoài công lập. Doanh nghiệp cần đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về cơ sở vật chất, nhân sự và quy trình chăm sóc đối tượng bảo trợ theo quy định của Nghị định này. (Lưu ý: Điều 33 Nghị định 20/2021/NĐ-CP chỉ quy định về quản lý kinh phí trợ giúp xã hội, không quy định về loại hình cơ sở).

2. Về loại hình trường học và chính sách ưu đãi giáo dục:

Căn cứ Luật Giáo dục 2019:

Điều 47. Loại hình nhà trường trong hệ thống giáo dục quốc dân:

“1. Nhà trường trong hệ thống giáo dục quốc dân được tổ chức theo các loại hình sau đây:

1. a) Trường công lập…;
2. b) Trường dân lập…;
3. c) Trường tư thục do nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư nước ngoài đầu tư và bảo đảm điều kiện hoạt động, hoạt động không vì lợi nhuận hoặc vì lợi nhuận.”

Điều 103. Chính sách ưu đãi đối với trường dân lập, trường tư thục:

“1. Trường dân lập, trường tư thục được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, giao hoặc cho thuê cơ sở vật chất, hỗ trợ ngân sách khi thực hiện nhiệm vụ do Nhà nước đặt hàng, được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế và tín dụng; được Nhà nước bảo đảm kinh phí để thực hiện chính sách đối với người học quy định tại Điều 85 của Luật này.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
3. Đánh giá tính pháp lý của tình huống

Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng có tư cách pháp nhân hợp pháp, đăng ký hoạt động theo mô hình doanh nghiệp xã hội,完全 đáp ứng tiêu chí để thụ hưởng chính sách ưu đãi xã hội hóa.

Việc kết hợp hai mô hình (Bảo trợ xã hội + Trường tiểu học) đòi hỏi doanh nghiệp phải tách rõ diện tích quy hoạch công năng trong đề án đầu tư:

Diện tích đất xây dựng Trung tâm bảo trợ xã hội: Đất cơ sở trợ giúp xã hội.

Diện tích đất xây dựng Trường tiểu học: Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo.

Cả hai mục đích sử dụng đất nêu trên đều thuộc đối tượng được xem xét ưu đãi về đất đai theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai và chính sách xã hội hóa giáo dục, bảo trợ xã hội.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”
4. Tư duy đầu tư nhân văn và Quản trị rủi ro biến tướng

Tâm lý phía Nhà đầu tư (Bà M): Xuất phát từ tâm nguyện phụng sự xã hội, giúp đỡ trẻ em yếu thế có mái ấm và con chữ. Tuy nhiên, việc thiếu kinh nghiệm về quy chuẩn quản trị hành chính công dễ dẫn đến tâm lý chủ quan, cho rằng “làm việc thiện thì thủ tục sẽ tự động đơn giản”.

Tâm lý phía Cơ quan Nhà nước: Cơ quan thẩm định (Sở TN&MT, Sở GD&ĐT, Sở LĐTB&XH) chịu áp lực quản lý nhà nước về phòng chống thất thoát tài sản công. Sự dè chừng của cơ quan chức năng là cần thiết để tránh tình trạng “mượn danh nghĩa doanh nghiệp xã hội để xí đất công rồi chuyển đổi mục đích kinh doanh”.

1. Bài học Quản trị dự án xã hội phi lợi nhuận

Một dự án phụng sự cộng đồng muốn bền vững phải đi bằng “hai chân”: Trái tim nhân văn và Tư duy pháp lý chuẩn mực. Việc minh bạch hóa cơ cấu dòng vốn, cam kết không chuyển nhượng dự án và xây dựng điều lệ hoạt động phi lợi nhuận rõ ràng chính là chìa khóa để giải tỏa nghi ngại của chính quyền địa phương, biến chính quyền thành đối tác đồng hành cùng dự án.

4. 4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để dự án “Trung tâm Bảo trợ Xã hội Nụ Cười & Trường Tiểu học Tình Thương” sớm được phê duyệt giao đất/cho thuê đất và cấp phép hoạt động đúng quy định, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra lộ trình giải pháp 3 bước như sau:

Bước 1: Chuẩn hóa hồ sơ pháp lý và phân tách rõ công năng đề án

Bà M cùng đội ngũ tư vấn cần điều chỉnh Đề án đầu tư, thể hiện rõ bản đồ quy hoạch tổng thể 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết phân khu:

Phân khu 1: Khối trung tâm bảo trợ (nhà ở, nhà ăn, khu chăm sóc y tế cho trẻ mồ côi).

Phân khu 2: Khối trường tiểu học (phòng học, sân chơi, thư viện).

Đính kèm Điều lệ hoạt động của Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng có cam kết thực hiện mục tiêu xã hội, môi trường và sử dụng ít nhất 51% tổng lợi nhuận sau thuế hằng năm để tái đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu đã đăng ký theo điểm c khoản 1 Điều 10 Luật Doanh nghiệp 2020:

“c) Sử dụng ít nhất 51% tổng lợi nhuận sau thuế hằng năm của doanh nghiệp để tái đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu xã hội, môi trường đã đăng ký.”

(Trường hợp doanh nghiệp cam kết dùng 100% lợi nhuận để tái đầu tư như đề án ban đầu thì đưa điều khoản này trực tiếp vào Điều lệ công ty để gia tăng uy tín pháp lý).

Bước 2: Xin ý kiến thẩm định liên ngành (Sở LĐ-TB&XH, Sở GD&ĐT, Sở TN&MT)

Sở Lao động – Thương binh và Xã hội: Thẩm định điều kiện thành lập cơ sở trợ giúp xã hội ngoài công lập theo quy định tại Nghị định 103/2017/NĐ-CP.

Sở Giáo dục và Đào tạo: Thẩm định điều kiện đáp ứng tiêu chuẩn thành lập trường tiểu học tư thục hoạt động không vì lợi nhuận theo quy định tại Luật Giáo dục 2019.

Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì phối hợp thẩm định nhu cầu sử dụng đất, sự phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt tại xã B, tỉnh K.

Bước 3: Trình UBND tỉnh ra Quyết định giao đất/cho thuê đất và Quyết định miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất

Sau khi nhận đủ văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và thẩm định chuyên ngành, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh K ban hành Quyết định giao đất/cho thuê đất cho Doanh nghiệp Xã hội Hy Vọng.

Cục Thuế tỉnh K căn cứ vào Điều 157 Luật Đất đai 2024 và các quy định về ưu đãi xã hội hóa để ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo quy định cho thời hạn hoạt động của dự án.

Trong Quyết định giao/cho thuê đất, UBND tỉnh sẽ đính kèm điều khoản ràng buộc: Nếu doanh nghiệp sử dụng đất sai mục đích hoặc giải thể/chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba vì mục đích thương mại, Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao/cho thuê.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.