TÌNH HUỐNG SỐ 488: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ MÁY TỪ DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC, SỔ ĐỎ CŨ LÀ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM: THEO LUẬT MỚI, DOANH NGHIỆP FDI CÓ ĐƯỢC QUYỀN GIỮ NGUYÊN HÌNH THỨC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM?

TÌNH HUỐNG SỐ 488: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ MÁY TỪ DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC, SỔ ĐỎ CŨ LÀ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM: THEO LUẬT MỚI, DOANH NGHIỆP FDI CÓ ĐƯỢC QUYỀN GIỮ NGUYÊN HÌNH THỨC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM?

Trong xu hướng thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các thương vụ mua bán và sáp nhập dự án (M&A) nhà máy, xưởng sản xuất giữa doanh nghiệp nội địa và nhà đầu tư quốc tế diễn ra vô cùng sôi động. Tuy nhiên, việc chuyển đổi chủ thể sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước sang tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI) thường vướng phải những rào cản pháp lý phức tạp, đặc biệt là cơ chế nộp tiền thuê đất và điều kiện nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để làm rõ hành lang pháp lý mới nhất và chiến lược quản trị rủi ro dòng tiền cho doanh nghiệp.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Sản xuất A (doanh nghiệp 100% vốn trong nước) sở hữu dự án nhà máy chế biến gỗ tại Khu công nghiệp X, tỉnh Y trên diện tích đất 30.000m². Mảnh đất này được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, thời hạn sử dụng còn lại là 35 năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Do gặp khó khăn về tài chính, Công ty A quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà máy (gồm nhà xưởng, máy móc và quyền sử dụng đất) cho Tập đoàn Global Tech (nhà đầu tư FDI đến từ Singapore). Hai bên thành lập Công ty TNHH Global Tech Việt Nam (doanh nghiệp FDI) để nhận chuyển nhượng dự án.

Khi hai bên lập hồ sơ đăng ký biến động chuyển đổi chủ thể thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Y, phía nhà đầu tư FDI bày tỏ mong muốn được giữ nguyên hình thức trả tiền thuê đất hàng năm nhằm tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên, bộ phận tiếp nhận hồ sơ đưa ra quan điểm: Khi chuyển nhượng dự án gắn liền với đất thuê cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp FDI phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thực hiện thủ tục Nhà nước thu hồi đất của bên bán rồi mới cho bên FDI thuê lại. Việc này làm phát sinh chi phí tài chính hàng chục tỷ đồng ngoài dự tính, khiến thương vụ M&A đứng trước nguy cơ đổ vỡ.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để giải quyết vướng mắc này, cần đối chiếu trực tiếp các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đầu tư năm 2020 điều chỉnh quyền hạn của doanh nghiệp FDI khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm.

2.1. Quyền của tổ chức kinh tế trong nước đối với đất thuê trả tiền hàng năm

Theo điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và bán tài sản gắn liền với đất cùng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại.  

Điều 34 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm:

Điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”  

Như vậy, bên bán (Công ty A) hoàn toàn có quyền bán nhà xưởng và chuyển nhượng “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” cho bên mua.

2.2. Doanh nghiệp FDI có được giữ nguyên hình thức trả tiền hàng năm?

Căn cứ quy định về hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài:

Điều 41 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam:  

Khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

d) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”  

Đồng thời, Điều 120 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định về cho thuê đất, trong đó khoản 1 Điều 120 quy định:

“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.”

Đối với trường hợp cụ thể của doanh nghiệp FDI nhận tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất từ tổ chức kinh tế trong nước đang thuê đất trả tiền hằng năm, căn cứ trực tiếp để xác định bên mua được tiếp tục thuê đất theo hình thức hiện tại là điểm d khoản 2 Điều 41 kết hợp với Điều 46 Luật Đất đai năm 2024. Do đó, không có căn cứ để khẳng định việc chuyển nhượng trong trường hợp này đương nhiên làm phát sinh nghĩa vụ phải chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê còn lại.

Kết luận pháp lý: Trường hợp Công ty TNHH Global Tech Việt Nam nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất từ Công ty A và giao dịch đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024, thì theo điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024, người mua được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, đồng thời kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Vì vậy, không có căn cứ để buộc doanh nghiệp FDI phải chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần chỉ vì thay đổi chủ thể nhận chuyển nhượng.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1. Chiến lược tối ưu hóa dòng tiền vận hành của nhà đầu tư ngoại

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc duy trì cơ chế trả tiền thuê đất hàng năm mang lại lợi thế quản trị dòng tiền cực kỳ lớn:

Giảm áp lực vốn ban đầu: Thay vì phải bỏ ra ngay một khoản tiền khổng lồ (hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng) để trả tiền thuê đất 1 lần cho 35 năm, nhà đầu tư có thể phân bổ chi phí này vào chi phí vận hành hằng năm (OpEx).

Tăng tính linh hoạt cho vốn lưu động: Nguồn vốn tiết kiệm được sẽ dùng để nâng cấp dây chuyền công nghệ, mở rộng quy mô sản xuất và tuyển dụng nhân sự chất lượng cao.

3.2. Quản trị tuân thủ hành lang pháp lý đối với tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài

Sự bất đồng ý kiến giữa cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và doanh nghiệp FDI thường xuất phát từ rủi ro tâm lý ngại trách nhiệm hoặc sự cập nhật chưa kịp thời các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 từ phía cán bộ thực thi.

Do đó, bài học quản trị cho các doanh nghiệp M&A là phải chủ động xây dựng một “hồ sơ tuân thủ pháp lý” chuẩn chỉnh, đối chiếu rõ ràng các điều khoản chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai để giải thích và thuyết phục cơ quan đăng ký đất đai.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư FDI, giúp thương vụ M&A hoàn tất suôn sẻ và tối ưu hóa dòng tiền, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình giải quyết 4 bước chuẩn hóa:

Bước 1 – Soát xét điều kiện M&A và lập Hợp đồng chuyển nhượng chuẩn pháp lý:

Theo khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 46;

b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Trong đó, khoản 1 Điều 46 quy định tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp, đã được đăng ký và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có).

Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải tách biệt rõ giá trị tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền thuê.

Bước 2 – Điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư:

Theo Luật Đầu tư năm 2020, trước khi làm thủ tục đất đai, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư (hoặc Ban Quản lý Khu công nghiệp tỉnh Y) để ghi nhận Công ty TNHH Global Tech Việt Nam là nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Bước 3 – Nộp hồ sơ Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký Đất đai:

Sau khi có Quyết định điều chỉnh dự án đầu tư, doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký biến động chủ thể sử dụng đất, gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê.

Quyết định điều chỉnh dự án đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc của Công ty A.

Bước 4 – Giải trình pháp lý bảo lưu hình thức trả tiền hàng năm:

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu chuyển sang trả tiền một lần hoặc gây khó khăn:

Doanh nghiệp gửi Văn bản giải trình pháp lý trích dẫn trực tiếp điểm c khoản 1 Điều 34 và điểm d khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024, khẳng định bên mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm được tiếp tục kế thừa hợp đồng thuê đất với hình thức trả tiền hằng năm cho thời hạn còn lại.

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND tỉnh Y thu hồi Sổ đỏ cũ của Công ty A, ký lại Hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm với Công ty TNHH Global Tech Việt Nam và cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên doanh nghiệp FDI.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/. Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.