TÌNH HUỐNG SỐ 473: NHÀ ĐẦU TƯ FDI VƯỚNG QUỸ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ NGƯỜI DÂN LẤN CHIẾM TRỒNG RỪNG SẢN XUẤT, CƠ CHẾ ĐỀN BÙ RA SAO?

TÌNH HUỐNG SỐ 473: NHÀ ĐẦU TƯ FDI VƯỚNG QUỸ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ NGƯỜI DÂN LẤN CHIẾM TRỒNG RỪNG SẢN XUẤT, CƠ CHẾ ĐỀN BÙ RA SAO?

Trong bối cảnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ, việc tạo quỹ đất sạch để giao cho nhà đầu tư là yếu tố quyết định. Tuy nhiên, thực tế giải phóng mặt bằng tại nhiều địa phương thường gặp vướng mắc lớn khi quỹ đất thực hiện dự án có phần diện tích đất nông nghiệp do người dân tự ý lấn chiếm từ nhiều năm trước để trồng rừng sản xuất nhưng không có giấy tờ hợp pháp. Việc xác định cơ chế bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất (cây trồng, lâm sản) đối với diện tích đất lấn chiếm này luôn là bài toán khó cho cả chính quyền và doanh nghiệp.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp pháp lý thấu tình đạt lý.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Tại huyện X, tỉnh Y, Tập đoàn công nghệ dệt may quốc tế F (nhà đầu tư FDI) được UBND tỉnh cấp chủ trương đầu tư Dự án Tổ hợp dệt may công nghệ cao với quy mô lớn. Để thực hiện dự án, địa phương phải tiến hành thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng tổng diện tích 15 ha. Trong quá trình đo đạc, kiểm kê, có 3 ha đất quy hoạch là đất nông nghiệp do Nhà nước quản lý (đất bãi bồi ven sông/đất công do xã quản lý) nhưng đã bị hộ gia đình ông Trần Văn T lấn chiếm và sử dụng liên tục từ năm 2012 cho đến nay để trồng rừng sản xuất (cây keo tai tượng và bạch đàn đang trong thời kỳ thu hoạch).

Khi Ban Quản lý dự án và Trung tâm Phát triển quỹ đất lập phương án bồi thường, giữa các bên nảy sinh tranh cãi gay gắt:

• Về phía hộ ông T: Cho rằng gia đình đã đầu tư công sức khai hoang, trồng và chăm sóc rừng sản xuất ổn định từ năm 2012 (trước thời điểm Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch tại thời điểm lấn chiếm), do đó yêu cầu phải được bồi thường cả về đất (hoặc giao đất mới) và bồi thường toàn bộ giá trị cây rừng sản xuất với giá thị trường.
• Về phía cơ quan chức năng và nhà đầu tư FDI: Cho rằng diện tích 3 ha là đất do Nhà nước quản lý, hộ ông T sử dụng do lấn chiếm là vi phạm pháp luật đất đai, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không được bồi thường về đất. Về tài sản trên đất (cây rừng), cơ quan chức năng lúng túng không biết có được bồi thường hay hỗ trợ hay không vì nguồn gốc đất là đất lấn chiếm.

Sự bế tắc này khiến tiến độ giao đất cho nhà đầu tư FDI bị đình trệ, gây áp lực lớn cho chính quyền địa phương trong việc cam kết môi trường đầu tư.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

1. Xét về mặt pháp lý, việc giải quyết quyền lợi về đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với diện thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, trồng lại;
2. Đối với rừng sản xuất là rừng trồng bằng nguồn vốn tự có mà khi trồng, người sử dụng đất không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng thì được bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của rừng trồng phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.”

Áp dụng vào tình huống:

• Hộ ông T lấn chiếm đất từ năm 2012 (thời điểm trước ngày 01/7/2014), việc sử dụng đất diễn ra liên tục, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch lâm nghiệp hay quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm lấn chiếm để trồng rừng sản xuất.
• Do đó, mặc dù đất bị thu hồi không được bồi thường, nhưng đối với diện tích rừng sản xuất (cây keo, bạch đàn) hợp pháp do gia đình ông T đầu tư công sức, vốn liếng trồng và

tích đất lấn chiếm trồng rừng sản xuất cần phải căn cứ chính xác vào các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành. Cụ thể được phân định như sau:

1. Về chính sách bồi thường về đất khi thu hồi đất lấn chiếm:

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024), nguyên tắc và điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 95 và Điều 101 về các trường hợp không được bồi thường về đất:

“Điều 101. Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật này.
2. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà bị lấn, chiếm.
3. Đất thu hồi trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của Luật này.
…”

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này [gồm các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng không đúng mục đích…].
2. Đất do Nhà nước giao cho tổ chức quản lý nhưng bị lấn, bị chiếm.
3. Đất thu hồi trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của Luật này.

…”

Áp dụng vào tình huống: Diện tích 3 ha mà hộ ông T sử dụng có nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý nhưng bị lấn chiếm. Do đó, theo quy định pháp luật, hộ ông T không được bồi thường về đất.

2. Về cơ chế bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản gắn liền với đất là cây trồng, rừng sản xuất trên đất lấn chiếm:

Mặc dù không được bồi thường về đất, pháp luật hiện hành vẫn có các quy định nhân văn và cụ thể đối với tài sản hợp pháp do người sử dụng đất đầu tư trên đất (trong đó có cây trồng, rừng sản xuất). Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 88/2024/NĐ-CP): “Điều 103. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

…

“Điểm c khoản 1 Điều 12 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất: trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng bằng nguồn vốn tự có mà khi trồng, người sử dụng đất không vi phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng thì được bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của rừng trồng phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.”

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi là thủy sản thì được bồi thường theo quy định sau đây:
   1. Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch…
   2. Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị đầu tư ban đầu tính thành tiền và chi phí chăm sóc đến thời điểm thu hồi đất…

Đối với cây trồng chưa thu hoạch, trong đó có rừng sản xuất trồng bằng nguồn vốn tự có, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định thì giá trị thiệt hại thực tế của rừng trồng được xem xét bồi thường theo đúng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 12 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý xã hội và lợi ích người dân

Tâm lý của người dân khi canh tác trên một diện tích đất trong thời gian dài (hơn chục năm) là xem đó là “tài sản máu thịt” do chính mồ hôi công sức khai phá nên. Khi dự án FDI lớn triển khai, việc họ phản ứng gay gắt, đòi hỏi quyền lợi cao xuất phát từ cảm giác bất an về sinh kế trước mắt, sợ bị thiệt thòi và mất nguồn thu nhập chính từ rừng trồng. Nếu chính quyền giải quyết cứng nhắc bằng cách áp dụng duy nhất biện pháp cưỡng chế thu hồi đất lấn chiếm mà không xem xét công sức đầu tư cây trồng, sẽ tạo ra xung đột xã hội gay gắt, làm chậm trễ tiến độ dự án.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro dự án FDI và quản lý đất đai địa phương

Bài học quản trị đối với chính quyền địa phương và nhà đầu tư FDI là sự thiếu sót trong công tác quản lý đất công từ giai đoạn trước (để người dân lấn chiếm kéo dài không xử lý triệt để). Đối với nhà đầu tư FDI, rủi ro về mặt bằng luôn là thách thức lớn nhất. Quản trị hiệu quả đòi hỏi nhà đầu tư phải phối hợp chặt chẽ với hội đồng bồi thường địa phương, không chỉ tuân thủ đúng khung pháp luật mà còn cần có các chính sách hỗ trợ nhân đạo (hỗ trợ chuyển đổi nghề, hỗ trợ an sinh xã hội) để người dân tự nguyện bàn giao mặt bằng.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ vướng mắc, hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư FDI và người dân, đảm bảo tiến độ triển khai Dự án Tổ hợp dệt may công nghệ cao, chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long đề xuất lộ trình giải quyết 3 bước sau:

• Bước 1 – Phân định rõ ràng pháp lý về đất và tài sản: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện X cần làm việc trực tiếp với hộ ông T để giải thích rõ căn cứ pháp lý: Diện tích 3 ha là đất lấn chiếm thuộc quỹ đất Nhà nước quản lý nên không thuộc đối tượng bồi thường về đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, ghi nhận việc gia đình trồng rừng sản xuất từ năm 2012 không vi phạm quy hoạch tại thời điểm đó, nhà nước sẽ tiến hành kiểm kê chi tiết và lập phương án bồi thường/hỗ trợ thiệt hại giá trị rừng trồng (cây keo, bạch đàn) theo đúng giá thị trường quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
• Bước 2 – Vận dụng chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Phối hợp với nhà đầu tư FDI Tập đoàn F trích một phần kinh phí hỗ trợ an sinh xã hội (dưới hình thức hỗ trợ đào tạo nghề, tạo ưu tiên tuyển dụng con em hộ gia đình ông T vào làm việc tại nhà máy dệt may khi đi vào hoạt động, hoặc hỗ trợ chi phí chuyển đổi sinh kế). Điều này giúp xoa dịu tâm lý, tạo sự đồng thuận cao từ phía người dân thay vì đối đầu pháp lý.
• Bước 3 – Hoàn tất bàn giao mặt bằng sạch cho dự án: Sau khi niêm yết công khai phương án bồi thường tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ nhân văn, hộ ông T ký biên

bản nhận tiền bồi thường cây trồng và bàn giao toàn bộ 3 ha đất sạch cho chính quyền địa phương để bàn giao cho nhà đầu tư FDI triển khai thi công đúng tiến độ cam kết.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về giải phóng mặt bằng dự án FDI hoặc pháp luật đất đai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.