TÌNH HUỐNG SỐ 471: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI NGƯNG TRỆ DO VƯỚNG THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ THÀNH VIÊN MẤT TÍCH, XỬ LÝ THẾ NÀO?

Trong quá trình triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội và khu đô thị mới, công tác giải phóng mặt bằng luôn là “nút thắt” quan trọng quyết định tiến độ dự án. Tuy nhiên, thực tế triển khai thường phát sinh những vướng mắc pháp lý phức tạp khi một số hộ gia đình có tài sản chung nhưng vắng mặt các thành viên do sự cố bất ngờ, chưa có tuyên bố của Tòa án. Tình huống này đẩy cả chủ đầu tư lẫn chính quyền địa phương vào thế tiến thoái lưỡng nan.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý một cách thấu tình đạt lý.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Tại xã X, huyện Y, tỉnh Z, Tập đoàn bất động sản T đang triển khai Dự án khu đô thị mới Xuân Hồng. Quá trình thu hồi đất tiến hành thuận lợi cho đến khi vướng vào thửa đất nông nghiệp diện tích 1.200m2 thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình ông Nguyễn Văn H. Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình gồm 4 thành viên: ông Nguyễn Văn H, bà Trần Thị K (vợ ông H) và hai người con là anh Nguyễn Văn M, chị Nguyễn Thị N.

Tuy nhiên, cách đây 5 năm, trong một chuyến đi biển đánh bắt hải sản xa bờ gặp bão lớn, tàu cá của gia đình ông H gặp nạn. Ông H may mắn sống sót bám được phao cứu sinh và được cứu hộ sau 3 ngày, nhưng bà K, anh M và chị N đã mất tích trên biển từ đó đến nay và không có tin tức xác thực về việc còn sống hay đã chết. Do quá đau buồn và thiếu hiểu biết pháp luật, ông H cùng họ hàng chưa làm thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố mất tích hay tuyên bố chết đối với vợ và hai con.

Khi Tập đoàn T tiến hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện thủ tục thu hồi đất, cơ quan chức năng yêu cầu phải có chữ ký đầy đủ của tất cả các thành viên trong hộ gia đình có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp).

Ông H chỉ có thể đại diện ký phần của mình, còn phần của vợ và hai con đã mất tích thì không thể ký tên hay thực hiện giao dịch chuyển nhượng, giao đất. Điều này khiến toàn bộ dự án khu đô thị mới bị ngưng trệ thi công tại phân khu này, gây thiệt hại lớn về kinh tế cho doanh nghiệp và chậm tiến độ chung.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về mặt pháp lý, việc giải phóng mặt bằng đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình khi có thành viên mất tích đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự và tố tụng dân sự. Cụ thể được quy định qua các văn bản sau:

Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và nguyên tắc định đoạt tài sản chung:

Căn cứ quy định chuyển tiếp tại khoản 25 Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất được xác định gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung: “Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

…

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp định đoạt tài sản chung hợp nhất là bất động sản thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu chung; trường hợp có chủ sở hữu chung bán phần thì quyền định đoạt được thực hiện theo quy định tại Điều 219 của Bộ luật này.”

Do đó, việc giao đất, bàn giao mặt bằng hoặc ký các văn bản thỏa thuận bồi thường thu hồi đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng thuận, ký kết của tất cả các thành viên có tên trong Giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp đất đang có tranh chấp hoặc chưa xác định rõ chủ sở hữu, người thừa kế hợp pháp, khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ được tạm gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần phần gốc. Cơ chế này giúp giải phóng mặt bằng trước mà không làm ảnh hưởng đến quyền lợi tài sản của các bên.

-Thủ tục pháp lý xử lý đối với người mất tích chưa có quyết định của Tòa án:

Vì bà K, anh M và chị N đã mất tích 5 năm nhưng ông H chưa tiến hành thủ tục pháp lý tại Tòa án, họ vẫn là chủ thể sống về mặt pháp lý và không thể tự ý coi như đã chết để tự ý định đoạt tài sản. Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 68. Tuyên bố mất tích

1. Khi một người biệt tích từ hai năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó là mất tích. Thời hạn hai năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó; nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo hoặc từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng.

…””Điều 71. Tuyên bố chết

1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong trường hợp sau đây:

…

1. Biệt tích ở biển, tai nạn trên máy bay hoặc phương tiện giao thông đường thủy, đường bộ, đường sắt khác mà sau khi phương tiện đó gặp sự cố, tai nạn đã biệt tích từ tròn 01 năm trở lên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Áp dụng vào tình huống:

• Bà K, anh M và chị N gặp tai nạn trên biển từ 5 năm trước (vượt quá thời hạn 1 năm theo điểm d khoản 1 Điều 71 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, ông H hoặc người có quyền, lợi ích liên quan hoàn toàn đủ điều kiện pháp lý để nộp đơn ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố chết đối với 3 thành viên này.
• Sau khi có Quyết định tuyên bố chết của Tòa án có hiệu lực pháp luật, di sản của những

 người bị tuyên bố chết sẽ được mở và xác định quyền thừa kế, đồng thời xác định lại tư cách chủ thể của hộ gia đình sử dụng đất.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & cảm xúc

Sự cố tai nạn biển cướp đi cùng lúc ba người thân yêu (vợ và hai con) là một cú sốc tâm lý vô cùng nặng nề đối với ông H. Nỗi đau mất mát quá lớn khiến ông rơi vào trạng thái tê liệt cảm xúc, né tránh các thủ tục pháp lý liên quan đến việc “khai tử” hay tuyên bố chết của người thân vì sợ phải đối diện với hiện thực cay đắng. Việc chính quyền hay doanh nghiệp giục giã giải phóng mặt bằng trong lúc này dễ làm ông H có cảm giác bị áp lực, tủi thân, từ đó có thái độ khép kín hoặc bất hợp tác không phải vì cố tình gây khó dễ mà vì vết thương lòng chưa bao giờ lành.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro dự án và quản lý đất đai

Về phía Tập đoàn bất động sản T, bài học rút ra là công tác thẩm định pháp lý ban đầu (Due Diligence) đối với các dự án có sử dụng đất của hộ gia đình chưa lường trước được các biến động nhân khẩu học và rủi ro bất khả kháng. Việc thiếu quy trình theo dõi biến động dân cư và hỗ trợ pháp lý kịp thời cho người dân trong vùng dự án dẫn đến việc ách tắc nghiêm trọng.

Quản trị rủi ro đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động phối hợp với chính quyền cơ sở để đồng hành cùng người dân tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý thay vì chỉ áp dụng các chế hành chính cứng nhắc.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ triệt để nút thắt pháp lý, đưa dự án khu đô thị mới tiếp tục thi công đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp, nhân văn cho gia đình ông H, chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long đưa ra lộ trình giải quyết 3 bước sau:

• Bước 1 – Hỗ trợ pháp lý tiến hành thủ tục tại Tòa án và áp dụng cơ chế tạm gửi tiền bồi thường: Tập đoàn bất động sản T phối hợp cùng UBND xã X cử cán bộ pháp chế hoặc luật sư trực tiếp đồng hành, hướng dẫn và hỗ trợ ông H thực hiện thủ tục tại Tòa án để yêu cầu tuyên bố chết đối với bà K, anh M và chị N theo quy định. Đồng thời, Doanh nghiệp và chính quyền áp dụng khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 để tạm gửi tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào tài khoản tiền gửi của đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần phần gốc. Việc tạm gửi tiền được thực hiện song song với thủ tục tại Tòa án, qua đó tạo điều kiện bàn giao, giải phóng mặt bằng sớm mà vẫn bảo đảm quyền lợi tài sản của các bên.
• Bước 2 – Khai nhận di sản thừa kế và cập nhật biến động đất đai: Ngay sau khi Quyết định tuyên bố chết có hiệu lực, tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cần xác định đầy đủ hàng thừa kế thứ nhất (bao gồm ông H và bố mẹ đẻ của bà K nếu còn sống tại thời điểm mở thừa kế) để thực hiện đăng ký biến động đất đai, tránh tranh chấp phát sinh về sau.
• Bước 3 – Nhận khoản tiền bồi thường đã tạm gửi: Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động đất đai, ông H và các đồng thừa kế thực hiện thủ tục nhận khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được tạm gửi tại ngân hàng theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024. Việc giải phóng, bàn giao mặt bằng đã được triển khai từ Bước 1; vì vậy, Bước 3 tập trung hoàn tất việc chi trả khoản tiền bồi thường cho đúng các chủ thể có quyền sau khi quan hệ thừa kế và quyền sử dụng đất đã được xác định đầy đủ.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc pháp lý dự án, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời..