“Thu tiền từ khách tham quan không thể biến một cơ sở chăn nuôi thành điểm du lịch hợp pháp nếu người sử dụng đất chưa đáp ứng điều kiện sử dụng đất kết hợp và chưa kiểm soát được rủi ro an toàn sinh học.”

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tại xã B, tỉnh C, Công ty A ký hợp đồng thuê một diện tích đất nông nghiệp do địa phương quản lý để đầu tư trại chăn nuôi lợn công nghiệp. Theo hợp đồng và hồ sơ sử dụng đất, khu đất được sử dụng phục vụ hoạt động chăn nuôi.

Sau một thời gian hoạt động, nhận thấy mô hình “farm trải nghiệm” đang thu hút khách, Công ty A bắt đầu quảng bá trên mạng xã hội với nội dung: “Một ngày làm nông dân tại trang trại lợn công nghệ cao.”

Công ty tổ chức các tour tham quan theo khung giờ, bán vé cho khách vào khu vực trang trại, giới thiệu quy trình chăn nuôi, cho khách chụp ảnh, trải nghiệm cho lợn ăn và bán thêm đồ ăn, nước uống, sản phẩm của trang trại. Mỗi khách phải trả một khoản phí tham quan. Để tránh bị coi là hoạt động du lịch, Công ty A quảng cáo rằng: “Đây chỉ là hoạt động tham quan trang trại, không phải kinh doanh du lịch.”

Tuy nhiên, thực tế cho thấy hoạt động đón khách được tổ chức thường xuyên, có bảng giá, nhân viên hướng dẫn và thu tiền trực tiếp. Đáng chú ý, khách tham quan được đưa đến khá gần khu vực chuồng nuôi.

Một số thời điểm, khách không được yêu cầu thay quần áo bảo hộ hoặc thực hiện đầy đủ quy trình khử trùng trước khi tiếp xúc với khu vực chăn nuôi. Cơ quan thú y địa phương cảnh báo việc đưa người ngoài vào khu vực chăn nuôi tập trung có thể làm gia tăng nguy cơ lây nhiễm chéo và phát sinh dịch bệnh động vật. Vấn đề đặt ra:

Công ty A có được tự ý biến đất nông nghiệp đang thuê để chăn nuôi thành địa điểm kinh doanh tham quan có thu phí hay không? Việc gọi đây là “trải nghiệm nông nghiệp” có giúp doanh nghiệp tránh được các quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích và kinh doanh du lịch hay không? Và quan trọng nhất:

Nếu hoạt động này không đáp ứng điều kiện pháp luật, cơ quan chức năng phải xử lý như thế nào để buộc dừng hoạt động “du lịch lậu” nhưng vẫn bảo đảm hoạt động chăn nuôi hợp pháp của trang trại?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Cần phân biệt: đất nông nghiệp không phải lúc nào cũng bị cấm kết hợp kinh doanh dịch vụ

Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Theo điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích: 

“1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

1. a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.”

Như vậy, không thể lập luận rằng: “Đã là đất nông nghiệp thì tuyệt đối không được có hoạt động dịch vụ.”

Cách hiểu đó là không chính xác mà vấn đề nằm ở chỗ: Doanh nghiệp có thực hiện hoạt động kết hợp đúng điều kiện, đúng phương án và đúng trình tự pháp luật hay không?

2.2. “Du lịch trải nghiệm” – hoạt động kinh doanh này có trái quy định

Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định: Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: 

“a) Không làm thay đổi loại đất

1. b) không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất theo mục đích chính.
2. c) không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
3. d) hạn chế ảnh hưởng đến hệ sinh thái, đa dạng sinh học và cảnh quan môi trường.

đ) không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

1. e) phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính 
2. g) Tuân thủ pháp luật có liên quan 

Đặc biệt, đối với việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ, pháp luật yêu cầu lập phương án sử dụng đất kết hợp để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. 

Do đó, nếu Công ty A: không lập phương án → không được phê duyệt → vẫn tự ý mở cửa đón khách → thu tiền thì việc gắn nhãn: “trải nghiệm nông nghiệp” không thể tự động hợp pháp hóa hoạt động đó.

2.3. Căn cứ quan trọng để giải quyết vấn đề trên

Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định cụ thể về sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Theo quy định này, sử dụng đất kết hợp phải đáp ứng điều kiện; diện tích sử dụng vào mục đích kết hợp về nguyên tắc không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, đồng thời công trình trên đất nông nghiệp phục vụ mục đích kết hợp phải phù hợp và dễ dàng tháo dỡ. Đáng chú ý, phần diện tích sử dụng kết hợp cho thương mại, dịch vụ phải thực hiện nghĩa vụ tiền thuê đất hằng năm theo quy định. Vì vậy, cơ quan quản lý không chỉ hỏi: “Có thu tiền vé hay không?”

mà phải hỏi: “Doanh nghiệp đang sử dụng bao nhiêu diện tích đất cho hoạt động tham quan?” hay “Hoạt động này có nằm trong phương án sử dụng đất kết hợp đã được phê duyệt hay chưa?” hoặc “Có công trình phục vụ khách tham quan hay không?” và “Có phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp hay không?”

Đây mới là cách kiểm tra đúng bản chất.

2.4. Nếu tự ý chuyển đất nông nghiệp sang hoạt động phi nông nghiệp thì có thể phát sinh vi phạm đất đai

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: 

“b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”

 

Tuy nhiên, phải phân biệt: Sử dụng đất kết hợp đa mục đích hợp pháp với chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Nếu Công ty A chỉ sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp để kết hợp hoạt động thương mại, dịch vụ và đáp ứng đầy đủ Điều 218 Luật Đất đai cùng Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì không đương nhiên bị coi là chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Ngược lại, nếu Công ty:

• tự ý xây dựng khu đón khách;
• nhà hàng;
• khu vui chơi;
• bãi đỗ xe;
• khu bán vé;
• công trình dịch vụ;

và biến một phần đáng kể đất nông nghiệp thành một cơ sở kinh doanh dịch vụ độc lập mà không đáp ứng cơ chế sử dụng đất kết hợp thì có thể bị xem xét xử lý về sử dụng đất không đúng mục đích theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP hiện quy định xử phạt hành vi sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép tại Điều 10, với mức phạt phụ thuộc vào diện tích và vị trí đất.

Ngoài tiền phạt, pháp luật đất đai còn có thể đặt ra biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có việc buộc khôi phục tình trạng ban đầu và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp trong trường hợp thuộc quy định tương ứng.

2.5. “Đất thuê của xã” có đồng nghĩa với “được toàn quyền kinh doanh mọi thứ trên đất”

Một sai lầm khá phổ biến là: “Tôi đã ký hợp đồng thuê đất với xã và trả tiền đầy đủ thì tôi muốn làm gì trên đất cũng được.” Hoàn toàn không phải như vậy.

Quyền sử dụng đất của người thuê luôn gắn với: mục đích sử dụng đất + thời hạn sử dụng + hình thức sử dụng + nội dung hợp đồng/quyết định cho thuê + quy hoạch + pháp luật chuyên ngành.

Nếu hợp đồng được ký để thực hiện hoạt động chăn nuôi thì doanh nghiệp không thể tự suy diễn: “Chăn nuôi có khách tham quan → vậy tôi có quyền kinh doanh du lịch.” Hoạt động mới phải được kiểm tra độc lập về điều kiện pháp lý.

Kết luân pháp luận pháp lý: 

Như vậy, Công ty A không thể lấy lý do “du lịch trải nghiệm” để mặc nhiên biến khu đất nông nghiệp đang thuê để chăn nuôi thành điểm kinh doanh tham quan thu phí. Pháp luật cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, nhưng phải đáp ứng các điều kiện của Điều 218 Luật Đất đai 2024, lập và thực hiện phương án sử dụng đất kết hợp theo quy định; đồng thời phải tuân thủ các pháp luật có liên quan.

Do đó, nếu Công ty A tự ý đón khách, thu phí khi chưa được chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp hoặc sử dụng đất vượt phạm vi được phép, cơ quan có thẩm quyền có căn cứ kiểm tra, lập biên bản và áp dụng biện pháp xử lý tương ứng, trong đó có thể buộc chấm dứt hoạt động sử dụng đất kết hợp trái quy định và khôi phục điều kiện sử dụng đất theo mục đích chính.

Đặc biệt, vì đây là cơ sở chăn nuôi lợn công nghiệp, việc mở cửa cho khách tham quan còn phải được xem xét dưới góc độ an toàn sinh học và phòng, chống dịch bệnh động vật. Vì vậy, “du lịch trải nghiệm” chỉ hợp pháp khi đúng đất – đúng thủ tục – đúng điều kiện – đúng an toàn dịch tễ.

 

 

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Đây là tư duy “tận dụng một tài sản cho nhiều nguồn thu”

Về mặt quản trị kinh doanh, ý tưởng của Công ty A thoạt nhìn rất hấp dẫn: Một khu đất → vừa chăn nuôi → vừa tham quan → vừa bán vé → vừa bán sản phẩm → vừa quảng bá thương hiệu. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: Đa mục đích không đồng nghĩa với đa quyền.

Doanh nghiệp có thể muốn tối đa hóa giá trị của tài sản nhưng phải thực hiện trong giới hạn mà pháp luật cho phép. Nếu doanh nghiệp cố tình bỏ qua thủ tục rồi sử dụng cụm từ “trải nghiệm” để né tránh kiểm soát thì đó chính là tư duy trục lợi đa mục đích trái phép.

3.2. Lợi nhuận từ vài trăm nghìn đồng tiền vé có thể tạo ra rủi ro hàng tỷ đồng

Một ngày trang trại đón 100 khách và mỗi khách trả 100.000 đồng.

Doanh thu tham quan: 100 × 100.000 = 10.000.000 đồng/ngày. Nhưng chỉ cần một sự cố dịch bệnh xảy ra, chi phí có thể bao gồm:

tiêu hủy đàn vật nuôi + khử trùng + gián đoạn sản xuất + mất thị trường + thiệt hại chuỗi cung ứng + chi phí phòng chống dịch. Vì vậy: Không thể đánh đổi an toàn sinh học của cả trang trại để lấy doanh thu vé tham quan.

3.3. Khách du lịch không phải là “nhân viên của trang trại”

Nhân viên chăn nuôi được đào tạo về quy trình vệ sinh, khử trùng và kiểm soát dịch bệnh còn Khách du lịch thì không. Khách có thể:

• vừa đi từ một trang trại khác đến;
• tiếp xúc với vật nuôi khác;
• mang giày dép từ bên ngoài;
• chạm vào chuồng nuôi;
• tiếp xúc với thức ăn, dụng cụ;
• di chuyển từ khu vực này sang khu vực khác.

Vì vậy, đưa khách vào khu chăn nuôi phải được xem là một điểm kiểm soát nguy cơ, chứ không phải chỉ là hoạt động quảng bá.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, vụ việc này cần được xử lý theo nguyên tắc: “Không cấm sáng tạo kinh doanh – nhưng phải chặn việc biến sáng tạo thành cái cớ để né pháp luật.”

Giải pháp 1: Kiểm tra ngay mục đích sử dụng đất

Cơ quan chức năng cần đối chiếu: Hợp đồng thuê đất như hồ sơ địa chính; mục đích sử dụng đất; quy hoạch; phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích sử; diện tích thực tế dành cho hoạt động dịch vụ.

Nếu chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp mà đã tổ chức kinh doanh dịch vụ thì phải yêu cầu doanh nghiệp chấm dứt phần hoạt động sử dụng đất kết hợp chưa đủ điều kiện.

Giải pháp 2: Không chấp nhận “đổi tên” để né pháp luật

Cơ quan quản lý không nên chỉ hỏi: “Doanh nghiệp gọi hoạt động này là gì?” Mà phải hỏi: “Doanh nghiệp đang thực hiện hoạt động gì trên thực tế?”

Nếu có: vé vào cửa + bảng giá + quảng cáo + lịch tour + người hướng dẫn + thu tiền thì phải xác định bản chất hoạt động để áp dụng pháp luật tương ứng.

Tên gọi không quyết định bản chất pháp lý của hành vi.

Giải pháp 3: Kiểm tra ngay hệ thống an toàn sinh học

Cơ quan chuyên môn về chăn nuôi, thú y cần kiểm tra:

• kiểm soát người ra vào;
• khu vực cách ly;
• quy trình khử trùng;
• trang phục bảo hộ;
• luồng di chuyển;
• khu vực khách được phép tiếp cận;
• quy trình xử lý chất thải;
• hồ sơ tiêm phòng;
• giám sát dịch bệnh;
• điều kiện của cơ sở chăn nuôi.

Nếu phát hiện hoạt động tham quan làm ảnh hưởng đến điều kiện an toàn sinh học hoặc an toàn dịch bệnh thì phải yêu cầu khắc phục ngay và áp dụng biện pháp xử lý theo pháp luật chuyên ngành.

Giải pháp 4: Nếu chưa đủ điều kiện thì buộc dừng hoạt động tham quan có thu phí

Trường hợp kiểm tra xác định Công ty A:

• chưa được phép sử dụng đất kết hợp theo quy định;
• sử dụng đất không đúng mục đích;
• không đáp ứng điều kiện pháp luật chuyên ngành;
• hoặc hoạt động du lịch thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện nhưng doanh nghiệp chưa đáp ứng,

thì cơ quan có thẩm quyền cần lập biên bản, xác định đúng hành vi và áp dụng biện pháp xử lý tương ứng.

Đối với vi phạm đất đai, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định các chế tài đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được phép; mức phạt được xác định theo diện tích và địa bàn, đồng thời có thể kèm biện pháp khắc phục hậu quả.

Đối với hoạt động du lịch, Nghị định 45/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực du lịch; mức phạt tối đa đối với một hành vi là 50 triệu đồng đối với cá nhân và 100 triệu đồng đối với tổ chức, tùy hành vi cụ thể.

Không được tùy tiện “đóng cửa cả trang trại” nếu vi phạm chỉ nằm ở hoạt động tham quan. Cần xác định chính xác: Phần nào hợp pháp thì cho tiếp tục; phần nào vi phạm thì buộc dừng.

Giải pháp 6: Nếu có nguy cơ dịch bệnh, phải ưu tiên kiểm soát dịch tễ trước hoạt động kinh doanh

Trong trường hợp phát hiện nguy cơ dịch bệnh, việc đầu tiên không phải là tính doanh thu bị mất. Mà phải:

khoanh vùng → kiểm soát người và phương tiện ra vào → khử trùng → lấy mẫu khi cần thiết → giám sát → thực hiện biện pháp phòng, chống dịch theo hướng dẫn thú y.

Luật Thú y đặt trách nhiệm giám sát, cảnh báo và kiểm soát dịch bệnh lên hệ thống thú y; việc phát hiện nguy cơ dịch bệnh truyền nhiễm còn phải được cảnh báo tới người chăn nuôi và cộng đồng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.