TÌNH HUỐNG SỐ 448: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ VÀ ĐẤT GIÁO DỤC) ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG HỌC VÀ TRUNG TÂM KỸ NĂNG SỐNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 448: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ VÀ ĐẤT GIÁO DỤC) ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG HỌC VÀ TRUNG TÂM KỸ NĂNG SỐNG?

Xu hướng đầu tư các khu phức hợp giáo dục theo mô hình “tất cả trong một” – vừa có trường học chính khóa, vừa có trung tâm kỹ năng sống, ngoại ngữ, thể chất – đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, không ít tập đoàn giáo dục lúng túng khi tiếp cận đất đai cho mô hình đa công năng này, bởi ranh giới giữa “đất giáo dục” và “đất thương mại, dịch vụ” đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ những quy định mới của pháp luật đất đai.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để làm rõ quy trình, điều kiện pháp lý cho mô hình đầu tư này.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Đầu tư Giáo dục K (gọi tắt là Tập đoàn K), do ông Phạm Văn T làm Chủ tịch Hội đồng quản trị, có kế hoạch đầu tư một khu phức hợp giáo dục quy mô 3 ha tại xã H, tỉnh Q, bao gồm: trường liên cấp Mầm non – Tiểu học – Trung học cơ sở và một trung tâm đào tạo kỹ năng sống, ngoại ngữ, thể chất cho học sinh trong và ngoài trường.

Theo quy hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh Q phê duyệt, khu đất nêu trên được xác định là đất xây dựng cơ sở giáo dục. Ban lãnh đạo Tập đoàn K mong muốn, ngoài diện tích xây trường phục vụ giảng dạy chính khóa, được sử dụng thêm một phần diện tích để kinh doanh các dịch vụ đi kèm (trung tâm kỹ năng sống có thu học phí riêng, căng tin, khu trải nghiệm ngoại khóa cho thuê) nhằm tăng nguồn thu tái đầu tư cơ sở vật chất.

Ông T băn khoăn nhiều vấn đề: Nhà nước sẽ giao đất hay cho thuê đất cho dự án này theo hình thức nào – đấu giá, đấu thầu hay không phải qua đấu giá, đấu thầu? Tập đoàn có được phép sử dụng một phần đất giáo dục để kết hợp kinh doanh dịch vụ hay không, tỷ lệ tối đa là bao nhiêu? Và cần đáp ứng thêm điều kiện chuyên ngành nào để dự án được cấp phép hoạt động hợp pháp?

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất và sự phù hợp quy hoạch

Theo khoản 3 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư) hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu thực hiện theo hai phương thức này).

Như vậy, việc đầu tiên Tập đoàn K phải làm không phải là nộp hồ sơ thuê đất ngay, mà là đối chiếu vị trí khu đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và hoàn tất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 – đây là điều kiện tiên quyết theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2024.

2.2. Lựa chọn đúng phương thức tiếp cận đất đai

Luật Đất đai năm 2024 quy định bốn phương thức tiếp cận đất đai tại các Điều 124, 125, 126 và 127:

– Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu (Điều 124): áp dụng cho các dự án được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất – trong đó có dự án xã hội hóa giáo dục thuộc danh mục ưu đãi.

– Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125): áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất sạch, không thuộc diện ưu đãi miễn tiền thuê đất.

– Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126): áp dụng với các dự án có yêu cầu sơ tuyển năng lực nhà đầu tư quy mô lớn.

– Thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hợp pháp (Điều 127): áp dụng khi Tập đoàn K tự nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất từ người dân hoặc đã có sẵn quỹ đất phù hợp quy hoạch.

Dự án giáo dục – đào tạo là lĩnh vực được khuyến khích xã hội hóa theo Nghị định 69/2008/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung năm 2014) và Quyết định 1466/QĐ-TTg. Nếu dự án của Tập đoàn K đáp ứng tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn của cơ sở xã hội hóa giáo dục theo các văn bản này, dự án thuộc diện được miễn tiền thuê đất theo Điều 157 Luật Đất đai năm 2024, được hướng dẫn cụ thể tại khoản 15 Điều 38 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và khoản 7 Điều 5 Nghị định 230/2025/NĐ-CP. Khi đó, dự án được áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu theo điểm a khoản 1 Điều 124 nêu trên – rút ngắn đáng kể thời gian và chi phí tiếp cận đất đai so với đấu giá.

2.3. Cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Đây là nội dung then chốt của tình huống. Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích, trong đó điểm c khoản 1 nêu rõ:

“Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.”

Đất xây dựng cơ sở giáo dục (trường học) được xếp vào nhóm đất xây dựng công trình sự nghiệp, nên về nguyên tắc, Tập đoàn K hoàn toàn có cơ sở pháp lý để sử dụng kết hợp một phần diện tích khu đất cho mục đích thương mại, dịch vụ – cụ thể là trung tâm kỹ năng sống, căng tin, khu trải nghiệm có thu phí.

Tuy nhiên, việc kết hợp này không phải tùy nghi mà phải tuân thủ điều kiện tại Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

“Sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai đã được xác định; không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai.”

“Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính.”

Nói cách khác, Tập đoàn K chỉ được dành tối đa 50% diện tích khu đất giáo dục (tức tối đa khoảng 1,5 ha trong tổng số 3 ha) cho phần kinh doanh dịch vụ kèm theo, và bắt buộc phải lập phương án sử dụng đất kết hợp trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận trước khi triển khai, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất) riêng đối với phần diện tích sử dụng kết hợp này theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định.

2.4. Điều kiện chuyên ngành để dự án được phép hoạt động

Song song với thủ tục đất đai, Tập đoàn K còn phải đáp ứng điều kiện đầu tư và hoạt động trong lĩnh vực giáo dục theo Nghị định 125/2024/NĐ-CP: xin chủ trương thành lập trường, xin phép hoạt động giáo dục cho từng cấp học, và nếu trung tâm kỹ năng sống hoạt động độc lập với trường (nhận cả học sinh trường khác), trung tâm này cần đăng ký hoạt động dưới hình thức cơ sở giáo dục kỹ năng sống riêng, với giấy phép hoạt động tách bạch khỏi giấy phép của trường phổ thông.

Kết luận pháp lý: Tập đoàn K có đầy đủ cơ sở để triển khai mô hình khu phức hợp trường học kết hợp trung tâm kỹ năng sống, với điều kiện: (i) dự án phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư; (ii) xác định đúng phương thức tiếp cận đất đai, ưu tiên xin công nhận diện xã hội hóa giáo dục để hưởng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và miễn, giảm tiền thuê đất; (iii) lập và được duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích với tỷ lệ không vượt quá 50% diện tích đất chính; (iv) hoàn tất thủ tục cấp phép hoạt động giáo dục cho từng loại hình cơ sở trong khu phức hợp.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý nhà đầu tư

Áp lực thu hồi vốn nhanh trong các dự án bất động sản giáo dục thường khiến nhà đầu tư có xu hướng “tối đa hóa” phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thậm chí bỏ qua giới hạn 50% mà pháp luật cho phép, hoặc nôn nóng khởi công trước khi hoàn tất thủ tục pháp lý đất đai. Tâm lý “đi tắt đón đầu” này xuất phát từ nỗi lo cạnh tranh thị phần giáo dục tư thục ngày càng gay gắt, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cực lớn: dự án có thể bị đình chỉ, cưỡng chế tháo dỡ phần công trình sai mục đích, gây thiệt hại tài chính và uy tín thương hiệu nghiêm trọng hơn nhiều so với lợi ích ngắn hạn thu được.

Về khía cạnh giáo dục và quản trị rủi ro

Một tập đoàn giáo dục chuyên nghiệp cần thiết lập quy trình quản trị rủi ro pháp lý bài bản ngay từ giai đoạn khảo sát dự án, minh bạch hồ sơ pháp lý đất đai với phụ huynh và cơ quan quản lý, đồng thời tách bạch rõ ràng giữa mục tiêu giáo dục (đào tạo, phát triển nhân cách học sinh) và mục tiêu kinh doanh dịch vụ đi kèm. Việc lạm dụng “vỏ bọc giáo dục” để tối đa hóa khai thác thương mại không chỉ vi phạm pháp luật đất đai mà còn làm suy giảm niềm tin xã hội vào mô hình giáo dục ngoài công lập – vốn đang cần được xây dựng bằng sự chính trực và minh bạch.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để triển khai dự án khu phức hợp giáo dục vừa đúng pháp luật, vừa tối ưu hiệu quả đầu tư, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị Tập đoàn K thực hiện theo trình tự 4 bước sau:

Bước 1 – Khảo sát pháp lý và quy hoạch: Rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại xã H, tỉnh Q; xác định khu đất có thuộc diện đất xây dựng cơ sở giáo dục theo quy hoạch được duyệt hay không, tránh đầu tư vào đất chưa phù hợp quy hoạch.

Bước 2 – Xin chấp thuận chủ trương đầu tư và xác định phương thức tiếp cận đất: Hoàn thiện hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020; đồng thời làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giáo dục và Đào tạo tỉnh Q để được xác nhận dự án thuộc diện xã hội hóa giáo dục, làm căn cứ xin giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và hưởng chính sách miễn, giảm tiền thuê đất.

Bước 3 – Lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích: Thiết kế phương án phân khu chức năng bảo đảm phần diện tích kinh doanh dịch vụ (trung tâm kỹ năng sống, căng tin, khu trải nghiệm) không vượt quá 50% diện tích đất sử dụng cho mục đích giáo dục chính; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và thực hiện nghĩa vụ tài chính riêng cho phần diện tích kết hợp trước khi thi công.

Bước 4 – Hoàn tất điều kiện chuyên ngành trước khi vận hành: Xin phép thành lập trường, cấp phép hoạt động giáo dục cho từng cấp học và đăng ký riêng cho trung tâm kỹ năng sống theo Nghị định 125/2024/NĐ-CP, bảo đảm mọi hoạt động khai thác thương mại trong khuôn viên trường đều nằm trong phạm vi được cấp phép.

Một dự án giáo dục bền vững không chỉ được đo bằng tốc độ triển khai hay quy mô khai thác thương mại, mà bằng sự vững chắc của nền móng pháp lý và sự chính trực trong từng bước đi – đó mới là giá trị lâu dài mà một thương hiệu giáo dục cần gìn giữ.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.