TÌNH HUỐNG SỐ 441: DỰ ÁN KHIẾN DOANH NGHIỆP BẾ TẮC VÌ VƯỚNG ĐẤT THỪA KẾ CỦA NGƯỜI ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VẮNG MẶT: GIẢI QUYẾT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT NHƯ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 441: DỰ ÁN KHIẾN DOANH NGHIỆP BẾ TẮC VÌ VƯỚNG ĐẤT THỪA KẾ CỦA NGƯỜI ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VẮNG MẶT: GIẢI QUYẾT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT NHƯ THẾ NÀO?

Giải phóng mặt bằng luôn là “điểm nghẽn” lớn nhất đối với các dự án đầu tư phát triển hạ tầng và khu đô thị. Đặc biệt, tình trạng dự án bị ngưng trệ nhiều năm chỉ vì vướng mắc một vài thửa đất thuộc quyền thừa kế của người đang định cư ở nước ngoài không rõ địa chỉ liên lạc đang đẩy không ít doanh nghiệp vào tình cảnh bế tắc dòng vốn và gánh nặng chi phí tài chính gia tăng.

Việc nắm vững các quy định pháp luật về thừa kế, đất đai và quy trình kiểm kê, thu hồi đất vắng chủ là chìa khóa giúp doanh nghiệp và chính quyền địa phương gỡ vướng pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra lá chắn pháp lý vững chắc và giải pháp quản trị, ứng xử vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2023, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị X được UBND tỉnh M chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án “Khu đô thị sinh thái An Bình” tại xã B, huyện D với tổng diện tích 50 ha. Doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường và hoàn tất giải phóng mặt bằng được 98% diện tích dự án.

Tuy nhiên, suốt 3 năm qua (từ 2023 đến 2026), dự án rơi vào bế tắc hoàn toàn, không thể triển khai thi công vì vướng duy nhất 1 thửa đất diện tích 1.500 m² đứng tên hộ cụ Nguyễn Văn A (đã chết năm 2020, không để lại di chúc). Cụ A có 3 người con:

Ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C đang sinh sống tại xã B, đồng ý nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng.

Người con thứ ba là ông Nguyễn Văn D đã xuất cảnh định cư tại nước ngoài từ năm 2015, hiện nay gia đình hoàn toàn mất liên lạc, không rõ địa chỉ, số điện thoại hay tình trạng còn sống hay đã mất.

Do thiếu chữ ký của ông D trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và hồ sơ bồi thường, các cơ quan chức năng địa phương lúng túng không thể phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thửa đất này. Dòng vốn hàng trăm tỷ đồng của doanh nghiệp bị “đóng băng”, phát sinh lãi vay ngân hàng lớn, trong khi xóm giềng xung quanh phát sinh tranh chấp và hoang mang vì dự án kéo dài.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét dưới góc độ pháp lý, việc vướng mắc đất thừa kế vắng chủ sở hữu không thể làm đình trệ toàn bộ dự án thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Pháp luật dân sự và đất đai đã cung cấp các cơ chế xử lý cụ thể.

1. Quy định về quản lý di sản thừa kế và quyền thừa kế của người ở nước ngoài

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 151 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông D là người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cụ A. Việc ông D vắng mặt không làm mất quyền thừa kế của ông, trừ trường hợp ông từ chối nhận di sản hoặc bị mất quyền hưởng di sản.

Điều 616 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Người quản lý di sản:

“1. Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra.

2. Trường hợp chưa chỉ định được người quản lý di sản và chưa có người thừa kế quản lý di sản thì di sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.”

Trường hợp ông B và bà C đang trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất của cụ A thì ông B, bà C được xác định là người đại diện quản lý di sản thừa kế theo quy định pháp luật.

1. Cơ chế kiểm kê, thu hồi đất và bồi thường đối với đất vắng chủ

Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định chặt chẽ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án vướng mặt bằng do người sử dụng đất vắng mặt tại địa phương.

Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất…

2. Việc kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản vắng mặt thì Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tiến hành kiểm đếm khuyết điểm, lập biên bản kiểm đếm theo quy định…”

 

Đồng thời, đối với khoản tiền bồi thường, hỗ trợ liên quan đến phần di sản thừa kế chưa phân chia hoặc chưa xác định được địa chỉ của đồng thừa kế:

Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

“Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt hoặc chưa xác định được chủ sở hữu đất, tài sản thì khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần thế chấp theo lãi suất không kỳ hạn…”

1. Quy trình tuyên bố một người vắng mặt tại nơi cư trú

Để giải quyết triệt để rủi ro pháp lý phát sinh tranh chấp thừa kế về sau, gia đình (ông B, bà C) hoặc bên có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án thực hiện thủ tục thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú theo quy định tại Điều 64 Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật tố tụng dân sự.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh Tâm lý & Quản trị doanh nghiệp

Bế tắc dòng vốn và áp lực tiến độ: Việc dự án bị chậm 3 năm gây áp lực tâm lý cực kỳ nặng nề lên Ban Giám đốc Công ty X. Chi phí vốn tăng cao, cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ, và niềm tin của nhà đầu tư bị suy giảm. Sự nôn nóng dễ dẫn đến các quyết định hành chính vội vã hoặc các biện pháp ép buộc thiếu chuẩn mực pháp lý.

Tránh cái bẫy “Lòng tham vật chất” và trục lợi chính sách: Trong nhiều trường hợp, các thành viên còn lại trong gia đình (ông B, bà C) có thể lợi dụng việc ông D vắng mặt để đòi hỏi mức giá bồi thường cao bất hợp lý, hoặc ngược lại, cố tình khai báo gian dối nhằm chiếm đoạt toàn bộ phần tiền bồi thường thuộc về người vắng mặt.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản cá nhân & Hòa giải xóm giềng

Quản trị rủi ro chủ sở hữu vắng mặt lịch sử: Đối với doanh nghiệp, rủi ro lớn nhất là sau khi dự án hoàn thành, ông D trở về Việt Nam khởi kiện yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc đòi lại quyền sử dụng đất. Do đó, khoản tiền bồi thường phải được nộp đúng tài khoản phong tỏa của Nhà nước để bảo đảm nghĩa vụ tài chính khi có quyết định của Tòa án.

Hòa giải và giữ an yên xóm giềng: Việc dự án treo 3 năm khiến khu vực xung quanh thửa đất 1.500 m² trở thành nơi cỏ dại mọc om sòm, môi trường ô nhiễm, cư dân xóm giềng xã B bức xúc vì quy hoạch dở dang. Công tác vận động dân vận, giải thích pháp lý thấu tình đạt lý cho ông B và bà C là yếu tố then chốt để tạo sự đồng thuận xã hội.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết dứt điểm “điểm nghẽn” pháp lý này, giúp Công ty X sớm nhận bàn giao 100% mặt bằng mà vẫn bảo đảm đúng quy định pháp luật và trọn vẹn tình nghĩa, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1: Phối hợp thực hiện quy trình niêm yết public và Thông báo tìm kiếm người vắng mặt

Hỗ trợ gia đình gửi đơn lên Tòa án: Công ty X phối hợp cùng ông B, bà C gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện D ra Quyết định thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú đối với ông Nguyễn Văn D theo đúng thủ tục tố tụng dân sự.

Niêm yết công khai: Thực hiện đăng tải thông tin tìm kiếm ông D trên các phương tiện thông tin đại chúng (báo trung ương, đài phát thanh) và niêm yết công khai tại Trụ sở UBND xã B.

Bước 2: Kích hoạt quy trình kiểm kê vắng chủ và lập Phương án bồi thường tạm giữ

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND xã B và Ủy ban MTTQ Việt Nam xã B tiến hành kiểm đếm diện tích đất và tài sản trên đất vắng mặt chủ sở hữu theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024.

UBND huyện D ban hành Quyết định thu hồi đất và Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ.

Phần tiền bồi thường tương ứng với suất thừa kế của ông D (hoặc toàn bộ di sản chưa chia) được Công ty X chuyển trực tiếp vào tài khoản tiền gửi tạm giữ tại Ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần thế chấp theo đúng quy định tại Điều 94 Luật Đất đai năm 2024.

Bước 3: Chi trả tiền bồi thường cho đại diện di sản và bàn giao mặt bằng nhân văn

Chi trả phần tiền hợp pháp: Thực hiện chi trả phần tiền bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất cho ông B và bà C (những người trực tiếp quản lý, tôn tạo đất và có mặt tại địa phương).

Cam kết hỗ trợ bổ sung: Công ty X chủ động hỗ trợ một khoản kinh phí nhỏ gọi là “quỹ an sinh địa phương” hoặc chi phí di dời mồ mả, cúng kính tổ tiên cho gia đình cụ A để tạo tâm lý vui vẻ, thuận tình.

Bàn giao mặt bằng: Sau khi hoàn tất thủ tục gửi tiền vào Ngân hàng và chi trả tiền hỗ trợ cho người quản lý di sản, UBND huyện D bàn giao 100% diện tích sạch còn lại cho Công ty X triển khai dự án, khép lại 3 năm bế tắc dòng vốn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.