TÌNH HUỐNG SỐ 419: DOANH NGHIỆP XIN ĐẤT ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI BỊ TỪ CHỐI GIAO ĐẤT TRỰC TIẾP, BẮT BUỘC PHẢI QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ĐÚNG HAY SAI THEO LUẬT MỚI?

TÌNH HUỐNG SỐ 419: DOANH NGHIỆP XIN ĐẤT ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI BỊ TỪ CHỐI GIAO ĐẤT TRỰC TIẾP, BẮT BUỘC PHẢI QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ĐÚNG HAY SAI THEO LUẬT MỚI?

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh trọng điểm, nhưng không ít doanh nghiệp khi triển khai dự án lại vướng vào một điểm nghẽn về thủ tục: bị cơ quan chức năng yêu cầu phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như một dự án thương mại thông thường, khiến chi phí đội lên và tiến độ bị kéo dài.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để làm rõ đúng – sai theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng H (viết tắt: Công ty H) có trụ sở tại tỉnh L là doanh nghiệp có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội. Đầu năm 2026, Công ty H nộp hồ sơ đề nghị được giao khu đất diện tích 1,2 ha tại phường B, tỉnh L (đất do Nhà nước quản lý, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 xây dựng nhà ở xã hội) để triển khai dự án nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường tại địa phương có văn bản trả lời với nội dung: khu đất trên nằm trong quỹ đất do Nhà nước quản lý, theo quy định phải được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, không thể giao đất trực tiếp cho Công ty H dù doanh nghiệp là đơn vị duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án.

Ông Nguyễn Văn K, Giám đốc Công ty H, tỏ ra hết sức bối rối vì cho rằng dự án nhà ở xã hội thuộc diện được Nhà nước ưu đãi, không thể áp dụng cơ chế đấu giá như đất ở thương mại. Việc bị yêu cầu đấu giá không chỉ làm phát sinh thêm chi phí (giá trúng đấu giá thường cao hơn khung giá quy định) mà còn kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch bàn giao nhà cho hàng trăm hộ công nhân đang chờ đợi.

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Yêu cầu của cơ quan tài nguyên và môi trường trong tình huống trên là không có cơ sở pháp lý vững chắc, bởi lẽ pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở hiện hành đã có quy định rất rõ ràng, tách bạch trường hợp giao đất cho dự án nhà ở xã hội ra khỏi cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

a) Dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng ưu đãi sau:

“Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…”

(Điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023)

b) Đất được miễn tiền sử dụng đất thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất

Trong khi đó, khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:

“Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 118 của Luật này, giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 119 mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại Điều 120 mà được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.”

(Khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024)

Đối chiếu hai quy định trên: vì dự án nhà ở xã hội của Công ty H đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất theo Luật Nhà ở, nên khu đất thực hiện dự án thuộc trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 124 Luật Đất đai. Việc cơ quan tài nguyên và môi trường yêu cầu phải đấu giá quyền sử dụng đất như một dự án thương mại thông thường là áp dụng sai bản chất pháp lý của loại hình đất này.

c) Phân biệt “đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư”

Cần lưu ý một điểm pháp lý quan trọng mà thực tiễn hay nhầm lẫn: việc đất không phải đấu giá không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đương nhiên được chỉ định làm chủ đầu tư trong mọi trường hợp. Theo khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, nếu chỉ có một nhà đầu tư quan tâm (như trường hợp của Công ty H), cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư khi đáp ứng đủ điều kiện, tiêu chí theo quy định về đấu thầu; chỉ khi có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thì mới phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (thủ tục hoàn toàn khác với đấu giá quyền sử dụng đất về đất đai).

Như vậy, trong tình huống nêu trên, Công ty H là nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ, khu đất thuộc diện miễn tiền sử dụng đất. Việc cơ quan chức năng buộc Công ty H phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là trái quy định tại khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023. Công ty H có đầy đủ căn cứ để kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất trực tiếp (không qua đấu giá), song song với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định về đấu thầu áp dụng cho trường hợp chỉ có một nhà đầu tư quan tâm.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Sự cứng nhắc của một số cán bộ thực thi khi áp dụng “đấu giá quyền sử dụng đất” cho mọi loại hình dự án, kể cả dự án chính sách như nhà ở xã hội, thường xuất phát từ tâm lý e ngại trách nhiệm và thói quen làm việc theo lối mòn cũ. Khi văn bản pháp luật liên tục được sửa đổi (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP), cán bộ chưa cập nhật kịp thời rất dễ áp dụng máy móc quy trình đấu giá đại trà để “cho an toàn”, mà quên rằng chính sách nhà ở xã hội đòi hỏi một cơ chế ưu đãi riêng, mang tính nhân văn.

Về phía doanh nghiệp, sự chậm trễ, thiếu rõ ràng trong thủ tục dễ khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước, làm nản lòng những doanh nghiệp thực tâm muốn tham gia phát triển nhà ở xã hội – một lĩnh vực vốn đã kén nhà đầu tư vì biên lợi nhuận thấp.

Về khía cạnh Giáo dục và Quản trị rủi ro

Đây là bài học về quản trị nhà nước trong việc cập nhật chính sách: cơ quan quản lý cần được đào tạo, quán triệt kịp thời các quy định mới, đặc biệt là sự khác biệt giữa cơ chế “đấu giá quyền sử dụng đất” (áp dụng cho đất thương mại thông thường) và cơ chế “giao đất trực tiếp, có thể phải đấu thầu chọn nhà đầu tư” (áp dụng cho các dự án chính sách được miễn tiền sử dụng đất như nhà ở xã hội).

Về phía doanh nghiệp, bài học quản trị là: ngay từ khi chuẩn bị hồ sơ, cần trích dẫn đầy đủ căn cứ pháp lý (Điều 85 Luật Nhà ở 2023, Điều 124 Luật Đất đai 2024, Điều 84 Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP) kèm theo hồ sơ đề nghị giao đất, chủ động đề nghị cơ quan chức năng nêu rõ căn cứ pháp lý bằng văn bản nếu có yêu cầu đấu giá, để tránh bị áp dụng nhầm quy trình gây tốn kém thời gian, chi phí.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ vướng mắc một cách thấu tình đạt lý, vừa bảo đảm đúng pháp luật vừa giữ được mối quan hệ hợp tác thiện chí với cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Kiến nghị bằng văn bản, viện dẫn căn cứ pháp lý cụ thể: Công ty H cần có văn bản chính thức gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường/Sở Xây dựng (hoặc cơ quan có thẩm quyền tương ứng tại địa phương), trích dẫn rõ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai 2024, đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại, thực hiện thủ tục giao đất trực tiếp (không qua đấu giá quyền sử dụng đất) đối với dự án nhà ở xã hội.

Bước 2 – Đồng thời hoàn thiện thủ tục chấp thuận chủ đầu tư theo pháp luật về đấu thầu: Do là nhà đầu tư duy nhất quan tâm, Công ty H nên chủ động phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư theo khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023, thay vì để bị gộp chung, nhầm lẫn với thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất vốn không áp dụng cho trường hợp này.

Bước 3 – Khiếu nại hoặc đề nghị cơ quan cấp trên hướng dẫn (giải pháp cuối cùng): Nếu sau kiến nghị mà cơ quan địa phương vẫn giữ quan điểm buộc đấu giá mà không đưa ra được căn cứ pháp lý thuyết phục, Công ty H có quyền gửi văn bản đề nghị Sở Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ý kiến chính thức, hoặc thực hiện quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, đồng thời góp phần giúp địa phương áp dụng thống nhất, đúng quy định của pháp luật cho các dự án nhà ở xã hội tiếp theo.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc nhà ở xã hội, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.