TÌNH HUỐNG SỐ 411: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG VỐN GÓP TỪ DOANH NGHIỆP VIỆT NAM CÓ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM: RỦI RO PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN ĐỔI HÌNH THỨC SANG THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN MỘT LẦN?

TÌNH HUỐNG SỐ 411: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG VỐN GÓP TỪ DOANH NGHIỆP VIỆT NAM CÓ ĐẤT THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM: RỦI RO PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN ĐỔI HÌNH THỨC SANG THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN MỘT LẦN?

Trong hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), việc nhà đầu tư nước ngoài (FDI) mua lại phần vốn góp hoặc cổ phần tại doanh nghiệp Việt Nam đang sở hữu bất động sản là phương thức thâu tóm phổ biến. Tuy nhiên, hành lang pháp lý mới với những siết chặt về hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang đặt ra nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống pháp lý chuyên sâu dưới đây để xây dựng giải pháp quản trị rủi ro đầu tư hiệu quả.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2024, Công ty TNHH MTM (doanh nghiệp 100% vốn trong nước) được Nhà nước cho thuê 20.000m² đất tại KCN X, tỉnh B để thực hiện dự án nhà xưởng sản xuất, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Đến năm 2026, Quỹ đầu tư FDI Global Power (quốc tịch Singapore) đàm phán nhận chuyển nhượng 100% phần vốn góp của các thành viên góp vốn tại Công ty MTM nhằm sở hữu toàn bộ dự án và quỹ đất nêu trên.

Trong quá trình thẩm định pháp lý (Legal Due Diligence), phía nhà đầu tư Global Power yêu cầu Công ty MTM phải thực hiện chuyển đổi hình thức từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trước khi hoàn tất M&A. Phía nhà đầu tư lo ngại rằng: Sau khi M&A thành công, Công ty MTM trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI) thì sẽ gặp rào cản pháp lý, không được phép tiếp tục sử dụng đất trả tiền hàng năm hoặc bị buộc phải điều chỉnh quy hoạch, thu hồi dự án.

Ban lãnh đạo Công ty MTM lúng túng trước các câu hỏi:

Doanh nghiệp Việt Nam có đất trả tiền hàng năm khi biến thành doanh nghiệp FDI có bắt buộc phải chuyển sang trả tiền một lần không?

Rủi ro phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung và quy trình điều chỉnh hồ sơ đất đai pháp nhân sẽ diễn ra như thế nào?

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định rõ rào cản và quyền hạn của nhà đầu tư FDI, chúng ta cần đối chiếu các quy định cốt lõi của Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Đất đai 2024.

Điều kiện chuyển nhượng vốn góp và thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp

Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, nhà đầu tư nước ngoài có quyền mua phần vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam. Khi giao dịch hoàn tất, pháp nhân Công ty MTM vẫn giữ nguyên mã số thuế và tư cách pháp nhân, nhưng cơ cấu sở hữu chuyển sang doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Điều 23 Luật Đầu tư 2020.

Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp FDI

Theo Luật Đất đai 2024, quy định về hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã được làm rõ:

Khoản 1 và Khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp Cho thuê đất:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

1. a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
2. b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch; đất xây dựng nhà ở cho thuê.
3. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”

Khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định về chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất:

“Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…”

Kết luận pháp lý:

Không bắt buộc chuyển đổi: Pháp luật không bắt buộc một doanh nghiệp Việt Nam sử dụng đất trả tiền hàng năm khi chuyển thành doanh nghiệp FDI phải chuyển sang hình thức trả tiền một lần. Doanh nghiệp FDI hoàn toàn có quyền tiếp tục duy trì hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo Khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.

Quyền lựa chọn chuyển đổi: Do đất thuộc KCN X (thuộc Điểm b Khoản 1 Điều 120), nếu nhà đầu tư muốn tối ưu hóa tài sản (để thế chấp ngân hàng, cho thuê lại đất,…), doanh nghiệp có quyền nộp hồ sơ xin chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần theo Điều 30 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, tiền thuê đất sẽ được xác định lại theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi, dẫn đến áp lực tài chính rất lớn.

3. Góc nhìn Tâm lý – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Áp lực tuân thủ hành lang pháp lý mới của dòng vốn ngoại

Nhà đầu tư FDI khi bước vào thị trường Việt Nam thường mang tâm lý thận trọng tối đa đối với rủi ro pháp lý về đất đai. Việc họ ép bên bán phải chuyển đổi hình thức trả tiền đất trước giao dịch xuất phát từ tâm lý muốn sở hữu một tài sản “sạch”, có quyền năng định đoạt cao nhất (thế chấp, chuyển nhượng) và tránh nguy cơ tăng giá tiền thuê đất hàng năm do Nhà nước điều chỉnh định kỳ.

Tư duy quản trị rủi ro M&A bất động sản

Bên bán (doanh nghiệp Việt Nam) nếu không nắm vững quy định sẽ dễ rơi vào thế bị động, nhận lời thực hiện chuyển đổi mà không lường trước được hai rủi ro lớn:

Gánh nặng chi phí phát sinh: Tiền thuê đất một lần tính theo giá đất thị trường tại thời điểm 2026 có thể cao gấp nhiều lần so với dự tính ban đầu, phá vỡ phương án tài chính của giao dịch M&A.

Thời gian thủ tục kéo dài: Quy trình điều chỉnh hồ sơ đất đai pháp nhân, thẩm định giá đất cụ thể và phê duyệt quyết định điều chỉnh có thể mất từ 6 đến 12 tháng, khiến giao dịch M&A rơi vào bế tắc hoặc bị bên mua phạt vi phạm hợp đồng.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết bài toán giao dịch M&A này một cách hài hòa, vừa giải tỏa tâm lý lo ngại của nhà đầu tư ngoại, vừa bảo vệ dòng tiền của doanh nghiệp Việt Nam, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án quản trị 3 bước:

Bước 1: Clarify pháp lý và đàm phán bảo lưu hình thức đất: Doanh nghiệp MTM cần đưa ra hồ sơ pháp lý chứng minh cho nhà đầu tư FDI thấy rằng: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoàn toàn có quyền tiếp tục thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định tại Khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024. Việc không bắt buộc chuyển đổi ngay sẽ giúp thương vụ M&A được hoàn tất đúng tiến độ, tránh việc kẹt vốn do chờ đợi thẩm định giá đất.

Bước 2: Thực hiện quy trình điều chỉnh hồ sơ đất đai pháp nhân sau M&A: Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng vốn góp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư (thay đổi thành viên góp vốn/chủ sở hữu là nhà đầu tư nước ngoài), doanh nghiệp thực hiện chuẩn hóa hồ sơ đất đai bằng cách cập nhật thông tin đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên/loại hình pháp nhân tại Văn phòng Đăng ký đất đai và ký lại hoặc ký phụ lục Hợp đồng thuê đất với cơ quan thẩm quyền dưới danh nghĩa pháp nhân mới (doanh nghiệp FDI).

Bước 3: Hoạch định lộ trình chuyển đổi hình thức trả tiền đất (Nếu bên mua vẫn yêu cầu): Trong trường hợp nhà đầu tư FDI vẫn muốn chuyển sang thuê đất trả tiền một lần để phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng, hai bên cần thỏa thuận chi phí đưa vào định giá doanh nghiệp và ký kết phụ lục hợp đồng M&A gia hạn thời gian hoàn thành (CP – Conditions Precedent) nhằm phân định rõ nghĩa vụ hỗ trợ của bên bán.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.