TÌNH HUỐNG 407: DỰ ÁN ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG (HỢP ĐỒNG BT) ĐÃ GIAO MẶT BẰNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ NHƯNG CƠ CHẾ PHÁP LÝ THAY ĐỔI, DỰ ÁN BỊ THANH TRA RÀ SOÁT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI: DOANH NGHIỆP ỨNG PHÓ RA SAO?

 

DỰ ÁN ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG (HỢP ĐỒNG BT) ĐÃ GIAO MẶT BẰNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ NHƯNG CƠ CHẾ PHÁP LÝ THAY ĐỔI, DỰ ÁN BỊ THANH TRA RÀ SOÁT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI: DOANH NGHIỆP ỨNG PHÓ RA SAO?

Hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), hay còn gọi là “đổi đất lấy hạ tầng”, từng là hình thức đầu tư phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi khung pháp luật liên tục thay đổi qua từng giai đoạn. Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế để tìm ra hướng ứng phó bài bản cho doanh nghiệp.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2018, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng T (do ông K làm Tổng giám đốc) ký hợp đồng BT với UBND tỉnh Z để xây dựng tuyến đường giao thông trọng điểm, đổi lại công ty được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng rộng 20ha tại khu vực trung tâm. Ngay sau khi ký hợp đồng, tỉnh Z đã bàn giao mặt bằng thực địa cho công ty T để triển khai dự án.

Đến năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực, loại bỏ hình thức hợp đồng BT khỏi danh mục các loại hợp đồng dự án PPP mới. Công ty T rơi vào tình thế lấp lửng: công trình đường đã thi công gần xong nhưng thủ tục giao đất đối ứng chưa hoàn tất do vướng cơ chế chuyển tiếp. Đến năm 2025-2026, khi Nhà nước ban hành cơ chế mới cho phép khôi phục loại hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất, tỉnh Z mới tiếp tục xử lý hồ sơ giao đất đối ứng cho công ty T.

Tuy nhiên, ngay khi thủ tục được nối lại, Thanh tra tỉnh Z vào cuộc rà soát toàn bộ dự án, kết luận: do thời gian dự án kéo dài, giá đất khu vực đối ứng đã biến động tăng mạnh so với thời điểm ký hợp đồng năm 2018, đồng thời quy hoạch chi tiết khu đất đối ứng cũng đã được điều chỉnh làm tăng hệ số sử dụng đất. Thanh tra yêu cầu công ty T phải nộp bổ sung khoản chênh lệch nghĩa vụ tài chính đất đai lên đến hàng trăm tỷ đồng, nếu không sẽ tạm dừng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất đối ứng. Công ty T hoang mang vì cho rằng mình đã thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký, không có lỗi trong việc thủ tục bị kéo dài.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Tình huống của công ty T cần được nhìn nhận qua hai lớp vấn đề pháp lý: hiệu lực của hợp đồng BT đã ký và nghĩa vụ tài chính đất đai phát sinh khi quyết toán quỹ đất đối ứng.

Thứ nhất, về hiệu lực hợp đồng BT đã ký trước khi Luật PPP 2020 có hiệu lực:

Đây là quyền lợi cốt lõi mà công ty T cần bám vào. điểm c khoản 5 Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 (số 64/2020/QH14) quy định rõ về xử lý chuyển tiếp:

“Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng dự án đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, việc Luật PPP 2020 loại bỏ hình thức hợp đồng BT không làm mất hiệu lực hợp đồng mà công ty T đã ký với tỉnh Z từ năm 2018. Công ty T có đầy đủ căn cứ pháp lý để tiếp tục yêu cầu tỉnh Z thực hiện nghĩa vụ thanh toán bằng quỹ đất đối ứng như đã cam kết.

Thứ hai, về khoản nghĩa vụ tài chính bổ sung mà Thanh tra yêu cầu:

Đây là phần công ty T cần đặc biệt lưu ý vì có cơ sở pháp lý xác đáng để yêu cầu áp dụng đúng. Theo Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định chi tiết việc thực hiện dự án áp dụng hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất (cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 25 về nguyên tắc thanh toán và xác định giá trị):

“Trong trường hợp giá trị công trình dự án BT quyết toán thấp hơn giá trị quỹ đất thanh toán thực tế thì nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước giá trị chênh lệch thực tế.”

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024, các khoản thu từ đất đai (trong đó có tiền sử dụng đất) phải được xác định theo đúng cơ chế, thời điểm luật định; còn theo điểm d, khoản 3, Điều 155 Luật Đất đai 2024, khi có điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi giá đất thì thời điểm xác định lại giá đất được tính theo thời điểm cơ quan nhà nước phê duyệt điều chỉnh quy hoạch – chứ không phải tính lùi về thời điểm ký hợp đồng năm 2018.

Kết luận pháp lý: Công ty T có quyền yêu cầu (1) tỉnh Z tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao đất đối ứng theo đúng hợp đồng BT đã ký năm 2018 trên cơ sở điểm c khoản 5 Điều 101 Luật PPP 2020; đồng thời (2) yêu cầu cơ quan thanh tra, cơ quan thuế xác định lại chính xác khoản chênh lệch phải nộp theo đúng cơ chế bù trừ giá trị công trình – quỹ đất tại Nghị định 257/2025/NĐ-CP và đúng thời điểm định giá theo Luật Đất đai 2024, tránh bị áp đặt mức truy thu không có căn cứ hoặc tính sai thời điểm định giá.

 

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý các bên liên quan:

Đối với ông K và đội ngũ công ty T, tâm lý phổ biến khi bị thanh tra truy thu tài chính đột ngột là hoang mang, mất niềm tin vào cam kết của chính quyền địa phương – vốn là yếu tố cốt lõi để nhà đầu tư yên tâm rót vốn dài hạn vào hạ tầng công. Về phía cơ quan quản lý, áp lực từ các đợt thanh tra, kiểm toán trên diện rộng khiến cán bộ có xu hướng “an toàn hóa” bằng cách yêu cầu doanh nghiệp nộp bổ sung tối đa, kể cả khi phần lỗi thuộc về sự chậm trễ trong thủ tục hành chính của chính cơ quan nhà nước.

Về khía cạnh quản trị rủi ro doanh nghiệp:

Bài học lớn nhất cho công ty T và các doanh nghiệp làm dự án BT là: không nên chỉ dựa vào hợp đồng đã ký mà bỏ qua việc theo dõi sát sao tiến độ pháp lý xuyên suốt vòng đời dự án. Khi một dự án kéo dài nhiều năm, đi qua nhiều lần thay đổi luật (Luật PPP 2020, Luật Đất đai 2024, các Nghị định hướng dẫn mới), doanh nghiệp cần chủ động:

• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, biên bản làm việc với cơ quan nhà nước để chứng minh phần chậm trễ không thuộc lỗi của doanh nghiệp;
• Định kỳ rà soát lại nghĩa vụ tài chính đất đai theo khung giá mới nhất để chủ động tính toán dòng tiền, tránh bị động khi bị truy thu bất ngờ;
• Thiết lập bộ phận pháp chế hoặc thuê tư vấn pháp lý theo dõi riêng cho các dự án PPP/BT do tính chất pháp lý phức tạp, thường xuyên thay đổi.

Đây chính là lỗ hổng quản trị điển hình của nhiều doanh nghiệp hạ tầng: xem hợp đồng BT là “xong việc” sau khi ký kết và giao mặt bằng, mà quên rằng nghĩa vụ tài chính đất đai chỉ thực sự chốt tại thời điểm quyết toán – một chặng đường có thể kéo dài nhiều năm và chịu ảnh hưởng bởi nhiều lần thay đổi chính sách.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà vẫn giữ mối quan hệ hợp tác lâu dài với chính quyền địa phương, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước:

 

• Bước 1 – Rà soát hồ sơ và đối thoại chính thức với cơ quan thanh tra: Công ty T cần tập hợp đầy đủ hồ sơ hợp đồng BT năm 2018, các văn bản pháp lý liên quan đến điểm c khoản 5 Điều 101 Luật PPP 2020, gửi văn bản kiến nghị chính thức đến UBND tỉnh Z và cơ quan thanh tra, đề nghị xác định lại khoản nghĩa vụ tài chính đúng theo cơ chế bù trừ giá trị công trình – quỹ đất và đúng thời điểm định giá theo quy định hiện hành, thay vì chấp nhận ngay số liệu truy thu ban đầu.
• Bước 2 – Đề xuất phương án tài chính linh hoạt (Hòa giải mang tính xây dựng): Nếu sau khi xác định lại vẫn phát sinh chênh lệch hợp lý phải nộp, công ty T có thể chủ động đề xuất lộ trình nộp bổ sung theo từng giai đoạn, gắn với tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh gây đứt gãy dòng tiền dự án mà vẫn thể hiện thiện chí tuân thủ pháp luật.
• Bước 3 – Khởi kiện hành chính (Giải pháp cuối cùng): Nếu cơ quan thanh tra vẫn giữ nguyên kết luận truy thu không đúng căn cứ pháp lý, gây thiệt hại nghiêm trọng cho doanh nghiệp, công ty T có quyền khiếu nại kết luận thanh tra theo Luật Khiếu nại, hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của quyết định truy thu.

Một dự án hạ tầng bền vững không chỉ cần vốn và kỹ thuật, mà còn cần sự đồng hành minh bạch, nhất quán giữa Nhà nước và doanh nghiệp xuyên suốt vòng đời pháp lý của dự án – đó mới là nền tảng thực sự cho niềm tin đầu tư dài hạn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.