TÌNH HUỐNG SỐ 365: CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT QUA HÌNH THỨC “LẬP VI BẰNG CỦA VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI ” KHU VỰC ĐẤT LẤN CHIẾM: RỦI RO MẤT TRẮNG NẰM Ở ĐÂU , QUY TRÌNH KIỆN ĐÒI TIỀN KHI BỊ THU HỒI?

CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT QUA HÌNH THỨC “LẬP VI BẰNG CỦA VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI ” KHU VỰC ĐẤT LẤN CHIẾM: RỦI RO MẤT TRẮNG NẰM Ở ĐÂU , QUY TRÌNH KIỆN ĐÒI TIỀN KHI BỊ THU HỒI?

“Chuyển nhượng đất bằng vi bằng” là cụm từ quen thuộc trên các trang rao vặt bất động sản, đặc biệt với những mảnh đất lấn chiếm, chưa có sổ đỏ, giá rẻ hơn nhiều so với đất có giấy tờ đầy đủ. Không ít người vì ham rẻ mà tin rằng có “vi bằng của Thừa phát lại” là đã có căn cứ pháp lý an toàn. Đây là ngộ nhận có thể khiến người mua mất trắng cả đất lẫn tiền.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để hiểu đúng bản chất của vi bằng và hướng xử lý khi rủi ro xảy ra.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Ông D có nhu cầu mua đất giá rẻ để dựng nhà tạm, được M (người quen) giới thiệu một thửa đất nằm ven kênh thủy lợi tại một xã ngoại thành. G (người bán) cho biết phần đất này trước đây do gia đình tự khai hoang, lấn ra từ hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Để “hợp thức hóa”, hai bên thống nhất ra Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao 800 triệu đồng và giao đất, xem đây như một hình thức “mua bán có giấy tờ pháp lý”.

Sau khi nhận đất, ông D san lấp, dựng nhà cấp bốn để ở. Được khoảng hai năm, chính quyền địa phương tiến hành rà soát, xác định toàn bộ khu vực là đất lấn chiếm hành lang công trình thủy lợi, ra quyết định thu hồi, cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm mà không có khoản bồi thường nào về đất. Ông D mất nhà, mất chỗ ở, quay lại tìm ông G để đòi lại tiền thì phát hiện người này đã chuyển đi nơi khác, không còn tài sản gì đứng tên tại địa phương

Câu hỏi đặt ra: vi bằng đã lập có giúp bảo vệ được quyền lợi của ông D hay không, và họ còn cách nào để đòi lại số tiền đã mất?

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

a) Vi bằng Thừa phát lại không phải là hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp

Đây chính là gốc rễ của rủi ro. Nhiều người lầm tưởng vi bằng có giá trị tương đương hợp đồng công chứng, nhưng pháp luật quy định hoàn toàn khác:

Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.” Khoản 1 cũng nêu rõ vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Nói cách khác, vi bằng trong tình huống trên chỉ có giá trị

xác nhận rằng có việc giao 800 triệu đồng và giao đất trên thực tế đã diễn ra, chứ hoàn toàn không xác nhận và không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua. Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Đất lấn chiếm không đủ điều kiện chuyển nhượng

Rủi ro thứ hai, mang tính quyết định, nằm ở chính đối tượng giao dịch: đất lấn, chiếm hành lang công trình thủy lợi là đất sử dụng không hợp pháp, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai. Việc “mua bán” loại đất này — dù bằng hình thức giấy viết tay hay vi bằng — đều không thể xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên mua, bởi lẽ chính bên bán cũng chưa từng có quyền sử dụng đất hợp pháp để chuyển nhượng.

Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Do đất lấn, chiếm hành lang công trình thủy lợi là đất sử dụng trái phép và không thể được cấp Giấy chứng nhận, giao dịch mua bán hoàn toàn không thỏa mãn điều kiện này.

 

c) Vì sao người mua bị mất trắng khi đất bị thu hồi?

Khi Nhà nước thu hồi đất lấn, chiếm để khôi phục hiện trạng công trình thủy lợi, đây là biện pháp xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất, chứ không phải là trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế – xã hội để được bồi thường. Do đó, người đang sử dụng đất lấn chiếm — dù là người lấn chiếm ban đầu hay người nhận chuyển nhượng lại

Căn cứ theo Điểm đ Khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, quy định trường hợp thu hồi đối với: “Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất”. Việc Nhà nước thu hồi lại đất lấn chiếm hành lang công trình thủy lợi là biện pháp xử lý vi phạm pháp luật, hoàn toàn không phải là thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội hay quốc phòng, an ninh để được bồi thườn

 

về nguyên tắc không được bồi thường về đất, chỉ có thể được xem xét hỗ trợ di dời tài sản gắn liền với đất (nếu có) tùy theo chính sách cụ thể của từng địa phương tại thời điểm xử lý. Đây chính là điểm mất trắng lớn nhất mà người mua phải gánh chịu.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Động lực khiến người mua chấp nhận rủi ro thường xuất phát từ áp lực tài chính — giá đất lấn chiếm rẻ hơn hẳn đất có sổ đỏ, phù hợp với những gia đình có thu nhập thấp đang cần một chỗ ở. Tâm lý “có giấy tờ do cơ quan nhà nước lập ra là yên tâm” cũng khiến nhiều người mua nhầm lẫn vi bằng với công chứng, trong khi bản chất Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự việc chứ không thẩm định tính hợp pháp của giao dịch.

Về khía cạnh giáo dục và quản trị rủi ro tài sản

Bài học quản trị rủi ro quan trọng nhất là: giá đất bất thường thấp so với mặt bằng chung, kèm theo lý do “chưa có sổ nên phải mua bằng vi bằng”, chính là dấu hiệu cảnh báo rõ ràng nhất về tính pháp lý của thửa đất. Trước khi đặt cọc hoặc giao tiền, người mua cần chủ động đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã để xác minh nguồn gốc, hiện trạng quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất, thay vì chỉ tin vào lời giới thiệu của người bán hoặc môi giới.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Đối với những trường hợp đã lỡ giao dịch và bị thu hồi đất như trên, chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình xử lý theo 3 bước sau để tối đa hóa khả năng thu hồi số tiền đã mất:

Bước 1 – Thu thập đầy đủ chứng cứ giao dịch: Giữ nguyên vẹn bản vi bằng gốc, biên nhận tiền, tin nhắn, sao kê chuyển khoản (nếu có) và thông tin của người làm chứng trong quá trình giao dịch. Đây là nguồn chứng cứ quan trọng để chứng minh việc giao nhận tiền thực tế trước Tòa án.

Bước 2 – Khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và đòi lại tiền: Người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất giữa hai bên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức (không công chứng, chứng thực) và vi phạm điều cấm của luật (chuyển nhượng đất không đủ điều kiện). Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên bán biết rõ đất lấn chiếm nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng được xem là có lỗi và phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên mua.

Bước 3 – Yêu cầu thi hành án và xác minh tài sản của bên bán: Sau khi có bản án có hiệu lực, nếu bên bán không tự nguyện hoàn trả tiền, người mua làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự xác minh điều kiện thi hành án, kê biên tài sản (nếu có) để cưỡng chế thi hành. Đây thường là bước khó khăn nhất trên thực tế nếu bên bán không còn tài sản, do đó người mua cần chủ động xác minh sớm và có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản ngay từ giai đoạn khởi kiện nếu phát hiện dấu hiệu tẩu tán tài sản.

Một chữ ký của Thừa phát lại không thể biến đất lấn chiếm thành đất hợp pháp; sự an toàn thực sự của một giao dịch đất đai luôn bắt đầu từ việc xác minh kỹ nguồn gốc pháp lý trước khi đặt bút giao tiền.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.