LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023: NHỮNG ĐIỂM MỚI NGƯỜI DÂN, DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ CẦN BIẾT

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023: NHỮNG ĐIỂM MỚI NGƯỜI DÂN, DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ CẦN BIẾT

Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị

Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp đến những tài sản có giá trị rất lớn của người dân, doanh nghiệp và xã hội. Một quyết định mua nhà, nhận chuyển nhượng đất, đầu tư dự án hay ký hợp đồng với môi giới đều có thể kéo theo những hệ quả pháp lý và tài chính lâu dài.

Trong thực tế, không ít tranh chấp phát sinh từ việc người mua thiếu thông tin, người bán cung cấp thông tin không đầy đủ, hợp đồng thiếu chặt chẽ hoặc giao dịch được thực hiện khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý mới nhằm tăng cường tính minh bạch, an toàn và chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.
Dưới góc nhìn tích hợp Pháp luật – Tâm lý – Giáo dục, ThS. Nguyễn Hữu Long cho rằng: hiểu luật không chỉ để “tránh vi phạm”, mà quan trọng hơn là để mỗi người biết cách tự bảo vệ tài sản, quyền lợi và sự an toàn pháp lý của chính mình.

BỐI CẢNH THỰC TIỄN – KHI MỘT QUYẾT ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ ĐÁNH ĐỔI CẢ GIA SẢN

Một căn nhà, một mảnh đất hay một sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai có thể là thành quả tích lũy của một gia đình trong nhiều năm.

Tuy nhiên, tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”, chạy theo quảng cáo, tin vào lời môi giới hoặc quyết định đầu tư dựa trên tin đồn có thể khiến người dân bỏ qua những bước kiểm tra pháp lý quan trọng.

Chẳng hạn, một người được giới thiệu về một dự án với lời quảng cáo “sắp ra sổ”, “giá sẽ tăng mạnh”, “chỉ cần đặt cọc ngay hôm nay”. Nếu không kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và nội dung hợp đồng, người mua có thể đối mặt với những rủi ro rất lớn.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt trọng tâm vào việc công khai thông tin, kiểm soát điều kiện kinh doanh, minh bạch giao dịch và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường.

Thông điệp ở đây rất rõ: Đừng quyết định bằng cảm xúc trước khi kiểm tra bằng pháp lý.

NHỮNG ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023

1. Tăng cường minh bạch thông tin về thị trường bất động sản

Một trong những định hướng đáng chú ý của Luật là xây dựng, cập nhật và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương; đồng thời công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin thuộc hệ thống này. Các tổ chức, cá nhân liên quan cũng có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và đúng thời hạn.

Đây là bước tiến quan trọng đối với thị trường.

Người dân cần thay đổi thói quen: không chỉ nghe thông tin từ quảng cáo hoặc môi giới mà phải chủ động kiểm tra nguồn thông tin chính thức trước khi xuống tiền.

2. Giao dịch bất động sản phải chú trọng điều kiện pháp lý

Luật quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hoặc dự án bất động sản đã đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người mua.

Trước khi ký hợp đồng, người dân cần đặt ra ít nhất các câu hỏi:

• Bất động sản có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa?
• Chủ thể bán có đủ điều kiện kinh doanh hay không?
• Dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý không?
• Có đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch không?
• Hợp đồng quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chưa?

Không nên coi việc ký hợp đồng là bước đầu tiên. Kiểm tra pháp lý mới là bước đầu tiên.

3. Kiểm soát chặt chẽ hơn việc thanh toán trong giao dịch bất động sản

Luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng của khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định này góp phần tăng tính minh bạch của dòng tiền trong giao dịch.

Đối với người dân, đây cũng là một lời nhắc quan trọng:

Không nên giao tiền theo lời hứa hoặc thỏa thuận miệng. Mọi khoản tiền phải được đặt trong một giao dịch có căn cứ pháp lý rõ ràng và chứng từ đầy đủ.

4. Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng cơ chế bảo lãnh ngân hàng

Đây là một trong những nội dung người mua nhà đặc biệt cần lưu ý.

Theo Luật, trong trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện các quy định về bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua và bên mua, bên thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh, trừ trường hợp thuộc quy định pháp luật tương ứng.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết và không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với người mua, trong trường hợp đáp ứng điều kiện và có yêu cầu, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo cam kết bảo lãnh.

Từ góc độ bảo vệ người tiêu dùng, đây là một cơ chế giúp giảm thiểu rủi ro tài chính cho người mua.

5. Hợp đồng bất động sản phải rõ ràng, đầy đủ và minh bạch

Luật quy định nhiều nội dung chủ yếu phải có trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như: thông tin về bất động sản, giá, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhận, bảo hành, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm, phạt vi phạm, chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm nếu ghi giá không đúng với giá giao dịch thực tế.

Người dân cần ghi nhớ:

Đừng ký một hợp đồng mà mình chưa đọc và chưa hiểu.

Nếu có điều khoản không rõ, cần yêu cầu giải thích hoặc tìm kiếm tư vấn pháp lý trước khi ký.

6. Nghề môi giới bất động sản được quản lý chuyên nghiệp hơn

Luật đặt ra yêu cầu đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản: phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới cũng phải đáp ứng các điều kiện về quy chế hoạt động, cơ sở vật chất, nhân sự có chứng chỉ và thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước để đăng tải theo quy định.

Đồng thời, cá nhân môi giới có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về bất động sản và tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm.

Điều này hướng tới việc hạn chế tình trạng môi giới hoạt động thiếu chuyên nghiệp, cung cấp thông tin sai lệch hoặc tạo tâm lý “sốt đất” để thúc đẩy giao dịch.

7. Thù lao, hoa hồng môi giới phải được thỏa thuận minh bạch

Luật quy định mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới và doanh nghiệp thỏa thuận; mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Quy định này góp phần làm rõ quan hệ giữa người môi giới và doanh nghiệp, đồng thời tăng tính minh bạch trong hoạt động môi giới.

GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC: ĐỪNG ĐỂ “TÂM LÝ SỢ BỎ LỠ” QUYẾT ĐỊNH THAY PHÁP LUẬT

Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Hữu Long, một trong những rủi ro lớn nhất trên thị trường bất động sản không chỉ nằm ở những “lỗ hổng pháp lý”, mà còn nằm ở tâm lý của chính người tham gia giao dịch.

Khi nghe những câu như “nếu không mua hôm nay sẽ mất cơ hội”, “dự án này chắc chắn tăng giá”, “ai cũng đang mua”, người dân rất dễ rơi vào trạng thái quyết định nhanh mà không kiểm tra đầy đủ thông tin.

Đây là lúc kiến thức pháp luật trở thành một “bộ lọc tâm lý”.

Pháp luật giúp chúng ta chậm lại đúng lúc.

Chậm lại để kiểm tra.

Chậm lại để đọc hợp đồng.

Chậm lại để xác minh thông tin.

Và quan trọng nhất, chậm lại để không biến một quyết định cảm tính thành một rủi ro tài chính kéo dài nhiều năm.

Từ góc độ giáo dục pháp luật, cần hình thành một nguyên tắc:

“Không mua bất động sản chỉ vì người khác nói rằng nó sẽ tăng giá; hãy mua khi mình hiểu rõ pháp lý của tài sản và chấp nhận được rủi ro của giao dịch.”

NGƯỜI DÂN CẦN LÀM GÌ ĐỂ TỰ BẢO VỆ MÌNH?

ThS. Nguyễn Hữu Long khuyến nghị người dân khi tham gia giao dịch bất động sản nên thực hiện 5 bước kiểm tra:

Một là, kiểm tra chủ thể giao dịch.
Xác định rõ ai là người bán, chủ đầu tư hoặc bên chuyển nhượng; kiểm tra tư cách pháp lý và quyền giao dịch.

Hai là, kiểm tra bất động sản.
Xác minh nguồn gốc, tình trạng pháp lý, giấy tờ, quy hoạch và điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ba là, kiểm tra hợp đồng.
Đọc kỹ giá, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp. Các nội dung này được Luật đặt ra trong hệ thống quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Bốn là, kiểm tra dòng tiền.
Mọi khoản thanh toán cần có căn cứ hợp đồng, chứng từ và thực hiện đúng phương thức theo quy định.

Năm là, kiểm tra trước khi ký – không kiểm tra sau khi xảy ra tranh chấp.

Nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc có điều khoản phức tạp, người dân nên chủ động tìm kiếm sự hỗ trợ của người có chuyên môn pháp lý trước khi ký kết.

THÔNG ĐIỆP TỪ GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ là những quy định dành cho doanh nghiệp địa ốc hay nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đây là một đạo luật có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, người thuê, người bán, người môi giới và mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Giá trị của pháp luật không nằm ở việc chúng ta nhớ được bao nhiêu điều luật, mà nằm ở việc chúng ta biết sử dụng pháp luật như thế nào để bảo vệ mình và tôn trọng quyền lợi của người khác.

Từ góc nhìn của ThS. Nguyễn Hữu Long:

“Trong bất động sản, tài sản có thể được nhìn thấy bằng mắt, nhưng rủi ro pháp lý thì không. Vì vậy, trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra pháp lý; trước khi ký hợp đồng, hãy hiểu quyền và nghĩa vụ; trước khi tin một lời quảng cáo, hãy kiểm chứng bằng thông tin chính thức.”

Một thị trường bất động sản lành mạnh không chỉ cần những dự án tốt và nguồn vốn lớn, mà còn cần minh bạch thông tin, chuyên nghiệp trong hành nghề, trách nhiệm trong giao dịch và ý thức thượng tôn pháp luật của mỗi cá nhân, doanh nghiệp.

Đó cũng chính là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản an toàn hơn – minh bạch hơn – chuyên nghiệp hơn – và bền vững hơn.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Bài viết được xây dựng trên cơ sở phân tích các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, dưới góc nhìn phổ biến, giáo dục pháp luật cho cộng đồng của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị.

Người dân, doanh nghiệp và các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cần chủ động cập nhật quy định pháp luật, kiểm tra thông tin và tìm kiếm tư vấn chuyên môn khi phát sinh vấn đề phức tạp, nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của mình.