Một đêm thức dậy, chủ đất phát hiện hàng rào và cọc mốc phân chia giữa hai thửa đất đã bị dịch chuyển sang phần đất của mình vài chục centimet. Người hàng xóm cho rằng đó là “ranh giới cũ”, trong khi diện tích sân vườn của họ lại rộng ra một cách bất thường. Liệu việc tự ý di dời cọc mốc ranh giới đất có vi phạm pháp luật? Người bị xâm phạm cần làm gì để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và đâu là quy trình xác định lại ranh giới theo đúng hồ sơ địa chính, tọa độ mốc gốc trên Sổ đỏ?  

Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Hữu Long làm rõ tình huống dưới đây: 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở ổn định từ nhiều năm trước. Giữa đất của ông A và hộ liền kề là gia đình ông Trần Văn C có hệ thống cọc mốc bê tông xác định ranh giới đã tồn tại từ khi địa phương thực hiện đo đạc địa chính và cấp Giấy chứng nhận.

Sau một đợt cải tạo sân vườn, ông A phát hiện một số cọc mốc đã bị dịch chuyển về phía đất của gia đình mình khoảng 40 cm. Đồng thời, hàng rào mới của ông C cũng được xây dựng theo vị trí các cọc mốc đã bị thay đổi, khiến diện tích sân vườn của ông C tăng lên đáng kể.

Khi được hỏi, ông C cho rằng việc di chuyển cọc mốc chỉ nhằm “điều chỉnh cho thẳng hàng” và khẳng định phần đất đó vốn thuộc quyền sử dụng của gia đình mình. Tuy nhiên, nhiều hộ dân sống lâu năm trong khu vực xác nhận các cọc mốc cũ đã tồn tại ổn định trong nhiều năm và chỉ mới bị thay đổi trong một đêm.

Ông A băn khoăn:

“Việc hàng xóm tự ý dịch chuyển cọc mốc ranh giới đất có bị xem là hành vi lấn chiếm đất hay không? Muốn xác định đúng ranh giới thì phải thực hiện theo quy trình nào và căn cứ vào đâu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?”

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Việc xác định ranh giới giữa các thửa đất không thể dựa trên ý chí đơn phương của bất kỳ chủ sử dụng đất nào. Ranh giới hợp pháp phải được xác lập trên cơ sở hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc, mốc giới được cơ quan có thẩm quyền xác nhận và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hành vi tự ý dịch chuyển cọc mốc nhằm mở rộng diện tích sử dụng là hành vi có dấu hiệu xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ nhất, ranh giới thửa đất phải được tôn trọng và bảo vệ.

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Ranh giới giữa các bất động sản 

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các bên, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Các chủ sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì mốc giới chung và không được tự ý thay đổi.

Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất, không được lấn, chiếm đất của người khác và phải bảo vệ mốc giới, công trình đo đạc theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, tự ý dịch chuyển cọc mốc để mở rộng diện tích sử dụng có thể bị xem là hành vi lấn chiếm đất.

Nếu việc dịch chuyển cọc mốc làm thay đổi diện tích thực tế đang sử dụng so với hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là dấu hiệu của hành vi lấn đất hoặc chiếm đất.

Người thực hiện hành vi này có thể bị:

• Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu;
• Trả lại phần diện tích đã lấn chiếm;
• Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho chủ sử dụng đất hợp pháp.

Thứ ba, việc xác định ranh giới phải căn cứ vào hồ sơ địa chính và kết quả đo đạc chuyên môn.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc có dấu hiệu dịch chuyển cọc mốc, cơ quan có thẩm quyền sẽ không căn cứ vào hàng rào mới xây hay lời trình bày của các bên, mà tiến hành đối chiếu với:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản đồ địa chính;
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
• Tọa độ các mốc gốc lưu trong hồ sơ địa chính;
• Kết quả đo đạc thực địa do đơn vị có chức năng thực hiện.

Đây là cơ sở khách quan để xác định đúng ranh giới hợp pháp của từng thửa đất.

Thứ tư, cần lập biên bản hiện trạng và tổ chức đo đạc ngay khi phát hiện dấu hiệu vi phạm.

Ngay khi phát hiện cọc mốc bị thay đổi, người sử dụng đất nên đề nghị UBND cấp xã tổ chức kiểm tra hiện trạng, lập biên bản ghi nhận vị trí cọc mốc, hiện trạng hàng rào, công trình và mời cán bộ địa chính phối hợp xác minh.

Trường hợp cần thiết, cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với đơn vị đo đạc để đối chiếu tọa độ mốc gốc, xác định lại ranh giới theo hồ sơ địa chính, làm căn cứ giải quyết tranh chấp hoặc xử lý hành vi vi phạm.

Việc lập biên bản và đo đạc kịp thời có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo toàn chứng cứ, tránh tình trạng hiện trạng tiếp tục bị thay đổi gây khó khăn cho quá trình giải quyết.

Thứ năm, ưu tiên hòa giải nhưng sẵn sàng sử dụng các biện pháp pháp lý.

Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai trước hết được khuyến khích hòa giải; đối với nhiều trường hợp tranh chấp về ranh giới, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục quan trọng trước khi lựa chọn các phương thức giải quyết tiếp theo theo quy định của pháp luật.

Nếu hòa giải không thành, người bị xâm phạm quyền sử dụng đất có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Trong đời sống nông thôn cũng như đô thị, nhiều tranh chấp đất đai không bắt nguồn từ giá trị lớn của phần diện tích bị lấn chiếm mà xuất phát từ sự thiếu tôn trọng ranh giới pháp lý và niềm tin giữa những người hàng xóm.

Việc tự ý dịch chuyển một cọc mốc vài chục centimet có thể dẫn đến những mâu thuẫn kéo dài nhiều năm, làm rạn nứt tình làng nghĩa xóm, ảnh hưởng đến sinh hoạt của cả cộng đồng và phát sinh nhiều chi phí tố tụng không đáng có.

Ở góc độ giáo dục pháp luật, mỗi người cần nhận thức rằng cọc mốc ranh giới không chỉ là một vật đánh dấu trên thực địa mà còn là căn cứ pháp lý phản ánh quyền sử dụng đất đã được Nhà nước xác lập và bảo hộ. Mọi sự thay đổi đều phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và có sự thống nhất của các bên hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Về quản trị nhà nước, chính quyền cơ sở cần thường xuyên kiểm tra, hướng dẫn người dân bảo vệ mốc giới, kịp thời hòa giải các mâu thuẫn ngay từ khi mới phát sinh, đồng thời phối hợp với cơ quan chuyên môn để đo đạc, xác định ranh giới chính xác, hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện cọc mốc ranh giới có dấu hiệu bị dịch chuyển, người sử dụng đất tuyệt đối không nên tự ý di dời lại cọc mốc hoặc phá dỡ hàng rào của bên kia, bởi điều này có thể làm phức tạp thêm vụ việc và phát sinh tranh chấp mới.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân nên thực hiện theo các bước sau:

• Thứ nhất, giữ nguyên hiện trạng khu vực tranh chấp; chụp ảnh, quay video, ghi nhận thời điểm phát hiện và thu thập lời làm chứng của các hộ dân lân cận (nếu có).
• Thứ hai, đề nghị UBND cấp xã và cán bộ địa chính lập biên bản hiện trạng, ghi nhận vị trí cọc mốc, hàng rào, công trình và các dấu hiệu thay đổi.
• Thứ ba, yêu cầu cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị có chức năng tiến hành đo đạc, đối chiếu tọa độ mốc gốc, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản đồ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định chính xác ranh giới hợp pháp.
• Thứ tư, ưu tiên hòa giải trên cơ sở kết quả đo đạc khách quan; trường hợp bên vi phạm không hợp tác hoặc tiếp tục lấn chiếm thì thực hiện các thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Thứ năm, trong suốt quá trình giải quyết, cần lưu giữ đầy đủ biên bản, hồ sơ đo đạc, tài liệu địa chính và các chứng cứ khác để bảo đảm quyền lợi khi phát sinh khiếu nại hoặc tố tụng.

Thông điệp từ chuyên gia: Một cọc mốc ranh giới có thể chỉ dịch chuyển vài chục centimet, nhưng hậu quả pháp lý và hệ lụy trong quan hệ láng giềng có thể kéo dài nhiều năm. Tôn trọng ranh giới đất đai, xử lý tranh chấp bằng chứng cứ địa chính và trình tự pháp luật là giải pháp bền vững nhất để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giữ gìn sự ổn định trong cộng đồng dân cư.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.